Светлана Сергеева, начальник отдела судебной практики
В данной статье рассматривается анализ споров о признании сделок купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения недействительными. Автор обращает внимание на незавершенность судебной практики по данному вопросу, а также делает вывод о том, какие доказательства и аргументы позволят избежать истребования земельного участка у организации-ответчика.
Развитие сельского хозяйства в России способствует и развитию правоотношений в этой сфере. Вместе с тем в праве неоднозначно определены отдельные нормы земельного законодательства, что оставляет широкий простор для судебного правотворчества. Как следует из отдельных случаев судебной практики, предприятия ограничены в реализации права выкупа земельных участков сельскохозяйственного назначения. Наиболее рельефно проблему выкупа земель сельскохозяйственного назначения можно изучить через анализ правоприменительной деятельности судов, которая касается оспаривания сделок купли-продажи земельных участков.
Как правило, инициатором подобных исков выступает прокуратура субъекта, действующая в интересах публично-правовых образований. Основанием для оспаривания является нарушение Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Так, из обстоятельств дела № А35-11738/2014 следует, что заявитель обратился с иском в суд о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка. Требования заявителя были мотивированы тем, что передаваемый в собственность участок из земель сельскохозяйственного назначения находился в аренде у ответчика менее трех лет, при этом последний не являлся субъектом, имеющим право на приватизацию указанного земельного участка на основании п. 2-4 ст. 7 Закона Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области», в связи с чем, по мнению заявителя, подлежала применению статья 4 Закона Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области», устанавливающая запрет на приватизацию земельных участков сельскохозяйственного назначения до 01.01.2020 г.
Ссылаясь на то, что передача сельскохозяйственных земель в частную собственность до даты, установленной Законом Курской области, нарушает право субъекта Российской Федерации на отчуждение (выбытие) государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения из государственной и муниципальной собственности, что влечет утрату возможности управления землями сельскохозяйственного назначения, осуществления контроля за их эффективным использованием по целевому назначению, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи.
Одновременно необходимо заметить, что ограничение на приватизацию земельных участков предусмотрено не для всех субъектов. Так, согласно п. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.
Таким образом, определение момента начала приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения относится к исключительной компетенции субъекта Российской Федерации.
При рассмотрении данного дела на уровне первой и апелляционной инстанций судами подлежало применению расширительное толкование п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, согласно которому земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.
Фактически по данному вопросу образуется коллизия: с одной стороны, при имеющемся в законодательстве субъекта ограничении на приватизацию, переход права собственности на земельный участок невозможен, а с другой стороны, имеется самостоятельная норма права в этом же Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ, которая предоставляет возможность выкупа при соблюдении определенных условий.
По данному делу судами обеих инстанций приоритет был отдан в пользу применения п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ. Однако при рассмотрении спора в кассации арбитражный суд Центрального округа отменил нижестоящие судебные акты и отправил дело на новое рассмотрение.
Так, согласно Постановлению от 01 марта 2016 г. № Ф-372/2016 ключевым вопросом при установлении возможности выкупа земельного участка должно стать доказательство, подтверждающее факт использования заявителем спорного земельного участка до момента регистрации права муниципальной собственности на него.
Обосновывая данную позицию, арбитражный суд Центрального округа ссылался на определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2015 по делу № 308-КГ15-13009. Из анализа данного определения следует, что фактом, подтверждающим использование земельных участков, является наличие у лица, использующего их, правоустанавливающих документов. Кроме того, доказательством использования испрашиваемых земельных участков является внесение платы за пользование земельными участками.
Казалось бы, арбитражный суд Центрального округа в своем Постановлении от 1 марта 2016 г. № Ф-372/2016 однозначно установил, что земельные участки при наличии ограничения на приватизацию не могут быть переданы в собственность. Однако 14 марта 2016 г. Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом в рамках дела № А35-2946/2015 было вынесено постановление, в котором суд снова решает коллизию в пользу применения п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ.
В рассматриваемом деле № А35-2946/2015 предметом спора был не сам договор купли-продажи земельного участка, а отказ Администрации района в предоставлении земельного участка в собственность. Заявитель по делу требовал обязать Администрацию принять решение о предоставлении земельного участка в собственность в порядке п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции арбитражный суд Курской области отказал в удовлетворении требований заявителя, сославшись на запрет, установленный Законом Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение арбитражного суда Курской области и удовлетворил заявленные обществом требования. Главным мотивом при принятии постановления явилось установление факта использования данного земельного участка.
В качестве доказательств использования земельного участка были предоставлены договоры аренды, копии путевых листов, отчетов сведений о сборке урожая, об итогах сева, копии свидетельств о гос. регистрации прав. При этом суд обратил внимание, что в соответствии с письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.112011 № Д23-4894 документами, подтверждающими факт использования земельного участка, могут быть любые материалы, подтверждающие такое использование.
Также суд отметил, что п. 5.1. ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ является специальной нормой по отношению к ст. 4 Закона Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО, в связи с чем подлежит применению.
Таким образом, чтобы приобрести земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в собственность, организации необходимо: 1) использовать данный земельный участок до момента регистрации права муниципальной собственности на него; 2) обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.
Кроме того, еще одним аргументом в пользу предприятия-ответчика, у которого истребуется земельный участок, может быть довод о том, что признание оспариваемого договора купли-продажи недействительным не восстановит нарушенных прав Администрации района. Аналогичный вывод следует из постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2015 г. по делу № А35-11177/2014: «… поскольку доказательств нарушения прав и обоснования, как именно нарушенные права будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты — признания договора купли-продажи земельного участка…недействительным, в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного истцом требования…». Данный довод, разумеется, не является основным, но он может дополнять позицию ответчика, т.е. организации, у который земельный участок истребуется.
Более того, если рассматривать спор о признании сделки недействительной, инициатором которого выступает прокурор субъекта, то необходимо обратить внимание на следующее. Так, частью 1 статьи 52 АПК РФ предусмотрено право прокурора на обращение с иском о применении последствий недействительности только ничтожной сделки.
Однако в соответствии с изменениями положений о недействительности сделок, внесенными в ГК РФ Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, а не ничтожной.
Данное правило закреплено в п. 1 ст. 168 ГК РФ. Ничтожной такая сделка может быть лишь в случаях, предусмотренных законом, например, в п. 2 ст. 168 ГК РФ, т.е. сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Таким образом, если в нарушение ст. 65 АПК РФ заявителем не будет представлено доказательств того, что оспариваемая сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, то данная сделка не будет являться ничтожной, что в конечном итоге может быть самостоятельным основанием для отказа в иске. Данная позиция подтверждается постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2015 по делу № А35-11177/2014.
Резюмируя анализ судебной практики по данному вопросу, необходимо заключить следующее. Если к организации предъявлен иск о признании договора купли-продажи недействительным и об истребовании земельного участка, то объективно результативным способом защиты может стать представление доказательств использования земельного участка до момента регистрации права муниципальной собственности на него. Учитывая, что документами, подтверждающими факт использования земельного участка, могут быть любые материалы, подтверждающие такое использование, организация вправе сама определять, какие из доказательств она готова представить. Такими доказательствами могут стать: договоры аренды, копии путевых листов, отчетов сведений о сборке урожая, об итогах сева и другие.
Кроме того, необходимо обратить внимание на то, будут ли восстановлены принятым по делу судебным актом нарушенные права заявителя либо лиц, в интересах которых он выступает, а также нарушены ли эти права вообще.
Также следует отметить, что судебная практика по этому вопросу находится на этапе становления, практически все дела, по которым были приняты постановления кассационной инстанции, переданы на рассмотрение в Верховный Суд Российской Федерации.