Юристы говорят… (актуальные проблемы квартирного вопроса)

- Можно ли «слить» в одну квартиру все квартиры жилого дома?

Ксения Тур, адвокат, г. Москва

- Нет, это противоречит самой идее многоквартирного дома.

Илья Рейзер, адвокат, руководитель проекта «Народный адвокат» в ЮВАО Москвы

- Закон допускает объединить несколько квартир в одну. Нужно написать и подать соответствующее заявление в БТИ и получить разрешение. Такое разрешение получают не ранее чем через три недели. Далее мы идем с данным разрешением в управление архитектуры и пишем заявку, чтобы провести экспертизу помещений с целью получения разрешения уже от них. После чего там же составляется генеральный план. После объединения не нужно забывать о том, что нужно зарегистрировать данное помещение.

- Вертикальное слияние — какие здесь особенности споров?

Ксения Тур

адвокат, г. Москва

- Квартиры, находящиеся в двух уровнях по вертикали в границах одного стояка, подвергаются реконструкции с целью объединения. Самой распространённой причиной такого действия является родство собственников и желание проживать совместно. Такие квартиры при реконструкции также подвергаются перепланировке для более комфортного использования жилого помещения. В результате такого слияния изменяется жилая площадь помещения, квартира выделяется в самостоятельный объект недвижимости и вносится в реестр капитального строительства под одним кадастровым номером.

Для производства таких работ необходимо провести экспертизы (влияние на состояние несущих конструкций, гидравлический и тепловой режим системы отопления, микроклимат в жилых комнатах, санитарно-технические мероприятия, гидроизоляция пола и другое в зависимости от работ), разработать проектную документацию, согласовать и получить разрешение в уполномоченных на то органах. Самыми распространёнными категориями дел являются дела по искам о сохранении жилого помещения в реконструированном и перепланированном состоянии. Иски подаются лицами, осуществившими перепланировку. Требования — привести жилое помещение в прежнее состояние. Такие иски могут подать обслуживающие многоквартирные дома организации, соседи и любые заинтересованные лица, чьи права в результате переустройства, перепланировки и реконструкции были нарушены.

Причиной возбуждения судебного производства является несоблюдение собственниками жилых помещений вышеуказанных действий. Узаконивать перепланировку «по факту» не стоит: суд может отказать и еще обяжет вернуть все в первоначальный вид, что повлечет огромные материальные потери. А если произойдёт обрушение стен или утечка газа, последствия могут стать трагичными. При принятии решения о вертикальном объединении квартир необходимо руководствоваться нормами жилищного и градостроительного законодательства, пользоваться услугами лицензированных специалистов, не создавать угрозу жизни, здоровью и иным интересам граждан.

Илья Рейзер

адвокат, руководитель проекта «Народный адвокат» в ЮВАО Москвы

- Совместить две квартиры, которые находятся друг над другом, и сделать из них двухуровневую квартиру как в юридическом, так и в организационно-техническом плане, не всегда возможно. Сделать проем в межэтажном перекрытии намного сложнее, чем в несущей стене. Повышается риск обрушения дома, и именно поэтому осуществлять такие проекты нужно только после всевозможных плановых и технических расчетов. Объединение квартир по вертикали предусматривает установку лестницы. Часто споры возникают из-за ее размеров, так как эти размеры оговариваются строительными нормами и правилами. Согласно таким правилам ширина лестницы должна составлять не менее 0,9 м, а максимальный уклон не превышать соотношение 1:1,25 к высоте потолка. Лестница может быть винтовой или с забежными ступенями. Но, как правило, эти замеры нарушаются, из-за чего и происходят всевозможные судебные тяжбы. Также важно отметить, что обустраивать санузел или кухню над жилыми помещениями запрещено, за исключением первых этажей. Зато в случае с объединенными по вертикали квартирами можно разместить ванную или туалет на втором этаже над кухней, расположенной на нижнем уровне. К примеру, в обычной квартире так делать нельзя.

- Можно ли менять местами кухни и жилые комнаты? Как?

Ксения Тур

адвокат, г. Москва

- Действующим законодательством запрещено менять местами кухни и жилые комнаты. Исключение могут составить первые этажи.

Илья Рейзер

адвокат, руководитель проекта «Народный адвокат» в ЮВАО Москвы

- Достаточно часто многие граждане хотят освободить место, занять не использующиеся места в квартире. И для того, чтобы это осуществить, они прибегают к тому, чтобы провести именно такую перепланировку — поменять местами кухню и жилую комнату. На вопрос, можно ли, опираясь на законодательство, поменять местами кухню и жилое помещение, то есть перенести кухню, к примеру, в спальню, ответ всегда один — отрицательный. Нет, такой перенос запрещен действующим российским законодательством. Такое правило взято из пункта 24 Постановления Правительства РФ  от 26.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Данный пункт запрещает размещение кухни над жилыми помещениями соседей снизу. Если же вы уже все-таки произвели такой незаконный перенос, то в этом случае эти помещения признаются непригодными для проживания. Точно такие же правила применяются, если мы решим увеличить размер кухни за счет жилой комнаты.

- Какие споры идут в судах по переустановкам туалетов?

Ксения Тур

адвокат, г. Москва

- Споры могут возникнуть при нарушении правил эксплуатации жилого помещения при переносе сантехнического оборудования: в связи с расширением площади туалета за счет жилой площади помещения, организацией входа из жилых комнат и кухни (с учетом интересов инвалида-колясочника), нарушением переноса трубной разводки, переустановкой сантехнических приборов, отсутствием гидроизоляции пола и порожка.

Илья Рейзер

адвокат, руководитель проекта «Народный адвокат» в ЮВАО Москвы

- Основные споры, которые находятся в судах, начинаются с того, что граждане производят самовольную перепланировку санузла. Наиболее часто случается так, что недобросовестные граждане меняют местами кладовую и туалет, либо вообще оборудуют под санузел кухню, перемещение которой категорически запрещено. Как правило, прежде чем такие дела оказываются в судах, истцу отказывают в согласовании такой перестройки. Так как в соответствии с пунктом 2.6 СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений не допускается, а также по санитарно-гигиеническим нормам не допускается объединение вентиляционных каналов туалетов и кухонь. А в соответствии со статьями 8, 23 Федерального закона от 30.03.1999 № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» граждане имеют право на благополучную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека. Все жилые помещения по планировке, микроклимату, воздухообмену должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания. Осуществление приведенных перепланировок не подпадают под рамки действия данного закона и, соответственно, нарушают его, из-за чего, собственно, и начинаются такого рода споры.

- Какие споры идут по освоению чердаков?

Ксения Тур

адвокат, г. Москва

- Споры по незаконному переустройству, перепланировке и использованию чердака, устранению препятствий к доступу к чердачному пространству, признанию права собственности на чердачное помещение.

Илья Рейзер

адвокат, руководитель проекта «Народный адвокат» в ЮВАО Москвы

- Можно достаточно часто встретить споры в связи с реконструкцией и видоизменением чердаков и мансард. Споры, в основном, идут с местной администрацией, так как в соответствии с распоряжениями, поступающими от них, дублируются ограничения по реконструкции чердаков и мансард, закрепленные на уровне федерального законодательства. Граждане пытаются признать недействительными такие акты в части или конкретные пункты таких актов.

- В Красногорске хозяин крыши построил там зимний сад и бассейн. Имел право?

Ксения Тур

адвокат, г. Москва

- Нет, не имел, так как отсутствуют любые сведения, подтверждающие право владения данным помещением.

Илья Рейзер

адвокат, руководитель проекта «Народный адвокат» в ЮВАО Москвы

- Нужно начать с того, что если крыша типовая, построенная согласно СНиПу II-26-76* «Кровли», то вам не разрешат это делать, независимо от того, собственник вы или нет. Если крыша дома — имущество собственников, то без согласия собственников жилья производить переоборудование крыши нельзя, это прямое нарушение норм Жилищного кодекса РФ. Но если крыша находится у вас в собственности, то вы и сад можете построить, и бассейн с небольшими горками. Правда, придется повозиться с документами, провести всевозможные экспертизы, инженерные замеры, разрешения муниципальных органов и так далее. Не останется в стороне и мнение жильцов дома, хоть и решающим оно уже не будет. После ввода в эксплуатацию вашего творения можно со спокойной совестью загорать и купаться в бассейне на свежем воздухе.

- Возможно ли слияние балконов (в том числе остекление всех в один)?

Ксения Тур

адвокат, г. Москва

- При переустройстве и объединении балконов или лоджий не допускается остекление, изменяющее внешние очертания дома, установление радиаторов отопления от общедомовой системы.

Илья Рейзер

адвокат, руководитель проекта «Народный адвокат» в ЮВАО Москвы

- Да, возможно, но всегда следует помнить о правилах и ограничениях, которые действуют в отношении объединения балкона. Чтобы приступить к оформлению такого слияния, вам необходимо подготовить следующий пакет документов: поэтажный план с экспликацией, копии правоустанавливающих документов на квартиру. Также вместе с этими документами нужно предоставить в жилищную инспекцию еще несколько документов: проект перепланировки объединения балкона и комнаты (либо кухни), разработанный в лицензированной проектной организации, либо в той проектной организации, которая разрабатывала проект дома вашей серии, заявление на перепланировку. И только после того, как получите письменное разрешение из жилищной инспекции, можно приступать к работам по слиянию балкона и кухни или комнаты.

Остекление балкона в соответствии с законодательством — это такая же перепланировка, как и перенос батарей или снос внутренних стен, которые, естественно, не являются несущими. Конкретно эти вопросы решаются в соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ. Здесь главный вопрос в том, должны ли собственники оформлять соответствующее разрешение, если балкон или лоджия были остеклены еще до принятия кодекса, или же если остекление было произведено предыдущими владельцами квартиры. Ответ на этот вопрос следующий: если в техническом паспорте БТИ данная характеристика квартиры не прописана, то тогда да, в соответствии с законодательством должны.

- Какие споры по переустройству входов в объединенные квартиры (со второго этажа, с лоджии)?

Ксения Тур

адвокат, г. Москва

- При организации входа с улицы через лоджию необходимо создание лестницы. Это может повлечь уменьшение земельного участка, который является общим имуществом дома. При объединении квартир по вертикали допустим вход со второго этажа, если это предусмотрено согласованным планом реконструкции и перепланировки. При переустройстве входов необходимо соблюдать требования пожарной безопасности. Организация входа с балкона может повлечь отсутствие изолированных комнат в помещении.

- Несущие стены — какие споры идут по новым домам?

Ксения Тур

адвокат, г. Москва

- Нарушения строительных норм застройщиком при возведении несущих стен, например, повлекшие невозможность эксплуатации с имеющейся системой вентиляции (с необходимостью снесения стены), появление трещин, которые влекут угрозу жизни и здоровью граждан.

- Какие идут споры по праву голоса от объединенной квартиры, роли в придомовой территории, рекламе на стенах жилых домов?

Ксения Тур

адвокат, г. Москва

- Право голоса от объединенной квартиры будет учитываться согласно выбранному способу собственников жилых помещений, исходя из положений федерального закона и положений устава. Придомовая территория — объект налогообложения, распределяемый пропорционально между всеми жильцами. Относительно рекламы на стенах жилых домов могут возникнуть споры о незаконном использовании чужой собственности, устранении несанкционированно размещенных объектов, а также споры, связанные с прибылью от данных доходов.

- Мошенники и слияние квартир — какие схемы опасны для владельцев?

Ксения Тур

адвокат, г. Москва

- Чтобы не стать жертвой мошенников, лучше не покупать квартиру без узаконенной перепланировки, если вам о ней известно. План квартиры должен соответствовать ее техническому плану при визуальном осмотре. Внимательно смотрите адрес, по которому вам показывают квартиру. Бывают случаи, что квартиру просто показывают в соседнем подъезде.

Екатерина Шаго, адвокат

- Можно ли «слить» в одну квартиру все квартиры жилого дома?

- Теоретически возможно и такое. Когда Вы задали данный вопрос, у меня сразу же возникла ассоциация с маленьким загородным домом на 3-4 квартиры (которые не распространены в Москве), и где все квартиры принадлежат одному собственнику. Прежде всего, необходимо помнить, что при любой перепланировке следует ознакомиться с Главой 4 Жилищного кодекса РФ, которая как раз регулирует правоотношения, связанные с переустройством и перепланировкой жилого помещения. Согласно этой Главе Жилищного кодекса РФ перепланировка или переустройство жилого помещения возможны только с соблюдением российского законодательства, с разрешения органа местного самоуправления. И только в случае, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Статья 17 Конституции РФ устанавливает, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В Москве чаще происходит так называемое слияние коммунальных квартир. Пакет документов, который необходимо собрать собственнику относительно грядущей перепланировки, будет включать письменное согласие всех жильцов дома, разрешение Роспотребнадзора, а также другие документы. Список здесь приводить не буду, поскольку он слишком длинный. Эту информацию можно найти в Интернете.

- Вертикальное слияние — какие здесь особенности споров?

- Государственные органы более неохотно дают свое разрешение на такое слияние. Но везде контролирующий государственный орган будет оценивать, возможно ли провести такое слияния без ущерба для дома и других жильцов. Кроме того, большая квартира — это большие коммунальные платежи и больший налог на недвижимое имущество, что сейчас станет очень актуально, когда с октября этого года мы все начнем получать расчет стоимости нового налога на недвижимое имущество. Тогда мне представляется, что в разы вырастет количество обращений в суды с заявлениями о снижении кадастровой стоимости недвижимости, что приведет к снижению налоговой ставки.

- Можно ли менять местами кухни и жилые комнаты? Как?

- Можно, но только по согласованию с государственным органом. Соответственно, необходимо будет сделать правильный проект такого переноса. Для владельцев газовых плит это еще более тяжелое занятие, поскольку опять же для газовой плиты необходимо отдельное помещение, и такую кухню нельзя объединить с комнатой (не путать с увеличением дверного проема).

- Какие споры идут в судах по переустановкам туалетов?

- Если это просто переустановка сантехники в пределах ванной комнаты, туалета, кухни, то такую переустановку можно не согласовывать. Например, покупка нового кухонного гарнитура повлечет за собой перенос. Или установка большей по размеру ванны. Это не является перепланировкой. А вот обустройство дополнительной ванной комнаты — это уже серьезная перепланировка.

Судебные проблемы в теме с перепланировкой в целом — это перепланировка самовольно или с несоблюдением утвержденного проекта. Тогда контролирующий орган может прийти и дать предписание о приведении квартиры в прежнее состояние с указанием срока. И хотя ответственность за проведение незаконной перепланировки предусматривает не слишком большой штраф (см. 7.21 КоАП РФ), восстанавливать все придется за свой счет и быстро. Узаконить незаконную перепланировку вряд ли удастся.

- Какие споры идут по освоению чердаков?

- На основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Очень сложно единолично использовать чердачное помещение в многоквартирном доме. Трудно оформить его в собственность: должно быть согласие всех других собственников. Кроме того, чердаки в многоквартирных домах зачастую выполняют роль технического этажа с определенными коммуникациями, использование которого в другом ракурсе не предусмотрено. Однако такое вполне возможно, и собственники узаконивают «свои чердаки» в том числе и через суд. Но по таким категориям дел делается, как правило, дорогостоящая судебная градостроительная экспертиза. Вот пример судебного дела: http://sudact.ru/regular/doc/qB3SwoOvlFZX/?page=5&regular-doc_type=&regular-court=&regular-date_from=&regular-case_doc=&regular-workflow_stage=&regular-date_to=&regular-area=&regular-txt=%D1%87%D0%B5%D1%80%D0%B4%D0%B0%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%B5+%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5&_=1472723477154&regular-judge=&snippet_pos=728#snippet

- В Красногорске хозяин крыши построил там зимний сад и бассейн. Имел право ?

- Без соответствующих разрешений и согласований — нет, конечно. Поскольку «хозяин крыши» сбежал и не объявился, властям пришлось самостоятельно все это демонтировать. Если личность установят, то расплачиваться за демонтаж придется «хозяину крыши», невзирая на то, что он уже потерял стоимость сада, бассейна и пр.

- Возможно ли слияние балконов (в том числе остекление всех в один)?

- Все зависит от архитектуры здания. Остекление — это зачастую перепланировка, на которую, как уже было сказано выше, нужны согласования.

- Какие споры по переустройству входов в объединенные квартиры (со второго этажа, с лоджии)?

- Споры связаны с желанием узаконить сделанную перепланировку. Доказать, что данная перепланировка не нарушает ничьих законных интересов: дом не развалится, а остальные собственники смогут там проживать без какого-либо ущерба.

- Несущие стены — какие споры идут по новым домам?

- На работу с несущими стенами требуется отдельное разрешение, про которое люди забывают. Например, человек впервые покупает квартиру, находится в эйфории от покупки и хочет все сделать по своему вкусу, забывая, что собственность — это не только права, но еще и обязанность использовать жилое помещение по назначению и в пределах его использования.

- Какие идут споры по праву голоса от объединенной квартиры?

- Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Т.е. не важно, сколькими квартирами в многоквартирном доме вы владеете, на ваше право голоса влияет количество ваших квадратных метров. Если в квартире несколько сособственников, то они опять-таки голосуют пропорционально принадлежащим им метрам.

- Роль в придомовой территории?

- Тут действуют правила, описанные выше. Придомовая территория, как и общий лестничный пролет, является общим имуществом многоквартирного дома. И голосование именно по придомовой территории происходит по способу, указанному мной выше.

- Реклама на стенах жилых домов — какие идут споры?

- Это очень большая тема. Можно написать отдельную статью, описав, кто вправе размещать рекламу, с чьего согласия. Если кратко, то согласие требуется всех собственников многоквартирного дома, причем, должен заключаться договор с управляющей компанией. Денежные средства, полученные от рекламы, должны идти всем жителям этого дома. Я тут говорю про рекламу на рекламном стенде, а не на фасаде здания. Пару лет назад у меня про рекламу в многоквартирном доме была целая передача на телеканале «Доверие», и мы эту злободневную тему обсуждали часа 3.

- Мошенники и слияние квартир. Какие схемы опасны для владельцев?

- Прежде всего, это отсутствие узаконенной перепланировки. Тогда получится, что все негативные последствия, связанные с возвратом помещений в первоначальное состояние, будут лежать на новом собственнике.

Светлана Федюкова