Ольга Москалева
Юрисконсульт
Кредитование под покупку жилья получило в наше время достаточно широкое распространение. Получение кредита от банка порождает у заемщика обязанность его вернуть, и залогом служит приобретенное недвижимое имущество. В случае смерти заемщика его имущество, в данном случае квартира, переходит к наследникам, но вместе с имуществом переходит и долг по кредиту.
Как предписывает ст. 1175 ГК РФ, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Наследник, принявший наследство в порядке наследственной трансмиссии, отвечает в пределах стоимости этого наследственного имущества по долгам наследодателя, которому это имущество принадлежало. Таким образом, принимая наследство, наследники должны вернуть долги наследодателя. Они должны это понимать и быть к этому готовыми.
Зачастую наследниками обремененного имущества становятся несовершеннолетние дети заемщика, и исходя из смысла приведенной статьи, на них возлагается обязанность выплатить долг банку. Но не делает ли закон в таких случаях исключения? Будет ли учитываться факт несовершеннолетия наследников в случае судебных споров, связанных с ипотекой?
Пример. Решение Кондинского районного суда (Ханты-Мансийский автономный округ — Югра) по делу № 2-208/2014 2-208/2014~М-184/2014 М-184/2014 от 07.07.2014.
Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по соглашению о кредитовании. Согласно выписке по счету заемщик воспользовался денежными средствами из предоставленной ему суммы кредитования.
В настоящее время ответчик принятые на себя обязательства не исполняет. На основании изложенного истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по соглашению о кредитовании.
В процессе рассмотрения иска установлено, что ответчик умер, его наследниками являются несовершеннолетние YYY и ZZZ, которые вступили в права наследования на имущество умершего в виде ¼ доли квартиры.
Ответчики не достигли совершеннолетия, в связи с чем к участию в деле в качестве законного представителя несовершеннолетних привлечена их мать XXX.
Квартира приобретена в общую долевую собственность по 1/4 доли в собственность с привлечением заемных средств. ДД.ММ.ГГГГ в АК СБ РФ получен кредит на покупку указанного выше жилья.
Несовершеннолетние унаследовали за своим умершим отцом 1/4 доли в праве на жилое помещение.
Поскольку несовершеннолетние наследники заменили умершего ответчика в качестве стороны по обязательству перед банком, стоимость унаследованного несовершеннолетними долга по кредиту составляет ... руб. Кроме суммы долга, несовершеннолетние наследники унаследовали обязательство ответчика уплачивать банку проценты за пользование кредитом.
Суд пришел к выводу, что ответчик заключил с истцом кредитное соглашение, в рамках которого не исполнил свои обязательства по уплате долга. Истец умер, наследниками умершего являются его несовершеннолетние сыновья. Таким образом, YYY и ZZZ приняли наследство отца, и его обязанности перешли к его наследникам в том же объеме и на тех же условиях, что имелись в момент открытия наследства.
В силу указанных обстоятельств YYY и ZZZ как наследники должника по кредитному договору обязаны возвратить банку полученную наследодателем денежную сумму и уплатить проценты на неё в срок и в порядке, которые предусмотрены договором №… от ДД.ММ.ГГГГ.
Как видно из данного примера, закон не делает различий между совершеннолетними и несовершеннолетними наследниками, и, принимая наследство, они принимают и долги, выплачивать которые им все же придется.
В судебной практике нередки случаи, когда наследник, будучи не в состоянии выплачивать долг по кредиту, просит суд признать сделку недействительной с применением соответствующих последствий. Будет ли иметь значение для суда тот факт, что при заключении договора об ипотеке не были представлены документы о наличии малолетнего ребенка, проживающего совместно с заемщиком.
Пример. Решение Новочеркасского городского суда Ростовской области по делу № 2-407/2011 от 21.03.2011.
Истец обратился в суд с иском к ХХХ о взыскании долга по кредитному договору, ссылаясь на то, что между истцом и YYY заключен кредитный договор, в соответствии с которым YYY предоставлен кредит в размере *** руб. По условиям договора возврат кредита производится ежемесячно, согласно графику исполнения кредитного договора. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между истцом и YYY заключен договор ипотеки, в соответствии с которым YYY передает истцу в залог принадлежащую ему на праве собственности квартиру. Свои обязательства по предоставлению кредита истец выполнил в полном объеме. За период с … по … YYY погашено … руб. По имеющимся сведениям, YYY умер. Наследственным имуществом является квартира. Истец просит суд взыскать с принявших наследство наследников в пределах стоимости перешедшего к ним имущества в пользу истца задолженность по кредитному договору.
ХХХ, действующая в интересах несовершеннолетнего ZZZ, обратилась со встречным иском к истцу о признании сделки ничтожной. В … г. погиб бывший супруг ХХХ. После его смерти наследником по закону является несовершеннолетний сын ZZZ. Квартира приобретена YYY, вошла в наследственную массу. В соответствии с договором об ипотеке указанная квартира передана в залог ответчику в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору. Однако на момент заключения договора и по настоящее время в квартире проживает несовершеннолетний ZZZ. Данное обстоятельство не было учтено при заключении договора, договор заключен без участия органов опеки и попечительства. Просила суд признать договор ипотеки недействительным, в иске отказать.
Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования — не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что квартира приобретена YYY в 2001 г. на основании договора купли-продажи. Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за YYY в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Судом установлено, что в квартире на момент предоставления кредита проживал YYY, его бывшая супруга XXX и их совместный сын ZZZ.
При заключении кредитного договора и договора об ипотеке YYY не представлены документы о наличии малолетнего ребенка, проживающего совместно с YYY в указанной квартире.
Доводы XXX о признании сделки недействительной, не соответствующей закону на основании того, что на момент заключения договора об ипотеке в квартире проживал несовершеннолетний ZZZ, в связи с чем при отчуждении недвижимого имущества требовалось согласие органа опеки и попечительства г. Новочеркасска, не могут быть приняты судом во внимание по следующим основаниям.
По смыслу п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Таким образом, со дня введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ» согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения требуется только в случаях, когда проживающие в этом жилом помещении несовершеннолетние члены семьи собственника находятся под опекой или попечительством, либо остались без родительского попечения.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что ZZZ не относится к категориям лиц, определенным в п. 4 ст. 292 ГК РФ, вследствие чего суд считает, что договор ипотеки заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, а требования XXX, действующей в интересах ZZZ, не подлежат удовлетворению.
Исковые требования удовлетворить. Во встречном иске отказать.
Как видно из приведенного решения, при заключении кредитного договора нет необходимости учитывать наличие несовершеннолетнего. Это также не будет приниматься во внимание и в том случае, если банк будет требовать обращения взыскания на предмет залога. Факт проживания в спорной квартире несовершеннолетних судом не устанавливается и не рассматривается.
Пример. Решение Московского районного суда г. Казани по делу № 2-20/12 от 15.05.2012.
ОАО «ХХХ» обратилось в суд с иском к YYY, действующей также в интересах несовершеннолетних, о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указано, что между ООО «XXX» и ZZZ был заключен договор займа, на основании которого последнему был предоставлен займ для приобретения квартиры. В обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств по договору указанная квартира была передана в залог займодавцу.
В связи с тем, что заемщик умер, его наследниками являются супруга и несовершеннолетние дети. ОАО «ХХХ» просит суд взыскать с ответчицы задолженность по договору займа, обратить взыскание на заложенное имущество — квартиру.
Договором займа предусмотрено, что требования займодавца удовлетворяются из стоимости заложенного имущества в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг по сумме обязательства, начисленные проценты за пользование данной суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, судебные издержки и прочие расходы, что согласуется с положениями Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В силу ст. 348 ГК РФ, ст.ст. 51, 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подлежат удовлетворению требования залогодержателя по закладной — ОАО «ХХХ» об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов. Так как стоимость квартиры была оценена сторонами по договору займа в размере <…> руб., что следует из закладной, суд считает необходимым установить начальную продажную стоимость заложенного недвижимого имущества в размере <…> руб. Иск удовлетворен.
Для того чтобы не обрекать своих наследников на многолетнюю выплату большого долга по кредиту и не вынуждать их отказываться от возможно единственного жилья, можно поступить ответственно и застраховаться на случай смерти в пользу кредитора.
Пример. Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя по делу № 2-5936/10 от 20.12.2010.
ХХХ, действующая в интересах несовершеннолетних, обратилась с иском к ЗАО «YYY» о взыскании страхового возмещения.
В обоснование своих требований истица указала, что её бывший муж ZZZ приобрёл по договору купли-продажи домовладение, в котором в настоящее время проживает истица и двое её несовершеннолетних детей. Данное домовладение было приобретено на заёмные денежные средства, полученные ZZZ от ЗАО «…». В отношении приобретённого ZZZ имущества была зарегистрирована ипотека, возникшая в силу закона.
ДД.ММ.ГГГГ между её бывшим мужем и Ставропольским филиалом ЗАО «YYY» был заключён договор комплексного ипотечного страхования. В соответствии с п. 1.2 данного договора, страховщик обязуется при наступлении страхового случая выплатить страховое возмещение в пределах страховой суммы. Страховое возмещение в пределах непогашенной задолженности страхователя по договору займа выплачивается выгодоприобретателю, а оставшаяся сумма — страхователю. Предметом договора страхования являлось страхование жизни и здоровья ZZZ, а также недвижимое имущество, находящееся в собственности страхователя и переданное в залог выгодоприобретателю в обеспечение договора займа. Выгодоприобретателем по данному договору страхования являлось ЗАО «…», которое в свою очередь являлось залогодержателем недвижимого имущества, приобретённого ZZZ по договору купли-продажи, в отношении которого была зарегистрирована ипотека в силу закона.
ДД.ММ.ГГГГ ZZZ умер.
Истица письменно обратилась к ответчику с заявлением о наступлении страхового случая, однако ответчик отказал в выплате страхового возмещения, т.к. по мнению ответчика, страхователем при заключении договора страхования были нарушены требования закона, в связи с чем страховая выплата не подлежит возмещению.
Истица считает, что поскольку совместные дети её и умершего ZZZ являются наследниками, то они вправе требовать от Страховщика (ЗАО «YYY») возмещения выгодоприобретателю страховой суммы. Кроме того, истица указала, что в настоящее время ЗАО «…» обратилось с требованием к ней и детям о выселении из указанного домовладения. Таким образом, в результате отказа в выплате выгодоприобретателю и наследникам ZZZ страхового возмещения истица и её дети могут лишиться единственного жилья.
Просила взыскать с ответчика в пользу ЗАО «…» сумму страхового возмещения.
Представитель ответчика иск не признал, просил в иске отказать.
Как было установлено в судебном заседании, при заключении договора страхователь не сообщал страховщику заведомо ложных сведений о своём здоровье, в связи с чем нет оснований для признания договора страхования недействительным.
Таким образом, ответчик должен надлежащим образом выполнить свои обязанности в связи с наступлением страхового случая и выплатить выгодоприобретателю страховую сумму, рассчитанную в соответствии с п. 4.1 договора страхования.
Иск удовлетворен.
Действующее законодательство не делает различий между совершеннолетними и несовершеннолетними наследниками, предоставляя им одинаковый набор прав и обязанностей, но в ситуации с последними все осложняется тем, что дети не могут самостоятельно по этим обязанностям отвечать. Как показывает судебная практика, возраст несовершеннолетних наследников не является препятствием ни к обязанию их выплачивать долги наследодателя, ни в возможности обратить взыскание на спорное жилье. В этой ситуации дети полностью зависимы от своих родителей. Чтобы обезопасить своих детей и не лишать их возможности жить в собственной квартире, просто нужно быть немного более ответственными и воспользоваться возможностями, которые предоставляет законодательство.