Комментарий к статье «Нюансы договорно-правового вопроса на рынке недвижимости» Артема Ломакина, юриста, адвокатский кабинет О. Ю. Ломакиной (текст статьи ищите в Жилищное право № 1 - 2013 или на нашем сайте www.top-personal.ru)
Владимир Мечтаев, генеральный директор «Адвокат ФРЕММ»:
Комментируемая статья посвящена вопросу правового регулирования отношений между профессиональными участниками рынка недвижимости и их клиентами.
Автор отмечает, что договоров с агентствами существует множество, во многих случаях клиент знакомится с их содержанием непосредственно при подписании в офисе исполнителя, хотя ряд агентств размещает свои типовые формы документов на собственных интернет-сайтах. Как правило, такие отношения регулируются договором возмездного оказания услуг, реже — агентским договором. Поскольку такие договоры не являются непосредственными сделками с недвижимым имуществом, клиенты агентств обычно не так тщательно анализируют их содержание перед подписанием, как договоры купли-продажи.
Если процесс поиска и последующей покупки/аренды недвижимости идет нормально, то договор с агентством всего лишь формальная бумага, устанавливающая размер вознаграждения за услуги. Но если возникают проблемы, связанные с неоказанием услуги или ее ненадлежащим качеством, то приходится обращаться к содержанию договора, а потому лучше делать это сразу.
При отсутствии в договоре существенных условий такой договор, как правило, признается судами незаключенным.
В договоре должен быть точно сформулирован предмет договора — указаны конкретные действия, которые исполнитель обязан совершить для заказчика.
Если в договоре стороны указали слишком общее определение услуг без указания, какие действия (или деятельность) обязуется выполнить исполнитель, то условие о предмете является несогласованным и в случае спора такой договор может быть признан незаключенным. К предмету договора стоит отнести и описание объекта недвижимости, который клиент хочет приобрести (арендовать), и это следует делать максимально точно.
Должна быть указана и цена работы, хотя судебная практика по этому вопросу различна.
В соответствии со ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые определены в договоре возмездного оказания услуг, однако гл. 39 ГК РФ прямо не указывает на то, что цена услуг является существенным условием такого договора и что при его отсутствии договор признается незаключенным. Указание в договоре цены услуг исключит правовую неопределенность и возникновение соответствующих споров в судах.
Так как к договору возмездного оказания услуг применяются общие положения о подряде, то, в соответствии со ст. 708 ГК РФ, в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. Толкуя данную норму, большинство судов занимает позицию, согласно которой сроки выполнения работ являются существенным условием договора подряда. Указание срока выполнения работы несомненно важно и для клиента агентства.
Следует также обратить внимание на то, кто подписывает договор от имени агентства. Если это не руководитель, то необходимо проверить полномочия в его доверенности и получить ее копию.
Автор статьи правильно указывает на то, что договоры на услуги агентств недвижимости, заключенные с гражданами, заказывающими работы, услуги для личных бытовых нужд, должны соответствовать закону «О защите прав потребителей». Судебная практика по данному вопросу практически однозначна (см., в частности, Обзор Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики от 1 февраля 2012 года: «...правовые последствия нарушения договора об оказании посреднических услуг, хотя и не содержащего условия о стоимости таких услуг, регулируются законодательством о защите прав потребителей»).
В связи с этим положения договора, ограничивающие права заказчика по сравнению с теми правами, которые предусмотрены Законом о защите прав потребителей, недействительны, что собственно не обязательно будет влиять на недействительность договора в целом.
Источник: Жилищное право № 2 - 2013