Полина Кузнецова, руководитель юридической фирмы «Кобзев и партнеры», адвокат
Вопрос приватизации служебного жилья решается законодательством по-разному. Служебные жилые помещения согласно закону приватизации не подлежат (без согласия собственника). Однако после 01.03.2005 многие служебные помещения поменяли свой статус. Для того чтобы считаться служебным, жилое помещение должно быть внесено в специальный реестр. Работа по внесению таких помещений в реестр по всей стране еще не закончена, и статус многих ранее являвшихся служебными жилых помещений в настоящее время не ясен. Очень часто такие помещения передаются на баланс города, что автоматически превращает их в жилье социального фонда, то есть жилье, подлежащее приватизации. Поэтому если вы проживаете в квартире, предоставленной когда-то в качестве служебной, нелишне будет выяснить ее теперешний статус.
Наниматели служебного жилья, желающие его приватизировать, часто обращаются к юристам с просьбой помочь «расслужебить» квартиру. Конечно, такого понятия законодательство не содержит. Обычно под этим термином понимается возможность заключить вместо договора служебного найма договор социального найма, что дает гражданам право приватизировать квартиру, бывшую ранее служебной.
Как можно это сделать? Самое простое — это получить согласие собственника служебного жилья на его приватизацию. Но это процесс непредсказуемый, поэтому согласия можно дожидаться до тех пор, пока и сам срок приватизации, установленный законом, не закончится.
Второй способ (действующий в Москве) подходит для тех, кто проработал в организации, предоставившей жилье, более 10 лет.
То же правило действует, если граждане проработали менее 10 лет, но имеется одно из следующих условий: увольнение работника в связи с выходом его на пенсию по старости, в связи с ликвидацией предприятия либо по сокращению штата; получение работником инвалидности I и II групп по вине работодателя или в связи с исполнением трудовых обязанностей; смерть работника, которому было предоставлено жилое помещение.
Можно говорить о сложившейся судебной практике по приватизации служебного жилья в городе Москве. История этого вопроса довольно интересна. В соответствии с пунктом 1 Положения о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 05.08.2008 № 711-ПП (редакция от 26.04.2011):
«1. С гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных им на условиях субаренды или в качестве служебных жилых помещений, проработавшими в организациях (предприятиях), предоставивших жилые помещения, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы, 10 и более лет, заключаются на занимаемые ими жилые помещения:
1.1. Договоры социального найма в случае, если занимаемое жилое помещение и суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, не превышает размеры площади жилого помещения, указанные в статье 20 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».
На основании изложенного выше положения закона граждане обращаются в департамент жилищной политики города Москвы с заявлением о приватизации полученного ими (или их членами семьи) служебного жилья. Однако нередки отказы Департамента на том основании, что семья обеспечена жильем свыше нормы предоставления. При этом Департамент жилищной политики города Москвы ссылается на пункт 1.1 Положения, поскольку именно этот пункт вводит ограничения, установленные статьей 20 Закона города Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», которой предусмотрено предоставление жилья в следующих размерах:
«1) на семью, состоящую из супругов, — однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, — двухкомнатная квартира площадью до 50 квадратных метров;
3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, — двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, — трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
5) на семью из четырех и более граждан — жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).»
Таким образом, если супруги, например, получили когда-то двухкомнатную квартиру общей площадью 36 квадратных метров, то заключить на эту квартиру договор социального найма им не разрешит Департамент жилищной политики города Москвы, поскольку супругам положена квартира хоть и до 44 квадратных метров, но однокомнатная.
Между тем действующее законодательство с учетом Определения Судебной коллегии Верховного Суда РФ по административным делам от 17.04.2013 предусматривает для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, находящихся в собственности города Москвы, для заключения договора социального найма лишь одно условие — стаж работы в организации (предприятии), предоставившей жилые помещения, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы, 10 и более лет.
Именно с таким судебным делом пришлось столкнуться автору этой статьи.
К нам обратилась супружеская пара, которая получила отказ в заключении договора социального найма на служебную квартиру, несмотря на то, что супруг, получивший когда-то эту квартиру в качестве служебной, проработал в организациях города Москвы почти 20 лет. Основанием для отказа явилось именно то, что занимаемая ими квартира является двухкомнатной.
Мы обратились в Кунцевский районный суд города Москвы с иском об обязании Департамента жилищной политики и жилого фонда города Москвы заключить с нами договора социального найма. Однако решением суда в иске было отказано.
Мы не согласились с этим решением и обжаловали его в Московский городской суд. Апелляционным определением решение Кунцевского суда было отменено, наши требования — удовлетворены.
Дело № 33-13215
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
22.04.2014 город Москва
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Р.Н.С., судей С.Н.Ю. и Х.Д.М.,при секретаре А.О.Ю.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи С.Н.Ю. гражданское дело по апелляционным жалобам представителя истца А. — К.П.В. на решение Кунцевского районного суда города Москвы от 17.12.2013, которым постановлено в удовлетворении исковых требований А. к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы о признании права на заключение договора социального найма отказать.
А. обратился в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы о возложении обязанности заключить с ним и его семьей договор социального найма жилого помещения на двухкомнатную квартиру по адресу: ***.
Требования мотивированы тем, что на основании распоряжения Исполнительного комитета Кунцевского районного Совета народных депутатов от 09.03.1983 № 8/11 спорное жилое помещение было предоставлено истцу и его семье в составе трех человек (истцу, его супруге А.З. и дочери А.А.) в качестве служебного жилья в связи с работой истца в Аварийной службе РЖУ Кунцевского района. В данной организации истец проработал 24 года, с 1979 по 2003 год, уволен по сокращению штатов из правопреемника Аварийной службы РЖУ Кунцевского района — Аварийно-ремонтного предприятия «Кунцево». В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 05.08.2008 № 711-ПП истец обратился к ответчику с заявлением о заключении с ним и его супругой договора социального найма жилого помещения на спорную двухкомнатную квартиру, однако ответчик письмом от 04.04.2013 отказал истцу, указав, что истцу может быть предоставлено только право выкупа. Истец считает незаконным отказ ответчика в заключении договора социального найма на жилое помещение, поскольку согласно пункту 1 «Положения о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений», утвержденного постановлением Правительства Москвы от 05.08.2008 № 711-ПП, истец более 10 лет проработал в организации, предоставившей жилое помещение в качестве служебного.
В судебное заседание истец А. не явился, о слушании дела извещен, его представитель К.П.В. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
По делу судом постановлено указанное выше решение, обжалованное представителем истца А. — К.П.В. — по мотивам незаконности и необоснованности.
В апелляционных жалобах оспаривается вывод суда об отсутствии оснований для заключения с истцом договора социального найма на спорное жилое помещение. Указывается, что истец с супругой обеспечен жилой площадью менее нормы предоставления, истец проработал в организации, предоставившей ему спорное служебное жилое помещение, более 10 лет, что является основанием для удовлетворения исковых требований.
Учитывая приведенные положения части 1 статьи 327-1 Гражданского процессуального кодекса РФ, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителя истца А. — К.П.В., поддержавшей доводы апелляционных жалоб, представителя ответчика — З.А.А., полагавшего решение суда законным, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Исполнительного комитета Кунцевского районного Совета народных депутатов от 09.03.1983 № 8/11 спорное жилое помещение было предоставлено истцу и его семье в составе трех человек (истца, его супруги А.З. и дочери А.А.) в качестве служебного жилья, в связи с работой истца в Аварийной службе РЖУ Кунцевского района. В данной организации истец проработал 24 года, с 1979 по 2003 год, уволен по сокращению штатов из правопреемника Аварийной службы РЖУ Кунцевского района — Аварийно-ремонтного предприятия «Кунцево». На момент рассмотрения дела судом спорное жилое помещение является муниципальным и относится к специализированному жилищному фонду города Москвы. Указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются.
Истец дважды обращался к ответчику с заявлениями о заключении с ним договора социального найма на жилое помещение, предоставленное по служебному ордеру, однако ответчик в своем ответе от 04.04.2013 отказал в этом по тем мотивам, что площадь служебного жилого помещения превышает норму предоставления, а также что спорное жилое помещение не исключено из числа служебных.
При этом в пункте 1.1 названного Положения предусматривалась возможность заключения договора социального найма только в случае, если занимаемое жилое помещение и суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, не превышает размеры площади жилого помещения, указанные в статье 20 Закона города Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».
Однако указанный пункт 1.1 Положения определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ по административным делам от 17.04.2013 № 5-АПГ13-8 признан противоречащим федеральному законодательству и не действующим с момента вынесения решения.
При этом в своем определении Судебная коллегия Верховного Суда РФ по административным делам указала, что анализ положений статей 50 — 59 Жилищного кодекса РФ, устанавливающих основания, условия и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, позволяет сделать вывод, что такой критерий как норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма применяется в случае, когда объектом жилищных прав являются жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма из числа свободных жилых помещений, а не уже занятые гражданами на законных основаниях, в том числе в соответствии с нормативами предоставления на момент их вселения в эти жилые помещения. Соответственно обеспеченность жилыми помещениями более нормы предоставления площади жилого помещения, установленной статьей 20 Закона города Москвы № 29, не влияет на заключение договора социального найма на жилое помещение, предоставленное ранее по служебному ордеру и занимаемое на законных основаниях.
Также не является основанием для отказа в заключении договора социального найма то обстоятельство, что спорное жилое помещение отнесено к специализированному жилищному фонду города Москвы. В соответствии с пунктом 3 приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», а также статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», жилищный фонд, находящийся в управлении местной администрации, в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, отнесены к муниципальной собственности, что предполагает применение к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежития, служебных помещений и переданных в ведение органов местного самоуправления, норм Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.
Таким образом, жилые помещения при передаче в муниципальную собственность утрачивают статус служебных, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
При таких обстоятельствах и на основании пункта 1 «Положения о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений», утвержденного постановлением Правительства Москвы от 05.08.2008 № 711-ПП, условием для заключения договора социального найма в отношении жилого помещения, предоставленного в качестве служебного, является наличие стажа работы в организации, предоставившей жилое помещение, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы, 10 и более лет. Поскольку истец проработал в организации, предоставившей спорное жилое помещение в качестве служебного, более 10 лет, имеются основания для заключения с истцом и членом его семьи супругой А.З. договора социального найма жилого помещения на спорную двухкомнатную квартиру. Вследствие этого решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований нельзя признать законным, оно подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права. Судебная коллегия считает необходимым принять по делу новое решение, которым возложить на ответчика обязанность заключить с истцом и его супругой А.З. договор социального найма жилого помещения на спорную двухкомнатную квартиру.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия определила отменить решение Кунцевского районного суда города Москвы от 17.12.2013 и принять по делу новое решение: возложить на Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы обязанность заключить с А. и А.З. договор социального найма жилого помещения на двухкомнатную квартиру по адресу: ***.
Полезная литература:
— Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ;
— Закон города Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»;
— Определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ по административным делам от 17.04.2013 № 5-АПГ13-8;
— Положение о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений, утвержденное Постановлением Правительства Москвы от 05.08.2008 № 711-ПП (в редакции постановления Правительства Москвы от 26.04.2011 года № 158-ПП);
— Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2013 по делу № 11-26875;
— Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2013 по делу № 11-37726;
— Апелляционное определение Московского городского суда от 10.09.2013 по делу № 11-29226;
— Апелляционное определение Московского городского суда от 06.09.2013 по делу № 11-25424.