Роман Кузьмак, юрист ЗАО «ЛексКледере консалтинг», город Санкт-Петербург
kyzmak-roman@mail.ru
В связи с большим количеством многоквартирных домов, которые сдаются в эксплуатацию с большими задержками, отсутствием или долгой процедурой постановки многоквартирного дома на кадастровый учет, банкротствами застройщиков у дольщиков возникают проблемы с оформлением прав собственности на приобретенные жилые помещения. В связи с этим возникает довольно много правовых вопросов относительно определения владельца квартиры как имущества. В настоящей статье мы рассмотрим, какие проблемы возникают при указанной правовой неопределенности на конкретном примере.
Между физическим лицом и компанией-застройщиком заключен договор о приобретении жилого помещения (не в соответствии с 214-ФЗ). Дольщик полностью оплачивает в соответствии с договором стоимость будущей квартиры. Строительство многоквартирного жилого дома и ввод его в эксплуатацию затянулся (или же в итоге дом вводится в эксплуатацию). В связи со сложившейся ситуацией у дольщика долгое время не зарегистрировано право собственности на приобретенную квартиру. Пока идет оформление права собственности или, как бывают случаи, замораживается, застройщик передает по акту приема-передачи дольщику квартиру, и дольщик фактически заселяется в жилое помещение. Далее может произойти залив жилого помещения по вине соседей сверху или по вине управляющей компании. В описанном случае возникает сложный юридический и имеющий очень важное практическое значение вопрос — имеет ли право дольщик, который оплатил приобретенное жилое помещение, получивший квартиру по акту приема-передачи (или не получивший) и фактически заселившийся (или не заселившийся), предъявлять требования о возмещении ущерба к лицу, виновному в нанесении ущерба? Также на момент залива квартиры дольщик может быть не собственником квартиры, а на момент подачи искового заявления дольщик может зарегистрировать право собственности.
В описанном случае собственник, у которого зарегистрировано право собственности на квартиру, отсутствует. Квартира в таком случае обычно находится на балансе застройщика, следовательно, формально только это лицо имеет право требовать возмещения убытков. Но получается, что застройщик не имеет никакого интереса к квартире, поскольку она фактически продана. Как указано в статье 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Обращаясь в суд, истец должен доказать наличие спорного правоотношения и принадлежность спорного права именно ему, что сделать при отсутствии зарегистрированного в установленном порядке права собственности проблематично. Еще более усложнять ситуацию может отсутствие акта приема-передачи жилого помещения от застройщика дольщику, подтверждающего хотя бы факт владения квартирой и получение ее от застройщика. В данном случае можно, конечно, провести аналогию по определению момента, с которого возникает обязанность по оплате за жилое помещение, а именно — по правилам статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (пункт 5); лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче — с момента такой передачи (пункт 6, введен Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ).
Соответственно Жилищный кодекс РФ связывает возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг и платы за жилое помещение с момента получения дольщиком квартиры по акту приема-передачи, законодательство возлагает на дольщика бремя содержания имущества, как если бы он был собственником жилого помещения. В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Аналогичная ситуация может сложиться и в случае, если помещение передано в аренду, и происходит залив помещения, в результате которого наносится вред имуществу арендатора, которое ему не принадлежит (например, находится у него на ответственном хранении). Тогда возникает вопрос, аналогичный рассматриваемому в настоящей статье: имеет ли он право предъявить требование о возмещении ущерба.
Рассмотрим судебный акт применительно к первой ситуации, описанной выше.
Решение Мытищинского городского суда Московской области по делу № 2-2521/ 10:
В обоснование заявленных исковых требований истец указал на то, что является арендатором нежилого помещения по договору некоммерческого найма с ответчиком. ДД.ММ.ГГГГ произошла протечка холодной воды в нежилом помещении. В результате протечки залило оборудование системы стеллажи, столы и оргтехнику, в результате чего, указывает истец, ему причинен ущерб. Истец безвозмездно хранил приборы в помещении на основании договора ответственного хранения. Из письменных возражений ответчика следует, что по смыслу ст.ст. 15, 1064 ГК РФ истец не является лицом, которое вправе заявлять такие требования о возмещении причиненного лично ему ущерба, поскольку не является собственником имущества и, следовательно, у истца отсутствует право требовать возмещение убытков в порядке, предусмотренном ст. 1064 ГК РФ.
Право собственности Ответчика на момент заключения договора не было зарегистрировано, в договоре прямо указано, что помещение принадлежит ей на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома и передаточного акта. Решением установлено, что нежилое помещение на момент заключения между сторонами оспариваемого договора аренды фактически было передано застройщиком Ответчику. В соответствии со ст. 901 ГК РФ Хранитель отвечает за утрату, недостачу или повреждение вещей, принятых на хранение, по основаниям, предусмотренным статьей 401 настоящего Кодекса.
Как следует из положений ст. 903 ГК РФ убытки, причиненные поклажедателю утратой, недостачей или повреждением вещей, возмещаются хранителем в соответствии со статьей 393 настоящего Кодекса, если законом или договором хранения не предусмотрено иное.
В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также недополученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушен (упущенная выгода).
Учитывая вышеприведенные нормы закона, суд считает, что иск заявлен надлежащим истцом, требования обусловлены восстановлением нарушенного ответчиком законного интереса истца в связи с невозможностью последним возвратить имущество в принятом на хранение состоянии.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежат возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Таким образом, суд признал право на обращение в суд лица, которому не принадлежит имущество на праве собственности.
Относительно аналогичной правовой ситуацией, но решение которой в большей степени урегулировано законодательством РФ и сложившейся судебной практикой, является обратная ситуация, когда виновником залива является лицо, владеющее жилым помещением на основании договора социального найма, то здесь ответственность нанимателя по договору социального найма и собственника жилого помещения в лице государства зависит от нижеследующего.
Если жильем пользуются на основании договора социального найма (муниципальное жилье), в силу пункта 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт жилого помещения. Таким образом, законодатель возложил на нанимателя по договору социального найма обязанность по проведению, в частности, текущего ремонта. В связи с этим, если залив произойдет по причине непроведения своевременного текущего ремонта, ответственность за залив будет нести наниматель жилого помещения.
В соответствии со статьей 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Поэтому если причиной протечки будет несвоевременно выполненный капитальный ремонт жилого помещения, ответственность будет возложена на наймодателя.
Таким образом, можно сделать вывод, что лицо, которое оплатило приобретенное у застройщика жилое (нежилое) помещение и которому это помещение передано по акту приема-передачи, но право собственности еще не зарегистрировано, имеет законное право предъявлять требования в случае, если помещению причинен вред, например, в результате залива. Ключевым правовым моментом в данном случае является доказательство факта законного владения помещением — наличие акта приема-передачи.
Роман Кузьмак , юрист, город Санкт-Петербург.