Марина Кузина
Обременения земельных участков могут существенно ограничить права собственников земли. Последние нередко пытаются отстоять свои права в суде, требуя снести строение третьего лица. Однако существует и другая проблема. Владельцы таких обременений могут предъявить иски к собственникам земельных участков. Нередко такие третьи лица требуют сноса построек законного владельца земли, если строения собственника участка препятствуют использованию объекта-обременения.
Чтобы избежать таких споров, прежде чем принимать земельный участок, необходимо убедиться в отсутствие обременений. Это легко сделать визуальным осмотром, если речь идет об объектах, которые легко обнаружить, например, если речь идет о линиях электропередач. Простой осмотр избавит потенциального арендатора или собственника земельного участка от множества проблем. Однако обременения могут находиться под землей и получить информацию о них возможно далеко не всегда. Что делать, если наличие обременений неочевидно? На земельном участке, в том числе под землей, могут размещаться трубопроводы, газопроводы, теплотрассы и т.п.
К примеру, на участке, в том числе под землей, могут располагаться линейные объекты недвижимости, информация о которых может находиться в администрации или у прежних собственников земли, но приобретатель может не знать об обременениях, их природе или дате возникновения прав третьих лиц. Если строительство и ввод в эксплуатацию обременений производились до возникновения прав собственника/арендатора земельного участка, избавиться от такого обременения не удастся.
Например, ООО 1 (истец) потребовал снести газораспределительную станцию. Она частично находилась на участке, который принадлежит истцу на праве собственности. Запись о праве истца внесена в ЕГРП 12.05.2006. Истец утверждал, что строительство спорной станции, которое частично заняло его участок, велось в 2012 году, то есть, после того как возникло право собственника на землю.
По делу проводилась экспертиза.
Ее результаты позволили установить, что работы 2012 года считаются работами по техническому перевооружению. Они не создавали новые объекты. Работы относятся к деятельности по модернизации уже существующих, но устаревших (физически изношенных) объектов до уровня современных (отвечающих современным техническим требованиям).
Эксперты установили, что часть объектов ответчика расположена на земельном участке истца. Однако они не влияют на порядок разрешенного использования этого земельного участка, так как располагаются в пределах охранной зоны существующей с 1978 года газораспределительной станции.
«Довод истца о том, что технологическое оборудование вполне могло располагаться в одном здании АГРС-З, судами признан несостоятельным… как противоречащий фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, а именно — техническому паспорту 2007 года на комплекс АГРС-З, заключению экспертизы.
В силу пункта 1.4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных постановлением Госгортехнадзора РФ N * от **.**.1992, материалы фактического положения трубопровода должны быть переданы в соответствующие местные органы власти и управления для нанесения их на районные карты землепользователей. Суд выяснил, что такое уведомление передавалось».
Отсюда следует, что до приобретения истцом земельного участка материалы фактического положения газопровода и станции, которые необходимы для нанесения их на районные карты землепользователей, имелись в Администрации района.
Кроме того, газопровод изначально был построен и введен в эксплуатацию задолго до приобретения права собственности истца на земельный участок.
У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов. В силу пункта 4.2 Правил охраны магистральных трубопроводов (утвержденных Постановлением Госгортехнадзора России от **.**.1992 N *) земельные участки, входящие в охранные зоны трубопроводов, не изымаются у землепользователей и используются ими для проведения сельскохозяйственных и иных работ с обязательным соблюдением требований Правил.
Учитывая изложенное, суд отказал в иске (постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.01.2016 № Ф05-19252/2015 по делу № А41-52513/2014).
Если владение участком сопряжено с такими обременениями, арендатор рискует не только вступить по своей инициативе в спор с владельцем объекта, но и стать ответчиком по делу.
Владелец обременения может потребовать от собственника участка снести объекты недвижимости и строения, которые мешают использовать, ремонтировать и осуществлять необходимые работы с объектом обременения.
Например, ООО «С» на праве собственности принадлежал земельный участок. Этот факт подтверждался свидетельствами о государственной регистрации права. По условиям договора собственник брал на себя обязательства предоставить возможность беспрепятственного доступа организаций и служб к эксплуатации, ремонту и прокладке инженерных коммуникаций.
ООО «С» построил на участке здание торгового павильона, двухэтажное помещение и одноэтажный склад. В ходе обследования, которое производилось после заключения договора купли-продажи, выяснилось, что под зданиями ООО «С» проходит действующий газопровод. Собственник этого имущества направил иск в суд. Он потребовал произвести демонтаж и снос объектов, которые построило ООО «С» на своем участке.
ООО «С» предъявило встречный иск. Оно потребовало перенести газопровод за пределы земельного участка.
Суд удовлетворил первоначальное требование и отказал во встречном иске.
«Согласно статье 28 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в РФ» (далее — Закон о газоснабжении), пункту 6 статьи 90 ЗК РФ границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. На указанных земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения.
Статья 32 Закона о газоснабжении определяет, что здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения».
Право собственности истца (обладателя газопровода) возникло ранее, чем права на земельный участок у ответчика.
Постройки и объекты капитального строительства ответчика в охранной зоне подземного газопровода нарушают права и охраняемые законом интересы истца. Здание препятствует своевременному проведению ремонтных и иных работ данного газопровода. Суд посчитал, что это может привести к технологическим авариям и невозможности проведения аварийно-восстановительных работ и быстрой ликвидации последствий аварий. Такие обстоятельства могут повлечь массовые человеческие жертвы и причинить ущерб окружающей среде.
«В соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 владельцы земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией-собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией. Такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации-собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.
Поскольку параметры охранных зон газопроводов установлены нормативными правовыми актами, отсутствие регистрации соответствующих обременений земельного участка не исключает возможность предъявления собственником газораспределительной сети требования об устранении нарушений вышеприведенных норм (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2015 № Ф06-2978/2015 по делу № А65-12811/2014).
Как отмечено выше, информация об обременениях участка может содержаться в районных картах землепользователей местной администрации.
Соответственно, если такие сведения не переданы, владелец линейного объекта не вправе требовать сноса строений собственника земли.
Например, суд отказал в иске владельца газопровода к собственнику участка. Он признал незаконным требование о демонтаже заграждения и сносе склада ответчика.
Суд указал, что не представлены доказательства проведения исполнительной съемки, утверждения границ охранных зон и предоставление их в орган государственного кадастрового учета. Не представлены материалы по межеванию границ охранных зон данного участка газопровода. Суд также обоснованно не принял во внимание представленную истцом схему расположения строений на земельном участке (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 25.06.2015 № 33-10505/2015).
Кроме того, если информация о соответствующем обременении не подавалась в администрацию и не заносилась в карты, собственник участка вправе признать линейный объект самовольной постройкой.
Например, ИП (истец, заявитель, предприниматель) обратилась в суд с заявлением к МУП (ответчик). Она потребовала снести самовольную постройку — участок теплотрассы, который проходил через принадлежащий ей земельный участок. Возведение спорного сооружения проходило после того, как ИП зарегистрировала свои права на участок. Разрешение на строительство теплотрассы ни администрация, ни МУП у истца не запрашивали.
В этой связи ИП обратилась в прокуратуру, администрацию Президента Российской Федерации, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии с заявлениями о проведении проверки в отношении МУП по факту незаконного строительства теплотрассы на принадлежащем предпринимателю земельном участке.
Письмом исполняющий обязанности начальника отдела по надзору за соблюдением прав предпринимателей прокуратуры сообщил ИП, что факт самовольного занятия МУП земельного участка для строительства в 2013 году теплотрассы, подтвердился.
В отношении МУП инициировано проведение внеплановой выездной проверки. Обращение направлено в МО МВД России для организации проверки в порядке статьи 144 УПК РФ.
Письмом N ** от ** администрация сообщила предпринимателю, что работы по проведению капитального ремонта теплотрассы, совмещенной с водоводом, от тепловой камеры жилого дома проводились МУП на основании утвержденного администрацией города и района акта выбора прокладки тепловой сети с приложением соответствующей схемы.
Причины отступления от утвержденной схемы прокладки тепловой сети и принятия решения о строительстве новой сети по иной схеме (через земельный участок, принадлежащий истцу) администрации не известны.
Суд пришел к выводу, что земельный участок для строительства спорного объекта в предписанном законом порядке не предоставлялся, публичный сервитут не установлен.
Собственник вправе предъявить негаторный иск, требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Пунктом 22 Постановления Пленума Верховного Суда № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.
Каких-либо разрешений на использование земельного участка, в частности для строительства теплотрассы, ИП никаким лицам не выдавала.
Ссылки ответчиков на обременение земельного участка предпринимателя правомерно отклонены судом.
В силу части 2 статьи 23 ЗК РФ в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления может быть установлен публичный сервитут, причем как срочный, так и постоянный.
Например, публичный сервитут может быть установлен для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.
Публичный сервитут в силу части 1 статьи 131 ГК РФ приобретает юридическую силу после его государственной регистрации.
В качестве доказательства обременения земельного участка предпринимателя публичным сервитутом для строительства теплотрассы ответчиками представлено постановление администрации. Оно указывает на наличие сервитута. Однако он не прошел необходимую государственную регистрацию, не содержит сведений о постоянном обременении земельного участка предпринимателя. Поэтому постановление администрации не может быть признано доказательством, свидетельствующем о постоянном обременении.
На основании изложенного, обоснованным является вывод судов о том, что теплотрасса построена на земельном участке истца против воли собственника земельного участка, в связи с чем является самовольной постройкой.
Довод ответчика о невозможности исполнения судебного акта отклонен. Сама по себе необходимость несения затрат на перенос незаконно возведенного объекта о невозможности исполнения судебного акта не свидетельствует.
Суд удовлетворил иск о сносе самовольно возведенного участка теплотрассы на (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.12.2015 № Ф02-7250/2015 по делу № А19-15082/2014).
Направляя иск о сносе незаконного обременения, владельцу необходимо четко формировать свои требования. Если обременение частично находится на участке заявителя, а истец требует полного демонтажа объекта, суд откажет в иске о сносе.
Например, истец потребовал признать строение, расположенное в полосе отвода железной дороги, самовольной постройкой и снести его. Суд отказал в иске: «согласно экспертному заключению, полученному в рамках дела, установлено, что спорное строение лишь частично находится в полосе отвода .., в то время как требования заявлены о сносе всего здания..., а вопрос о возможности сноса части здания истцом не ставился» (постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.04.2015 № Ф05-2111/2015 по делу № А40-183640/13-150-1608).