Нотариат и крупные бизнес-сделки с недвижимостью: новеллы законодательства

Обязательная нотариальная форма для отдельных видов сделок с недвижимостью установлена Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости).

Нотариальное удостоверение сделки в соответствии со статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), определяя правила совершения нотариальных действий, закрепляют, что при удостоверении сделки нотариус устанавливает личности сторон, проверяет полномочия представителей, дееспособность физических лиц и правоспособность юридических лиц; а также разъясняет сторонам смысл и значение сделки, ее правовые последствия, проверяет, соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон, и не противоречит ли требованиям закона (статьи 42, 43, 54 Основ).

При этом правовая помощь, оказываемая нотариусом, не носит формализованного характера, поскольку в случае возникновения сомнения в соответствии сделки закону или намерениям сторон нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия или же отложить его совершение в связи с необходимостью получения дополнительной информации.

На сегодняшний день в связи с глобальным реформированием законодательства, действующего в Российской Федерации, введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью направлено, прежде всего, на стабилизацию ситуации на рынке недвижимости, снижение рисков мошенничества, обеспечение правового поведения населения, а также на сокращение случаев обращения за судебной защитой нарушенных прав. Поэтому стоит обратить внимание на новеллы законодательства в данной сфере.

1. Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменения, касающиеся обязательной нотариальной формы для всех сделок по отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество, внесены в статью 24 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Статьей 24 Закона о государственной регистрации недвижимости установлена возможность отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей по одной сделке, которая подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Федеральная нотариальная палата в письме от 22.06.2016 исх. № 2173/03-16-3 высказала правовую позицию по вопросу взимания нотариального тарифа за удостоверение сделки по отчуждению всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей: и нотариальный тариф, и услуги правового и технического характера взимаются однократно, исходя из суммы договора, а не из количества участников долевой собственности, отчуждающих свои доли.

2. В новой редакции Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 360-ФЗ) изложена статья 56 Основ. Теперь договор об отчуждении объектов недвижимого имущества может быть удостоверен любым нотариусом в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество. Закрепленный статьей 56 Основ экстерриториальный принцип удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества направлен, прежде всего, на обеспечение доступности и удобства для граждан и юридических лиц нотариальных услуг.

3. Федеральным законом № 360-ФЗ внесены изменения в статью 14 Закона о государственной регистрации недвижимости, касающуюся удостоверения государственной регистрации прав. С 15 июля 2016 года проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество будет удостоверяться исключительно выпиской из Единого государственного реестра прав. При этом со дня вступления в силу Федерального закона № 360-ФЗ для подтверждения регистрации прав на недвижимое имущество выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна приниматься наравне со свидетельством о государственной регистрации (пункт 7 статьи 21 Федерального закона № 360-ФЗ).

Таким образом, с 15 июля 2016 года в результате совершения нотариального действия по представлению документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариус будет выдавать в электронной форме (или в форме документов на бумажных носителях) выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  единственный документ, удостоверяющий проведенную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

4. Хотелось бы обратить внимание на необходимость нотариального удостоверения сделки купли-продажи здания (части здания, помещения либо сооружения) и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены указанные объекты.

В соответствии со статьей 24 (пункт 1) Закона о государственной регистрации недвижимости с изменениями, внесенными Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее. Такая сделка подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ) преимущественное право покупки не распространяется на случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Статьей 552 ГК РФ (пункт 1) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

С учетом изложенного возникновение права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено здание (часть здания, помещения либо сооружения), неразрывно связано с возникновением права собственности на указанные объекты недвижимости. Доля в праве общей долевой собственности на такой земельный участок следует судьбе отчуждаемого объекта недвижимости и не обладает самостоятельной оборотоспособностью.

В связи с этим договор об отчуждении здания (части здания, помещения либо сооружения) и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены указанные объекты, не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

5. За совершение нотариального действия нотариус, помимо нотариального тарифа, вправе взимать плату за оказание услуг правового и технического характера. Однако действующее законодательство не регламентирует, в отличие от размера нотариального тарифа, размер платы, которую нотариус вправе взимать за оказание им услуг правового и технического характера при совершении нотариального действия. В связи с этим размер платы за оказание услуг правового и технического характера взимается нотариусами с учетом рекомендаций нотариальной палаты соответствующего субъекта Российской Федерации по взиманию платы за оказание нотариусами услуг правового и технического характера.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 332-ФЗ «О внесении изменений в статьи 188 и 189 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» дополнены статьи 25 и 30 Основ. Так, Федеральная нотариальная палата обязана утвердить порядок определения обязательного для применения нотариусами и экономически обоснованного предельного размера платы за оказание услуг правового и технического характера, а также установить предельные размеры платы за оказание нотариусами услуг правового и технического характера для каждого субъекта Российской Федерации до 1 ноября 2016 года. Нотариальные палаты субъектов Российской Федерации обязаны установить обязательные для применения нотариусами размеры платы за оказание услуг правового и технического характера для каждого субъекта Российской Федерации, а также разместить на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информацию об установленных размерах платы за оказание нотариусами услуг правового и технического характера до 1 января 2017 года.

6. Институт нотариата выполняет в имущественном обороте особую роль по защите прав и законных интересов физических и юридических лиц посредством совершения нотариальных действий от имени Российской Федерации. Деятельность нотариата направлена на предотвращение споров между участниками гражданских правоотношений, в том числе путем разъяснения смысла и значения действующих правовых норм.

Кроме того, дополнительной гарантией, направленной на снижение рисков от участия в гражданском обороте лиц, обратившихся к нотариусу за удостоверением указанных сделок, является один из основополагающих принципов нотариальной деятельности  принцип полной имущественной ответственности нотариуса. В случае причинения имуществу гражданина или юридического лица вреда в результате совершения нотариального действия с нарушением закона нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность. Возмещение вреда, причиненного нотариусом, гарантируется страхованием ответственности нотариуса, его личным имуществом, коллективным страхованием нотариальной палаты субъекта Российской Федерации и компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты, формируемым за счет отчислений от членских взносов нотариальных палат субъектов Российской Федерации (статья 17 Основ).

В силу изменений в статью 18 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, внесенных Федеральным законом № 360-ФЗ, заключить договор гражданской ответственности на сумму не менее 5 000 000 рублей обязан нотариус, удостоверяющий не только договоры ипотеки, но и договоры по распоряжению недвижимым имуществом.

Вместе с тем контроль за исполнением нотариусами, занимающимися частной практикой, своих профессиональных обязанностей осуществляет нотариальная палата соответствующего субъекта Российской Федерации (статья 34 Основ). Кроме того, согласно статье 49 Основ заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения нотариуса, занимающегося частной практикой.

Помимо этого, является важным, что на сегодняшний день нотариус, удостоверивший сделку, на основании которой подлежит государственной регистрации право на недвижимое имущество или сделка с ним, по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, вправе представить документы (и впоследствии получить) на государственную регистрацию прав, снижая тем самым временные и организационные и финансовые издержки сторон сделки (статья 86.2. Основ). При этом хотелось бы обратить внимание, что государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится в сокращенные сроки  не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, а государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав, проводится не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов, необходимых для государственной регистрации прав, и указанного заявления (статья 13 Закона о государственной регистрации недвижимости).

С учетом изложенного представляется, что введение законодателем обязательного нотариального удостоверения заключаемых сделок с недвижимостью является необходимым, поскольку использование института нотариата при заключении гражданином такой сделки придает Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки, гарантирует соблюдение прав и законных интересов гражданина, ускоряет процесс государственной регистрации перехода прав на основании сделки, является удобным и экономически выгодным для гражданина и, в случае необходимости, обеспечивает гражданину возможность доказывания определенных обстоятельств в суде, снижая тем самым нагрузку на судебные органы и способствуя реализации объективного процесса доказывания. Кроме того, учитывая вышеперечисленные функции и полномочия института нотариата, обязательное участие нотариуса в удостоверении сделок купли-продажи недвижимого имущества позволит обеспечить эффективный контроль за экономической составляющей сделки и предотвратить сомнительные (мошеннические) сделки в данной сфере.