Анастасия Кардаш
Развитие всевозможных видов и форм деятельности, связанных с вопросами недвижимости, протекает в рамках правового поля, но в то же время, как показывает практика, всегда сопряжено с определенной долей незаконных действий (в том числе мошеннических).
Недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество) как объект товарно-денежного оборота представляет собой товар, характеризующийся особыми свойствами, объясняемыми природными качествами недвижимых вещей, отличающими ее от вещей движимых.
Известно, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) к недвижимости относятся: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Особый характер недвижимого имущества предопределяет особые императивные (обязательные) требования со стороны гражданского законодательства к оформлению сделок, связанных с оборотом недвижимости.
Так, в частности, согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости).
В соответствии со статьей 551 ГК РФ передаваемое по договору право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество к новому собственнику.
Следует подчеркнуть, что аналогичный порядок применяется и при регистрации прав на недвижимое имущество, возникших при заключении большинства иных сделок с недвижимостью (мены, дарения, аренды и т.д.).
Другими словами, для того, чтобы состоялся юридический факт перехода права собственности на недвижимость к новому собственнику необходимо, в качестве первого условия, заключение самой сделки в соответствии с общими правилами гражданского оборота, а в качестве второго условия — государственная регистрация перехода права собственности. Только после последовательного выполнения двух указанных условий можно признавать юридический факт перехода права собственности на недвижимость состоявшимся.
Не последнюю роль в процессе заключения и исполнения сделок с недвижимым имуществом играет нотариус, который осуществляет нотариальное удостоверение сделок, тем самым обеспечивая их заключение.
Самая надежная форма удостоверения сделки — нотариальная форма, ибо нотариус несёт персональную ответственность за все совершаемые им действия, следовательно, он заинтересован в правильности и законности совершения любой сделки.
Обратимся к судебной практике, а именно, к апелляционному определению Самарского областного суда от 21.01.2014 по делу № 33-467/2014, в котором правомерно отказано в удовлетворении искового заявления о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка, поскольку не представлено доказательств того, что при заключении сделки купли-продажи представитель истца под влиянием заблуждения помимо своей воли составил неправильное мнение или остался в неведении относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Также не доказано то, что истец не намеревался продавать спорные объекты недвижимости.
Как следует из материалов дела, истица оформила доверенность на имя поверенного. Доверенность удостоверена нотариусом, зарегистрирована им в реестре после проверки личности, дееспособности и ее прочтения доверителю. Данной доверенностью истица уполномочила поверенного продать за цену и на условиях по своему усмотрению земельный участок и квартиру, предоставив право заключить и подписать договор купли-продажи, предварительный договор, акт приема-передачи, оформив их в простой письменной или нотариальной форме, зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности с продавца на покупателя, получить следуемые деньги.
Поверенный, действуя от имени истицы, на основании вышеуказанной доверенности заключил с покупателем договор купли-продажи, в соответствии с которым истица продала покупателю принадлежащую ей на праве собственности квартиру с земельным участком. Данный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем покупателю выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Заявляя требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка, истица указывала на то, что деньги по договору купли-продажи ей не передавались.
Доказательств того, что истица или ее представитель по доверенности (поверенный) были введены в заблуждение при заключении договора купли-продажи, предоставлено не было. Кроме того, в возбуждении уголовного дела по заявлению истицы в правоохранительные органы было отказано за отсутствием в их действиях события преступления.
Возможно, если бы договор купли-продажи недвижимости оформлялся в нотариальной форме с участием нотариуса, подобной ситуации не возникло бы.
На сегодняшний день в соответствии с требованиями гражданского законодательства Российской Федерации в силу пункта 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Так, в силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости сегодня должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариальная форма для такого договора не является обязательной и может быть ему придана лишь по взаимному соглашению сторон. Аналогичные требования Гражданский кодекс Российской Федерации предъявляет к форме иных сделок с недвижимостью: мена, дарение, аренда и т.п. Все они также могут быть заключены в простой письменной форме.
Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменения, касающиеся обязательной нотариальной формы для всех сделок по отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество, внесены в статью 24 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Статьей 24 Закона о государственной регистрации недвижимости установлена возможность отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей по одной сделке, которая подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Немаловажное значение имеет и то, что нотариус, занимающийся частной практикой, обязан заключить договор или договоры страхования гражданской ответственности нотариуса при осуществлении им нотариальной деятельности со страховой организацией, аккредитованной Федеральной нотариальной палатой. Основные требования к условиям договора страхования гражданской ответственности нотариуса при осуществлении им нотариальной деятельности устанавливаются статьей 18 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы).
В соответствии со статьей 14.1 Основ приостановление полномочий нотариуса связывается, во-первых, с нарушением правил страхования, поскольку согласно статье 18 Основ нотариус не вправе выполнять свои обязанности и совершать нотариальные действия без заключения указанного договора страхования гражданской ответственности, и, во-вторых, с возбуждением против нотариуса уголовного дела и возникающими в связи с этим процессуальными последствиями.
Вместе с тем при отсутствии договора страхования нотариус не имеет права совершать нотариальные действия. На практике нотариальные палаты, организующие в соответствии со статьей 25 Основ страхование нотариальной деятельности, извещают нотариуса о необходимости продления действия договора страхования, поскольку осуществление нотариальной деятельности в условиях отсутствия такого договора должно быть основанием для приостановления полномочий нотариуса.
Полномочия нотариуса согласно статье 14.1 Основ возобновляются автоматически со дня заключения договора страхования гражданской ответственности, соответствующего требованиям законодательства. Нотариус, заключивший такой договор, обязан направить его копию в нотариальную палату в течение одного рабочего дня со дня заключения такого договора.
В силу статьи 18 Основ страховым случаем по договору страхования гражданской ответственности нотариуса является установленный вступившим в законную силу решением суда или признанный страховщиком факт причинения имущественного вреда гражданину или юридическому лицу действиями (бездействием) нотариуса, занимающегося частной практикой, в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации, либо неправомерного отказа в совершении нотариального действия, подтвержденного постановлением нотариуса, а также разглашения сведений о совершенном нотариальном действии.
Согласно статье 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В соответствии со статьей 1072 ГК РФ юридическое лицо или гражданин, застраховавшие свою ответственность в порядке добровольного или обязательного страхования в пользу потерпевшего (статья 931 ГК РФ, пункт 1 статьи 935 ГК РФ), в случае, когда страховое возмещение недостаточно для того, чтобы полностью возместить причиненный вред, возмещают разницу между страховым возмещением и фактическим размером ущерба.
Вместе с тем возмещение вреда, причиненного нотариусом, гарантируется страхованием ответственности нотариуса, его личным имуществом, коллективным страхованием нотариальной палаты субъекта Российской Федерации и компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты, формируемым за счет отчислений от членских взносов нотариальных палат субъектов Российской Федерации (статья 17 Основ).
Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 15.05.2012 № 5-В12-3 ущерб, причиненный гражданину в результате совершения противоречащего законодательству нотариального действия, в размере, превышающем лимит ответственности страховщика, подлежит возмещению нотариусом. Нотариус обязан возместить такой ущерб независимо от того, причинен ли он лицу, которое непосредственно обращалось за совершением нотариального действия, или иному лицу.
Таким образом, в том случае, когда лицу причинен ущерб совершением нотариусом нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации, и при этом умысел в его действиях отсутствовал, и такой ущерб не может быть возмещен в ином порядке страховой компанией, в которой застрахована деятельность нотариуса, в частности, в случае недостаточности страхового возмещения, нотариус возмещает этому лицу ущерб, составляющий разницу между страховым возмещением и фактическим размером причиненного им ущерба.
Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
По смыслу указанных норм, для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненный вред необходимо установление фактов наступления вреда, его размера, противоправности поведения причинителя вреда, его вины (в форме умысла или неосторожности), а также причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями.
Определяя конкретный размер ущерба, подлежащий взысканию, суд исходил из рыночной стоимости квартиры на момент рассмотрения дела, т.е. на момент восстановления нарушенного права. Вывод сделан судом с учетом пункта 2 статьи 15 ГК РФ, а довод жалобы о том, что суд вышел за пределы размера фактического ущерба, который, по мнению заявителя, необходимо определять исходя из суммы сделки, не основан на законе, который подлежал применению к возникшим отношениям.
Обратимся к апелляционному определению Московского городского суда от 14.12.2015 по делу № 33-37796/2015. В связи с признанием недействительной нотариальной доверенности на совершение первоначальной сделки и самой сделки последующая сделка купли-продажи квартиры также признана недействительной, купленная квартира истребована у истца, денежные средства не возвращены ввиду смерти получателя средств. По иску покупателя по второй сделке с нотариуса и его страховщика на основании статьи 18 Основ, статьи 1064 ГК РФ, статьи 1072 ГК РФ частично взысканы возмещение ущерба, причиненного действиями нотариуса, страховое возмещение и расходы по оплате госпошлины, так как застраховавшим свою ответственность нотариусом допущены существенные нарушения правил совершения нотариальных действий, приведшие к признанию доверенности недействительной, что стало причиной признания недействительными сделок по отчуждению квартиры и истребованию этого имущества у истца, то есть причинению убытков в размере суммы, уплаченной за квартиру.
На данный момент в силу изменений в статью 18 Основ, внесенных Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», заключить договор гражданской ответственности на сумму не менее 5 000 000 рублей обязан нотариус, удостоверяющий не только договоры ипотеки, но и договоры по распоряжению недвижимым имуществом.