Государство сможет забирать земли у собственников для строительства инфраструктуры в Крыму
Проект закона об особой экономической зоне на полуострове Крым предусматривает право государства при необходимости изымать земли, если это понадобится для строительства инфраструктуры. При этом все потери владельцам и арендаторам будут компенсированы согласно выкупной цене. Эксперты отмечают, что это общероссийская практика, которая не раз уже применялась, например, при осуществлении строительства в Сочи, Новой Москве. Кроме того, это будет полезно для экономического и социального развития региона в долгосрочной перспективе.
Максим Смородинов, коллегия адвокатов «Эгида», город Самара:
Правомочие государства изымать земельные участки у собственников для строительства инфраструктуры в Республике Крым уже в настоящее время установлено на законодательном уровне. Согласно статье 9 договора от 18.03.2014, подписанного между Российской Федерацией и Республикой Крым, со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым на территории Республики действуют законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации. Так, статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ, статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ закреплена возможность изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в том числе в целях размещения ряда объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Соответственно, процедура изъятия земельных участков для строительства всей необходимой на территории вновь образованного субъекта инфраструктуры, в том числе автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, закреплена нормами Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, и для ее осуществления не требуется принятия проекта закона «Об особой экономической зоне на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополь».
Вместе с тем указанный законопроект предусмотрел ряд интересных особенностей такого изъятия. В частности, в отличие от ранее установленных Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ правил, согласно части 3 статьи 11 проекта закона о принятом уполномоченным органом решении об изъятии земельного участка, правообладатель уведомляется в письменной форме в течение семи рабочих дней со дня его принятия. Если соглашение с собственником об изъятии объекта недвижимости достигнуто не будет, в силу части 2 статьи 11 проекта закона, в течение трех месяцев с момента предоставления лицу, у которого изымается земельный участок, возможности ознакомления с проектом соглашения, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельного участка. Таким образом, проект закона «Об особой экономической зоне на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополь» значительно сократил сроки, установленные Гражданским кодексом РФ для процедуры изъятия. Кроме того, проектом закреплено, что апелляционная, кассационная жалобы на решение суда об изъятии земельного участка, о выплате выкупной цены, возмещении убытков могут быть поданы в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом РФ в течение десяти дней с момента принятия судом первой инстанции данного решения. Соответственно, такое решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении десяти дней со дня его принятия, а апелляционная жалоба подлежит рассмотрению судом апелляционной инстанции в течение десяти дней со дня истечения срока апелляционного обжалования данного решения, кассационная жалоба – в течение пяти дней.
Анализ проекта показывает, что процедуры изъятия, аналогичные предлагаемой в указанном законопроекте, ранее были закреплены Федеральным законом от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральным законом от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Однако в отличие от рассматриваемого проекта, указанные нормативные акты содержали четкие обоснования вводимых процедур. Как необходимость организации XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года, так и присоединение к городу федерального значения Москве территорий, требовали размещения объектов федерального значения в строго определенных для них местах и в установленные сроки. Вместе с тем, в качестве обоснования вводимых процедур в Республике Крым в статье 1 проекта закона указано на необходимость создания и развития объектов инфраструктуры особой экономической зоны, при этом, очевидно, что вновь вошедшая в состав РФ территория не требует моментального развития и вышеуказанные нововведения вводятся не для обозначенных целей.
В целом, при рассмотрении вопроса о возможности введения ускоренной процедуры изъятия земельных участков необходимо учитывать законодательную ситуацию, сложившуюся в Республике Крым. С момента вхождения субъекта в состав РФ не прошло и полугода. Соответственно, фактически, в настоящее время на территории республики нет нормально функционирующего законодательства, системы органов государственной, исполнительной и судебной власти. В указанных условиях такая процедура как изъятие земельных участков, особенно по упрощенной схеме, правомерно реализована быть не может.
Во-первых, чтобы изъять земельный участок у собственника, необходимо понимать, кто является его законным правообладателем. В настоящее время в Республике Крым Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество отсутствует. Украина закрыла доступ к ранее сформированному реестру, а регистрирующий орган находится на стадии формирования. Поэтому не вполне ясно, кого же будет необходимо уведомлять об изъятии. А в такой ситуации можно предположить, что лица останутся неуведомленными об изъятии и не смогут защитить свои права на недвижимость. И в первую очередь это касается юридических лиц, созданных по законодательству Украины и не прошедших перерегистрацию в качестве российских юридических лиц. Также это касается государственной собственности Украины.
Во-вторых, недопустимо нарушение прав тех, кто к моменту вхождения республики в состав РФ оформить свои права на недвижимое имущество надлежащим образом не успел. В данном случае необходимо учитывать разницу оснований для возникновения и государственной регистрации права собственности, предусмотренных законодательством РФ и законодательством Украины. В частности, статьей 81 Земельного кодекса Украины установлено, что граждане Украины приобретают земельные участки, в том числе на основании бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности, приватизации земельных участков, ранее предоставленных им в пользование. Так, статьей 121 Земельного кодекса Украины установлены нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам. Согласно статье 116 кодекса граждане и юридические лица приобретают право собственности из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных настоящим кодексом. В случае, если гражданин воспользовался соответствующим правом, государственным органом принято решение о бесплатном предоставлении земельного участка, но право собственности оформлено не было, лицо не может быть лишено принадлежащих ему прав. Переход к законодательной системе РФ требует усилий и работы как со стороны органов государственной власти, так и со стороны граждан.
Представляется, что при сложившейся политической и правовой ситуации разрабатываемый порядок направлен на скорейшее изъятие имеющейся собственности. Поэтому введение в Республике Крым норм, предусматривающих упрощенный порядок изъятия земельных участков у собственников, по аналогии с подготовкой к Олимпиаде в Сочи, видится недопустимым, а разрабатываемый порядок повлечет массовое нарушение прав собственников земли.
Юлия Чистякова, юрист-консультант ООО «ИК Ю-Софт», региональный информационный центр сети КонсультантПлюс:
Как указано в Письме Минфина России от 27.05.2014 № 03-01-11/25262, в настоящее время в целях ускорения социально-экономического развития Республики Крым и города федерального значения Севастополя предлагается создание особой экономической зоны Республики Крым и города федерального значения Севастополя. Основной целью создания особой экономической зоны должно стать привлечение в Республику Крым и город федерального значения Севастополь прямых и «портфельных» инвестиций, прежде всего в сферу сельского хозяйства, логистики, туризма, высокотехнологичных отраслей промышленности, формирование удобной и комфортной среды ведения бизнеса, развития судоходства и судостроения.
Напомним, что в соответствии с действующим законодательством принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 Земельного кодекса РФ).
Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса РФ и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 Земельного кодекса РФ устанавливается в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (пункт 28 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Проект закона о создании особой экономической зоны Республики Крым и города федерального значения Севастополя сейчас находится на обсуждении в Правительстве РФ и пока не вносился на рассмотрение в Государственную думу.
Николай Андрианов, советник практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «VEGAS LEX»:
Экстраординарное регулирование порядка изъятия земельных участков и находящихся на них объектов для государственных нужд российским законодателем используется не впервые. Подобный упрощенный порядок вводился при строительстве объектов саммита АТЭС-2012 (Федеральный закон от 08.05.2009 № 93-ФЗ), подготовке и проведении олимпийских игр Сочи-2014 (Федеральный закон от 01.12.2007 № 310-ФЗ), при освоении территорий «Новой Москвы» (Федеральный закон от 05.04.2013 № 43-ФЗ), подготовке к проведению чемпионата мира по футболу 2018 (Федеральный закон от 07.06.2013 № 108-ФЗ).
Изъятие имущества, принадлежащего частному лицу, для государственных или муниципальных нужд само по себе является исключительным механизмом и должно применяться в случаях, когда иным образом решить государственные задачи невозможно. Не случайно этот вопрос нашел отражение в Конституции РФ (часть 3 статьи 35), согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, и принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Пространственное развитие территорий должно основываться на обеспечении баланса государственных, общественных и частных интересов. Чрезвычайное градостроительное регулирование, расширяющее круг оснований для принудительного изъятия частного имущества и упрощающее порядок изъятия, приводит к нарушению такого баланса. С одной стороны, это, конечно, способствует более эффективному решению государственных задач, реализации крупных инфраструктурных проектов и тому подобному. Однако, с другой стороны, такое регулирование в значительной степени ущемляет интересы частных собственников, которые не имеют достаточного времени ни для того, чтобы подготовиться к изъятию своего имущества государством, ни для того, чтобы в необходимых случаях оспорить решение об изъятии или выкупную стоимость имущества в суде.
Любое экстраординарное правовое регулирование может быть обусловлено только крайней необходимостью и применяться лишь в исключительных случаях.