Изящно отобрать и не делить. Антология мошенничества
Алексей Абрамов, ведущий юрисконсульт ГУП «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы ТУ по ЮВАО»
У граждан, проживавших ранее в СССР, не было возможности иметь в собственности недвижимость и землю — все это было собственностью государства. Эта норма была законодательно закреплена в ст. ст. 10–11 Конституции СССР от 1977 г.: «...В исключительной собственности государства находятся: земля, ее недра, воды, леса. Государству принадлежат основные средства производства в промышленности, строительстве и сельском хозяйстве, средства транспорта и связи, банки, имущество организованных государством торговых, коммунальных и иных предприятий, основной городской жилищный фонд, а также другое имущество, необходимое для осуществления задач государства...».
Поэтому и нормы действующего тогда законодательства не содержали в себе какого-либо порядка оформления собственности для граждан. Соответственно, в тот период не было и такого класса экономических преступлений, как мошенничество в сфере недвижимости.
В первый раз подобная возможность появилась у криминального элемента с вводом в действие закона СССР № 1305-1 «О собственности в СССР» от 06.03.90 г., где в ст. ст. 1 и 2 было законодательно закреплено само право собственности и определен порядок пользования ею: «Право собственности в СССР признается и охраняется законом... Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Он может использовать имущество для осуществления любой хозяйственной или иной деятельности, не запрещенной законом».
В дальнейшем экономическая ситуация потребовала изменения действующего законодательства и расширения прав собственников с целью создания коммерческого оборота недвижимости.
На эти нововведения очень быстро и активно откликнулись различного рода криминальные элементы, разработав огромное количество схем мошеннических действий по отъему недвижимости у владельцев.
Неизменным в этой ситуации с того времени осталось только одно — правовой нигилизм наших граждан, до сих пор активно не желающих ознакомиться хотя бы с основами законодательства, действующего в этой области гражданских правоотношений.
В приведенной ниже статье автор предлагает рассмотреть отдельные схемы мошеннических действий с недвижимостью и на простом до банальности примере разобрать один вариант, имевший место в недавней действительности.
На сегодняшний день известно солидное количество различных схем, применяемых мошенниками в сфере недвижимости. К сожалению, частные лица, то есть рядовые граждане, наиболее подвержены риску остаться без квартиры при проведении сделки купли/продажи недвижимости. С юридическими лицами ситуация много стабильнее, поскольку их интересы в подобной ситуации защищают штатные юристы.
Среди различных схем мошенничеств в данной сфере наиболее известна так называемая классическая пирамида. Суть ее в том, что в таком случае дольщикам, первыми заключившими договор, организация покупает квартиры за счет собственных или заемных средств еще до того момента, как они, со своей стороны, внесли все денежные средства. Данный факт широко рекламируется с целью привлечения новых клиентов. Далее происходит мощный набор денежных средств от желающих. Как только поток денег от новых клиентов прекращается, аферисты сворачивают свою деятельность и исчезают, оставив дольщиков наедине с их проблемами.
Определить наличие пирамиды можно достаточно четко по следующим признакам:
а) организация не очень торопится заключить официальный договор и предпочитает принимать деньги наличными;
б) в договоре не указан конкретный адрес приобретаемой недвижимости, поскольку со слов застройщика объект еще не построен и адрес ему будет присвоен после ввода в эксплуатацию;
в) усиленно предлагается чрезвычайно низкий процент для рассрочки платежа, что возможно только при наличии в качестве партнера мощного банка, что на сегодняшний день проблематично по причине мирового финансового кризиса;
г) попытка прописать в договоре какое-либо ограничение прав клиента, например оформление договора в одном экземпляре, отсутствие кассовых документов и т. д.
Еще одним способом мошенничества является многократная продажа одного и того же жилья разным собственникам. В этом случае с несколькими клиентами сразу заключаются предварительные договоры на квартиры с приоритетной планировкой. В дальнейшем, когда это выяснится при необходимости окончательного оформления документов, клиенту будет предложено доплатить наличными либо переоформить договор на еще не существующий объект, находящийся в процессе строительства, в котором в скором времени уж точно будут необходимые клиенту планировки квартир.
Также часто практикуется и схема с капитализацией и дальнейшими хозяйственными спорами. При подобном раскладе строящийся объект сразу оформляется не на компанию-застройщика, а на третье лицо, совсем не занимающееся строительством. Как правило, это некое ООО под условным названием «Рога и копыта», в уставном капитале которого находится не более 10 000 руб.
То есть денежных средств в организации изначально как не было, так и нет. Возникает долго и вяло текущий судебный процесс, и даже при наличии положительного решения суда взыскать что-либо в данном случае просто невозможно по причине изначального отсутствия.
Активно применяется мошенниками и схема с «уклонением от исполнения от обязательств по цепочке». В этом случае уже существующий инвестиционный контракт несколько раз переуступается различным организациям и между ними проводится огромное количество взаимозачетов. В итоге вкладчики просто запутываются, к какой организации предъявлять иск и с какой требовать свои деньги.
Не секрет, что большинство квартирных мошенников представляются частными риелторами или брокерами и успешно привлекают клиентов сильно заниженными комиссионными. Они никогда не работают в одиночку. Их противоправная деятельность основана на тонком расчете, знании действующего законодательства и более всего — на скрупулезном сборе информации о жертве.
В цепочке сбора информации совершенно спокойно могут быть задействованы не отличающиеся порядочностью государственные служащие — участковый, представители социальной опеки, лечащий врач, нотариус и многие другие.
От посягательств на недвижимость не защищен никто, независимо от ранга, звания и статуса. Опасность остаться без собственности, оказаться просто на улице, в наши дни вполне реальна. Фигурантом разыгрываемой мошенниками комбинации может стать любой среднестатистический гражданин, причем в ситуации, не предвещающей, казалось бы, никакой опасности.
Простым примером, к счастью неудавшегося квартирного мошенничества, является случай с гражданином Б.В.Ф., который и сейчас спокойно проживает на юго-западе Москвы, в принадлежащей ему двухкомнатной квартире.
Свою квартиру Б.В.Ф. получил от государства еще в советские времена. Вместе с ним в ней проживали его супруга и тетя по материнской линии. С вступлением в действие ФЗ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.91 г. гражданин Б.В.Ф. и его родственники получили возможность оформить квартиру должным образом: «...Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде...» и стать собственниками жилого помещения.
Супруга Б.В.Ф. взяла на себя труд провести регистрацию недвижимости. На основании норм п. 1 ст. 4 ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г.: «Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда». Получив от родственников доверенности, она сформировала необходимый на тот момент пакет документов и подала заявление в территориальное отделение Государственной службы регистрации, кадастра и картографии. В установленный законом промежуток времени собственность была успешно зарегистрирована в равных долях между всеми тремя собственниками.
Дальнейший, довольно длительный промежуток времени, вновь испеченные собственники тихо и спокойно проживали в описанной выше квартире. Однако в силу преклонного возраста скончалась престарелая тетя гражданина Б.В.Ф., гражданка К.Г.Г.
Здесь не будет лишним заметить, что Б.В.Ф. по своему статусу являлся человеком рабочим. В трудные послевоенные годы, в возрасте 10 лет, он уже сидел за рулем автомобиля в качестве водителя, стараясь что-то заработать и таким образом помочь матери поднять и воспитать маленького братишку. Среднюю школу (7 классов) Б.В.Ф. не окончил, поскольку обучение мешало работе водителем.
Вполне понятно, что Б.В.Ф. весьма опосредованно воспринимал действие сегодняшнего законодательства. Соответственно он и его супруга вступать в права наследования отказались, мотивировав свое решение тем, что процесс этот долгий и с их точки зрения весьма запутанный и никчемный.
Спустя три года у Б.В.Ф. скоропостижно скончалась супруга и, будучи стесненным в деньгах пенсионером, он попытался получить в банке находящиеся на ее счете совместно нажитые денежные средства. Вот тут-то и встал вопрос со вступлением в наследство. «Знающие» соседи объяснили Б.В.Ф. что к чему, и он обратился к одному из московских нотариусов, обладающему правом открывать наследственные дела по данной территории.
Наследственное дело было успешно открыто. По справке от нотариуса Б.В.Ф. получил в банке денежные средства. По причине потери близкого человека вопрос с вступлением в наследство был отложен Б.В.Ф. в долгий ящик. В дальнейшем зрелый возраст и пошатнувшееся здоровье начали брать свое, и Б.В.Ф. озаботился тем, что ему необходимо оставить нажитое имущество дочери и внучке. Он обратился к очередному нотариусу, и выяснилось, что все не так просто, вопрос с квартирой оказался весьма и весьма не прозрачным!
Нотариус уведомил Б.В.Ф. о невозможности открытия наследственного дела, поскольку таковое уже открыто предыдущим нотариусом. С этого момента и начинается действие самой банальной, но эффективной схемы аферистов!
Обратившись к первому нотариусу, по месту оформления наследственного дела, Б.В.Ф. с удивлением узнал, что сам лично отказался принимать наследство! Ничего не понимая, Б.В.Ф. вынужден был обратиться к знакомому юристу. Юрист объяснил Б.В.Ф., что в результате его халатного отношения сложилась неприятная ситуация с правами собственности на квартиру.
Поскольку наследство, оставшееся от покойной тети, в части 1/3 доли в квартире не было наследниками воспринято, равно как и доля покойной супруги, а сроки вступления в него уже давно пропущены, то согласно нормам пп. 1–2 ст. 1151 ГК РФ имущество стало выморочным: «В случае если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 2. Выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации».
Следовательно, на тот момент Б.В.Ф. являлся собственником уже не всей квартиры целиком, а всего лишь ее 1/3! Соответственно, у Б.В.Ф. возникла реальная перспектива очутиться в коммунальной квартире с подселением жильцов со стороны города.
Юрист, посетив вместе с Б.В.Ф. нотариуса, потребовал ознакомить его с наследственным делом, что нотариус сделать категорически отказался, равно как и выдать наследнику его копию. Тогда юрист предпринял обходной маневр. Он попросил нотариуса № 2 истребовать наследственное дело у нотариуса № 1 в связи с открытием наследственного дела после супруги. По запросу нотариуса № 2 была изготовлена и предоставлена копия наследственного дела по покойной тете, с которой юрист успешно и ознакомился.
В результате выяснилось, что в наследственном деле имеется запись об отказе в принятии наследства, причем сделанная якобы рукой самого Б.В.Ф. в момент первого обращения к нотариусу! Однако запись эта была сделана ровным почерком, ничего общего не имеющим с почерком Б.В.Ф. После чего юрист не без оснований предположил о наличии в действиях нотариуса состава деяния, квалифицируемого по п. 3 ст. 159 УК РФ: «Мошенничество, совершенное лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, - наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей, или в размере заработной платы, или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового».я — я
Прибыв вторично к нотариусу № 1, юрист обрисовал ему будущую веселую перспективу возбуждения уголовного дела, после чего нотариус быстро согласился оформить наследственное дело должным образом и передать его в производство коллеге.
Департамент имущества г. Москвы не стал предъявлять свои права на выморочное имущество, не препятствовал вступлению Б.В.Ф. в наследство, оно было успешно оформлено.
Из приведенного выше становится понятной простая схема, которую и пытались в данном случае провернуть мошенники:
а) собирается информация по конкретной квартире на предмет выяснения количества собственников, их компетентности в вопросах жилищного законодательства, наличия наследников и т. д.;
б) нотариусом оформляется фиктивный отказ от принятия в наследство;
в) тем же нотариусом задним числом на третьих лиц оформляется фиктивное завещание от имени уже умерших наследников;
г) на основании фиктивных документов получается право собственности на жилище;
д.) собственник выставляется на улицу, жилище продается, аферисты успешно исчезают;
Позволю себе дать практические советы собственникам:
1. Оформляя договор долевого участия (ДДУ) либо договор купли-продажи, недвижимости внимательно читайте его условия, обязательно требуйте указать параметры помещения, его строительный адрес, порядок оплаты и сроки строительства.
2. Никогда не вносите деньги по договору наличными без оформления кассовых документов, при уплате крупных сумм желательно оформить банковский аккредитив.
3. Не подписывайте какие-либо акты или дополнительные соглашения к договору, не уяснив себе четко, для чего это делается.
4. Всегда требуйте выдать вам ваш экземпляр документа на руки, проверяйте наличие печати организации и подписи уполномоченного лица.
5. Только генеральный директор может от имени организации без доверенности подписать любой документ (договор, соглашение и т. д.), если подписывает другое лицо, то требуйте копию приказа о наделении его полномочиями и доверенность от имени организации.
6. Перед покупкой недвижимости внимательно проверяйте историю продавца.
7. По вопросам оформления прав собственности, сделки купли-продажи недвижимости, вступления в наследство обязательно пригласите к сотрудничеству юриста.
8. Не обольщайтесь на мощную рекламу, она не всегда корректно отражает суть предложения.
9. Старайтесь лично пообщаться с теми, кто когда-либо покупал недвижимость в той организации, где ее собираетесь приобрести вы.
10. Ищите риелтора, только имеющего заслуживающие внимания рекомендации, оценивайте его работу по качеству оформленных ранее сделок.
11. Любые документы передавайте только по реестру или под расписку.
По итогам выше описанного можно с уверенностью констатировать, что в вопросах, связанных с недвижимостью, самый лучший ваш советчик — это ваши личные внимательность, рассудительность, проницательность и рекомендации проверенных ранее специалистов, в результатах работы которых вы абсолютно уверены.