Все новые и новые схемы обмана доверчивых покупателей

Автор: Юлия Дымова

Юлия Дымова

юрист (г. Тверь)

- Ипотечники защищены Федеральным законом № 214-ФЗ, но откуда тогда в стране 300 тысяч обманутых дольщиков?

- На сегодняшний день неумолимая статистика доказывает, что тысячи обманутых дольщиков ежегодно остаются без жилья и без внесенных денег. Казалось бы, законодательство защищает граждан в вопросах долевого участия в строительстве, особенно с привлечением заемных средств. Однако мошенники придумывают все новые и новые схемы обмана доверчивых покупателей.

- Какие новые схемы используют недобросовестные фирмы-застройщики?

- Не секрет, что львиная доля мошеннических схем приходится на договоры долевого участия в строительстве, жилищно-строительные кооперативы. 6-й статьей Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик должен строго придерживаться указанного срока сдачи объекта, нарушение данного пункта влечет за собой обязанность застройщика выплатить довольно существенную неустойку. Однако все тот же 214-ФЗ позволяет неоднократно переносить сроки, просто уведомив дольщиков об изменении сроков за два месяца до оговоренной даты. Этой схемой активно пользуются недобросовестные застройщики. И хотя дольщик вправе не принять дополнительных условий и расторгнуть договор, внесенные денежные средства он будет вынужден возвращать только через суд. Практика показывает, что застройщикам удается продлить сроки сдачи объекта до десяти лет. Далее может применяться процедура банкротства организации-застройщика. Единственный выход в данном случае — найти застройщика с длительной и благополучной историей.

— Одна из самых «отработанных» схем мошенников является заключение предварительного договора, который может иметь совершенно разное наименование, но суть одна — предварительные договоры не регистрируются в Росреестре, следовательно, дольщик ничем не защищен от возможной «двойной» продажи. С 1 января 2014 года застройщики обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками или в страховой компании, или в Обществе взаимного страхования (это фонд, созданный самими застройщиками). Еще один вариант — получить банковскую гарантию, хотя этот путь самый дорогостоящий (5-7% стоимости проекта), поэтому застройщики предпочитают с ним не связываться. Они покупают страховку по цене от 0,25% стоимости проекта, и, если возникают проблемы, страховщик, как правило, просто банкротится. Предварительно припрятав все собранные за страховку деньги.

- Кредитные договоры от банков на ипотеку — на что сейчас надо особо обращать внимание?

- Верховный Суд РФ в последнее время неоднократно обращался к теме нарушения прав заемщиков. Ряд условий, внесенных банками в договор ипотечного кредитования, признан незаконными. Например, включение в расчет полной стоимости единовременной платы за оказываемую услугу по участию в программе страхования; списание банком без распоряжения заемщика денежных средств с его текущего счета или с других открытых им в банке счетов; право банка на изменение условий обязательств в одностороннем порядке; право банка в одностороннем порядке прекратить или расторгнуть договор либо отказаться от его исполнения, потребовав от заемщика досрочного возврата всей суммы кредита с процентами; условие о праве банка отказать клиенту в заключении договора без объяснения причин; условия об освобождении банка от ответственности за сбои онлайн-системы по вине третьих лиц. Если заемщик обнаружил незаконные пункты в договоре после его подписания, то он вправе обратиться в суд с иском о признании договора ничтожным. Также заемщик вправе обратиться в Роспотребнадзор за защитой своих прав и просьбой провести проверку.

- Переуступка прав — что порой таится здесь? Чего опасаться?

- Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» разрешается уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве. Такая уступка в обязательном порядке в надлежащей форме регистрируется. Законодательством предусмотрено указание общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, однако указание на форму договора уступки прав требования отсутствует.

Федеральным Законом № 214-ФЗ не запрещено заключать один договор участия в долевом строительстве в отношении нескольких самостоятельных частей с физическим либо юридическим лицом, которому впоследствии могут быть переданы права требования по договорам уступки одному и более лицам. При этом обязательства возникают не перед одним, как указывается в отчетности, а перед множеством лиц, приобретающих права требования на основании договоров уступки (прав по договорам долевого участия).

Известны случаи передачи прав требования застройщиком, в результате которого изменяется количество лиц, перед которыми застройщик обязан выполнить свои обязательства. Аффилированные с застройщиками лица (включая подрядчиков, заказчиков и пр.) имеют возможность не регистрировать договоры уступки прав требования до факта нахождения конечного покупателя — физического лица, пользуясь при этом юридической слабостью стороны — покупателя по договору, коим, как обычно, является простой гражданин. И только после того, как дом будет на стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию, аффилированные с застройщиками лица осуществляют регистрацию договора уступки (перехода) прав в установленном порядке, заранее получив деньги, нарушая тем самым требования Закона № 214-ФЗ. В свою очередь, с даты подписания договора уступки до даты его регистрации застройщики привлекают денежные средства граждан исключительно на основании указанного договора уступки, но никак не на основании договора участия в долевом строительстве. Этой схемой также активно пользуются недобросовестные застройщики.

- Апартаменты — что здесь нового в законах и на практике?

- Апартаментами, с юридической точки зрения, являются нежилые помещения, которые используются для постоянного проживания. Однако на российском рынке апартаментами принято считать жилье класса люкс, которое активно предлагают застройщики. Главным плюсом апартаментов является его стоимость. Кроме того, с апартаментами можно совершать те же операции, что и с традиционной жилой недвижимостью.

Однако прежде чем приобретать жилье такого вида, необходимо учитывать ряд его особенностей:

- термина «апартаменты» нет в российском законодательстве, тогда как «жилое помещение» предусмотрено Жилищным кодексом РФ

- апартаменты могут использоваться в коммерческих целях и обладают юридическим статусом

- на сегодняшний день в апартаментах невозможно получить регистрацию по месту жительства. Однако в некоторых случаях допускается регистрация по месту пребывания, когда апартаменты имеют статус гостиницы

- по закону в обязанности застройщика не входит обеспечение апартаментов инфраструктурой и дорогами

- для апартаментов применяются повышенные коммунальные платежи и налогообложение.

На сегодняшний день разрабатываются поправки в законодательство, предусматривающие приравнивание апартаментов к жилому помещению и разрешающие регистрацию по месту жительства. Однако поправки в законодательство не даст жильцам апартаментов права пользоваться социальной инфраструктурой района. Налоговую ставку также предлагается оставить повышенной. На апартаменты не распространяются субсидии и льготы.

Наталья Матюшина