Споры по разделу жилья между взрослыми детьми и их родителями

Елена Разумова

Немалое количество родителей сталкиваются с ситуацией, когда их дети сами готовы обзавестись потомством, однако иного, кроме того, где выросли, жилья не имеют. Нередко в таких случаях между поколениями появляются разногласия не только в общесоциальных вопросах, но и во взглядах на бытовое сосуществование. Отсюда рождается стремление молодых получить собственную крышу над головой и далее самостоятельно строить свою счастливую жизнь. И даже тем детям, кто, казалось бы, и не хочет покидать «родительское гнездо», иногда приходится это делать вынужденно, в силу сложившихся обстоятельств, конфликтов и других малоприятных факторов.

Не всегда у повзрослевших отпрысков есть собственные средства на приобретение своего жилья, равно как и не всем из них удается полюбовно договориться с родителями о будущем единственной для всех жилой площади.

Когда жилищные споры доходят до суда, открывается целая бездна правовых вопросов, которые подчас сложны или неразрешимы вовсе.

Прежде всего, важную роль играет правовой статус жилья, за разделом которого дети обращаются в суд. Так, принудительному обмену подлежит только жилье, предоставленное в порядке социального найма. Заставить же родителей продать свою долю в собственной квартире через суд нельзя. И в той, и другой категории дел есть свои нюансы, каждому из которых может быть посвящена целая статья, а то и монография.

Здесь остановимся лишь на некоторых из них.

Пример: М. обратилась в суд с иском к М1 (мать) и М2 (брат) о принудительном обмене жилой площади.

В обоснование требований истица пояснила, что занимала комнату 10,3 кв.м. Совместное проживание с ответчиками в квартире невозможно из-за скандалов. После произошедшей ссоры с ответчиками истица стала проживать сначала в общежитии, потом снимать жилье, но при этом систематически приходила в квартиру. Истица указала, что в квартире сложился определенный порядок пользования жилыми помещениями, согласно которому в пользовании ее матери (М1) и брата (М2) находилась комната 20,3 кв.м., в пользовании истицы — комната 10,3 кв.м. Данный порядок сохранялся до момента, когда в комнату 10,3 кв.м. вселился М2. М неоднократно предлагала ответчикам различные варианты обмена квартиры, однако ни с одним из них ответчики не соглашались.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам суда кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В судебном разбирательстве суда первой инстанции были установлены следующие обстоятельства.

В спорной двухкомнатной квартире зарегистрированы М., М1, М2. Квартира состоит из двух изолированных комнат площадью 20,3 кв. метра и 10,3 кв. метра.

Согласно договору социального найма жилого помещения нанимателем данного жилого помещения является М1 — мать истицы, в качестве членов семьи в договоре указаны М. и М2.

По предложенному М. варианту обмена ответчики М1 и М2 переселяются с 2/3 долей квартиры в две комнаты в 4-комнатной коммунальной квартире по адресу ххх. Сама М. остается в спорной квартире, куда вселяются также 3-и лица — Л. и Л1.

Л. и Л1 занимают две комнаты площадью 10,9 кв.м. и 21,1 кв.м. в 4-х комнатной коммунальной квартире.

В соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса РФ (далее также — ЖК РФ) проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Принимая во внимание, что между нанимателем М1 и членами его семьи М. и М2 не было достигнуто соглашение об обмене, суду надлежало установить, будут ли соблюдены законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении в случае утверждения предложенной истцом схемы обмена.

Истица просила выселить ответчиков с 2/3 площади в 2-х комнатной квартире, тогда как раздел указанной квартиры не был произведен, квартира являлась предметом единого договора социального найма. Порядок пользования жилыми помещениями также не был определен.

При этом сама М. по предложенному ею варианту обмена планировала остаться в спорной квартире, куда предложила вселить 3-их лиц Л. и Л1.

Суд установил, что истица М. в родственных отношениях с третьими лицами не состоит, одну семью не составляет. Однако М. просила заключить новый договор социального найма на квартиру с Л, Л1 и самой М.

Очевидно, что истица расширительно истолковала нормы ст.69 ЖК РФ, согласно которой к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

В рассматриваемом примере М. членом семьи Л. и Л1 не признана. В этой связи суд посчитал, что в результате обмена ухудшатся жилищные условия 3-х лиц, поскольку в результате обмена они вселяются в двухкомнатную квартиру, где совместно с ними будет проживать посторонний человек — М., не являющаяся членом их семьи.

Нужно сказать, что в судебном заседании третьи лица Л. и Л1 поддержали заявление о принудительном обмене жилой площади.

Однако суд не усмотрел оснований для заключения единого договора социального найма и отказал по этой причине в удовлетворении заявленных требований о принудительном обмене.

Следует также отметить, что в данном споре истица и ответчики занимали жилое помещение по единому договору найма, в результате принудительного обмена все они должны были покинуть подлежащее обмену жилое помещение. Однако по предлагаемому истицей варианту фактически ставился вопрос о выселении лишь матери и брата в другое жилое помещение взамен на вселение третьих лиц, что, по мнению суда кассационной инстанции, противоречит требованиям ч. 3 ст. 72 ЖК РФ.

К выводу об ухудшении жилищных условий ответчиков в случае их переселения в предлагаемое истицей жилье суд не пришел. Доводы М1 и М2 об их нежелании проживать в коммунальной квартире сами по себе не послужили основанием к отказу в иске о принудительном обмене. Учитывая разъяснения Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление № 14), такая реакция суда вполне предсказуема.

Кроме статуса члена семьи нанимателя, в подобного рода спорах необходимо учитывать и требования закона об отсутствии обстоятельств, препятствующих переселяемым членам семьи пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Пример. А. (также в интересах несовершеннолетней) обратился в суд с требованиями к А1 (отец) и А2 (брат, представляющий также интересы несовершеннолетнего) о принудительном обмене общего для указанных лиц жилого помещения. В обоснование требований А. указывал на невозможность совместного проживания с ответчиками ввиду конфликтных отношений, а также на отказ отца и брата от обмена занимаемого жилого помещения в добровольном порядке.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и постановил произвести принудительный обмен жилого помещения. Апелляционным же определением судебной коллегии по гражданским делам суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований А. отказано в полном объеме.

В ходе рассмотрения данного спора было установлено следующее.

А1 является нанимателем жилого помещения (квартиры) в центральной части города, расположенной по адресу 1, в которой также зарегистрированы его сын А2 с несовершеннолетним (внуком) и сын А. с несовершеннолетней (внучкой).

Квартира состоит из трех изолированных комнат.

Желая разменять общую жилую площадь, истец заключил договор со специализированным ГУП об оказании услуг относительно обмена жилого помещения. ГУП был представлен вариант обмена жилого помещения, в соответствии с которым А. (с несовершеннолетней) предложена двухкомнатная квартира по адресу 2, а А1 и А2 (с несовершеннолетним) предложена четырехкомнатная квартира в восточной части города по адресу 3.

Судом первой инстанции был проанализирован предложенный вариант обмена муниципального жилья с учетом площади и местонахождения жилья, интересов несовершеннолетних внуков. Доводы ответчиков о неудобствах, которые они будут претерпевать в связи с переездом в другую часть города, судом не были приняты во внимание. Иных вариантов обмена сторонами предложено не было.

Исходя из норм ст. ст. 72, 73 ЖК РФ, положений п. 34 Постановления № 14, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предложенный истцом вариант обмена жилого помещения соответствует требованиям закона и не ухудшает жилищных условий сторон.

Однако ответчики не согласились с вынесенным решением и обжаловали его в вышестоящий суд.

Судебная коллегия по гражданским делам суда апелляционной инстанции указала, что принципиально важными при рассмотрении настоящего спора являются доводы и интересы лиц, проживающих в спорной квартире. Суд же первой инстанции лишь выборочно воспользовался разъяснениями Верховного суда, изложенными в Постановлении № 14.

Так, под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Из материалов дела явно следует, что спорное жилое помещение, расположенное по адресу 1, было предоставлено А1 на семью из 4-х человек (жена, два сына), который является ветераном военной службы, лицом, принимавшим участие в действиях особых подразделений.

А1 состоит на учете и наблюдается в конкретной специализированной поликлинике, а также состоит на медицинском обслуживании с правом выписки льготных лекарств в другой поликлинике. Кроме того, А1 является инвалидом 2 группы.

С учетом членства в определенном общественном объединении ответчику А1 в пользование предоставлено место на автостоянке по конкретному адресу.

С 2002 г. А1 работает в территориальном отделении организации N.

Анализ перечня адресов, по которым расположены названные объекты, позволил суду прийти к убеждению, что место работы, медицинские учреждения, которые определены спецификой заболеваний, имеющихся у отца А., расположены в непосредственной близости от его места жительства, в центральной части города.

Указанные обстоятельства оказались заслуживающими внимания суда, поскольку переселение для постоянного проживания в другую часть города стало бы существенным препятствием для продолжения А1 трудовой деятельности, получения им надлежащей медицинской помощи и пользования машино-местом, что необходимо для отца А. в силу возраста и состояния здоровья.

Предлагая свой вариант обмена, истец не учел, что соразмерность жилья по площади является важным, но не единственным критерием. Одним из основных условий принудительного обмена муниципального жилья является отсутствие обстоятельств, способных ухудшить положение сторон в случае осуществления обмена. Суд, принимая решение, должен учесть и фактические обстоятельства дела, и требования законодательства.

В большинстве случаев рассмотрения таких споров суды принимают во внимание медицинские показания, близость проживания к месту работы/учебы или требующим постоянного ухода пожилым родственникам.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия апелляционной инстанции признала, что решение по данному делу постановлено при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неверном применении норм материального права. Указанное послужило основаниями к его отмене и постановлению нового решения об отказе А. в удовлетворении требований к А1 и А2 о принудительном обмене жилого помещения.

Суд кассационной инстанции оставил апелляционное определение в силе.

Попытки «освободить» жилье от родителей нередко предпринимают взрослые дети — собственники этого жилья. Но даже и при таком статусе домовладения в «деле расставания с родителями» могут встречаться свои подводные камни.

Пример. К. обратился в суд с иском к К1 (отец) о выселении последнего из квартиры без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование иска указал, что является собственником квартиры на основании договора дарения, зарегистрировал по месту жительства своего отца К1 на время до предоставления отцу жилого помещения как участнику ВОВ. Однако в настоящее время администрация района отказала его отцу К1 в предоставлении жилого помещения. Отношения между истцом и ответчиком не складываются, К1 членом его семьи не является, общее хозяйство не ведет, не несет расходов по содержанию квартиры, не производит оплату коммунальных услуг. Дальнейшее совместное проживание с ним невозможно, однако ответчик отказывается освобождать квартиру и сниматься с регистрационного учета.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам суда кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В ходе судебного разбирательства было установлено следующее.

К1 (отец истца) являлся собственником 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру на основании договора приватизации. В 1999 году К1 и собственница второй доли в праве на квартиру подарили принадлежащую им квартиру своему сыну К., но остались проживать в квартире, зарегистрированы в ней по месту жительства с 1991 года, иного жилого помещения не имеют. Ответчик является инвалидом ВОВ 2 группы. До 2008 года истец не проживал в принадлежащей ему квартире, а с 2008 года по 2010 год стороны проживали в ней одной семьей. С 2010 года в связи с возникшими конфликтами стороны прекратили вести общий бюджет и вместе питаться.

Принимая во внимание период возникновения спорных правоотношений, суд первой инстанции посчитал, что в данном деле должны быть применены нормы ст. 292 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 2005 года и ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР, согласно которой право пользования помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры. Суд указал, что, учитывая эти нормы права, действовавшие на момент дарения квартиры истцу, ответчик (отец) полагал, что сохранит свое право пользования спорной квартирой бессрочно.

Поскольку прежнее законодательство не предусматривало в качестве достаточного основания для выселения бывшего члена семьи собственника жилого помещения факт прекращения семейных отношений с собственником этого помещения, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований о выселении К1.

Судебная коллегия по гражданским делам суда кассационной инстанции посчитала такой вывод суда ошибочным, основанным на неправильном толковании норм материального права, неправильном определении подлежащих применению к отношениям сторон норм материального права. Однако данный вывод не повлек постановление незаконного решения.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

На основе системного анализа пункта18 Постановления № 14, статьи19 указанного Федерального закона № 189-ФЗ кассационная коллегия посчитала, что к отношениям сторон подлежит применению в полной мере статья 31 ЖК РФ, согласно ч.1 которой к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

При буквальном толковании этой нормы получается, что в отношении родителей и детей, вселенных собственниками в жилое помещение, для признания их членами семьи собственника достаточно только установления факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении.

В рассматриваемом споре, приватизировав квартиру, в дальнейшем отец подарил ее сыну. После дарения спорного жилого помещения, проживая вместе с истцом в подаренном ему жилом помещении, ответчик, приходящийся истцу отцом, в качестве члена семьи истца приобрел право пользования спорным жилым помещением. Никакого иного соглашения на этот момент между К. и К1 достигнуто не было и истцом в дело представлено не было.

Частью 4 статьи 31 ЖК РФ установлено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется.

Основное внимание здесь нужно уделить словам «прекращение семейных отношений». Чтобы требовать прекращения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственникам необходимо иметь ввиду, что отказ от ведения общего хозяйства иных лиц (не бывших супругов) с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.

Основными доводами К. в данном жилищном споре были конфликтные отношения и отсутствие ведения общего хозяйства. Истец также заявлял, что каких-либо договоренностей о сохранении за ответчиком права пользования спорной квартирой при заключении договора дарения не было.

Тем не менее К. в суде подтверждены и не отрицались как факт совместного проживания, так и факт ведения общего хозяйства с отцом в период с 2008 по 2010 годы.

Возможно, по причине такого противоречия в позиции истца, кассационная коллегия пришла к неутешительному для него выводу, анализируя положения части 1 статьи 31 ЖК РФ: поскольку ведение общего хозяйства между собственником жилого помещения и лицом, вселенным им в данное жилое помещение, не является обязательным условием признания его членом семьи собственника жилого помещения, то и отсутствие ведения общего хозяйства собственником жилого помещения с указанным лицом либо прекращение ими ведения общего хозяйства (например, по взаимному согласию) само по себе не может свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения.

Следовательно, поскольку отец был вселен сыном в квартиру в качестве члена семьи собственника, приобрел равное с ним право пользования спорной квартирой, проживал в указанном жилом помещении на момент рассмотрения дела судом, сам по себе факт возникновения между сторонами разногласий и прекращения в связи с этим по взаимному согласию ведения общего хозяйства не свидетельствует о прекращении между отцом и сыном семейных отношений.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не усмотрел оснований полагать ответчика бывшим членом семьи истца, чьи права пользования спорным жилым помещением прекращены в силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. В удовлетворении требований о выселении отца К. было отказано.

Примечательно, что суд в своем решении напомнил о возложенной пунктом 1 статьи 87 Семейного кодекса РФ обязанности трудоспособных совершеннолетних детей содержать своих нетрудоспособных нуждающихся в помощи родителей и заботиться о них.

Приведенные в настоящей статье судебные дела закончились не в пользу истцов — взрослых детей, подавших иски против своих родителей. Конечно, не всегда родителям удается отстоять целостность единственного жилья. Данная статья имела своей целью обнажить лишь наиболее частые и очевидные ошибки истцов, учитываемые судами при разрешении подобной категории вопросов.

Рекомендации:

1. При обращении в суд с заявлением о принудительном обмене жилых помещений необходимо помнить, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Инициировать принудительный обмен вправе любой член семьи нанимателя.

2. Обязанность по доказыванию целесообразности предложенного варианта обмена муниципального жилья возложена на истца. Именно он должен предоставить суду схемы обмена и обосновать их приемлемость. Предложенный к утверждению вариант обмена должен быть реальным как по общим (площадь, местоположение, близость медицинских учреждений (если применимо)), так и индивидуально оговариваемым в каждом деле параметрам (количество соседей в предлагаемой коммунальной квартире и т.п.).

3. Предлагая членам семьи (а впоследствии суду) вариант обмена жилого помещения, нужно учитывать не только требования закона в части учета законных интересов лиц, проживающих в подлежащем обмене жилье. Также нужно помнить об обстоятельствах, исключающих возможность обмена.

4. Нельзя забывать, что закон предусматривает возможность принудительного обмена только для жилья, предоставленного по договору социального найма. Иски о принудительном обмене муниципального жилья, на жилье, находящееся в частной собственности, не основаны на законе и, как показывает практика, бесперспективны.

5. Для признания ответчика бывшим членом семьи собственника недостаточно ссылки на конфликты в семье и отсутствие общего бюджета. Нужно собирать все виды предусмотренных процессуальным законодательством доказательств в подтверждение факта формального сосуществования на одной жилплощади.

6. В любом случае до обращения в суд следует предпринять попытки к достижению договоренности с членами семьи относительно жилья. Если мирный способ решения вопроса исключается, то стоит хорошо подготовиться к судебному процессу. Решение суда, вынесенное не в вашу пользу по причине, к примеру, неудачного подбора вариантов обмена, в дальнейшем может иметь преюдициальное значение в отношении целого ряда фактов, касающихся проживания в спорном жилье и установления характера взаимоотношений между членами семьи.