Комментарий экспертов к статье «Долевое участие в строительстве. Как избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме» Михаила Лазукина, юриста (текст статьи ищите в № 9 журнала или на нашем сайте www.top-personal.ru)
Максим Смородинов, председатель Самарской коллегии адвокатов «Эгида», кандидат юридических наук:
Освещенная в комментируемой статье проблема обманутых дольщиков действительно является одной из самых острых и социально значимых проблем как на территории РФ в целом, так и в нашем Самарском регионе. Одни официальные данные говорят сами за себя: так, по информации, предоставляемой Министерством регионального развития, по состоянию на 1 октября 2012 г. в субъектах РФ существовало около 750 проблемных объектов, нарушениями, при строительстве которых были ущемлены права свыше 75,6 тыс. человек; по данным Генеральной прокуратуры, наиболее сложная обстановка, характеризующаяся большим количеством таких проблемных объектов, существует на территории Московской (109 объектов), Самарской (64), Новосибирской (57) областей, г. Москвы (52) и Пермского края (42).
Автор статьи абсолютно справедливо отмечает, что для минимизации рисков покупателей объектов нового строительства законодателем был принят Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004, который стали обходить недобросовестные застройщики.
В качестве наиболее часто применяемых «путей обхода» указаны вексельный договор и заключение договора предварительной купли-продажи. Оба этих способа взаимодействия застройщика с дольщиком подробно разобраны в статье.
Однако хотелось бы обратить внимание еще на два существующих варианта обхода. Это, во-первых, заключение договора инвестирования, в случае подписания которого дольщик становится партнером застройщика, то есть инвестором. Следовательно, он в равной степени с застройщиком несет все возможные риски.
Возникающие отношения между сторонами в данном случае подпадают под действие Федерального закона № 39-ФЗ от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Несмотря на то, что, как правило, суды в решениях указывают, что если строительство велось для личных нужд, то и Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. и Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» распространяют свое действие и на такие договоры, тем не менее, потенциальному дольщику все же лучше не рисковать.
Еще один из способов ухода от отношений, попадающих под действие Федерального закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., — это закрытые паевые инвестиционные фонды (фонды недвижимости, ЖСК). Ни о каких гарантиях, положенных как дольщику при заключении договора паевого вклада, говорить не приходится. В качестве пайщика стороной берутся на себя все риски, связанные со строительством, — просрочка, случайная гибель объекта и т. п. Собственником недвижимости сторона становится только после выплаты паевого взноса, а до данного момента на имущество, находящееся, например, в собственности ЖСК, может быть наложено судебное взыскание, в случае возникновения проблем у последнего.
Далее, в статье подробно разбираются основные требования, необходимые при заключении договора долевого участия в строительстве, соблюдение которых дает возможность в той или иной мере избежать обмана при покупке объекта недвижимого имущества и гарантирует судебную защиту прав и интересов дольщика.
В связи с этим хотелось бы отметить следующее. Несмотря на то, что законодатель продолжает искать пути решения проблем обманутых дольщиков (так, в конце декабря 2012 г. к установленным в Законе об участии в долевом строительстве способам обеспечения исполнения обязательств застройщика, наряду с залогом и поручительством банка, было добавлено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение им обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства), потенциальный дольщик должен понимать, что в той объективной реальности, в которой мы все находимся, участие в долевом строительстве всегда риск. И даже самый высоко профессиональный, добросовестный и порядочный специалист не сможет дать стопроцентной гарантии в том, что вступая в отношения застройщик — дольщик, вы будете полностью застрахованы от положения обманутого дольщика.
Источник: Жилищное право № 2 - 2013