Оксана Филачева, адвокат, кандидат юридических наук адвокатское бюро «Закон и право»
1. В настоящее время одним из распространенных способов завладеть имуществом является размещение объявления в газете по поводу дачи денег в долг. Прочитав это объявление, граждане приходят в организацию, где, как они полагают, они подпишут договор займа денежных средств. Однако это далеко не так. Подписав договор займа, люди теряют свое жилье и жилье своих близких. Секрет таких схем прост: при подписании договора займа им подсовывают договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа. Сразу после подписания ими договора купли-продажи квартиры мошенники регистрируют его в Росреестре, и право собственности на квартиру переходит к иным лицам. Граждане полагают, что они защищены подписанным ими договором обратного выкупа квартиры, платят проценты за пользование денежными средствами по договору займа и за наем своей же квартиры, а в итоге остаются на улице.
Их просто выселяют новые собственники их квартиры, предъявив в суд иск о прекращении права пользования проданной квартирой. Сотни семей пострадали от такой схемы отъема жилья. Суть ее в том, что заемщик не получает на руки реальную стоимость квартиры, по договору купли-продажи квартиры он получает ее малую часть или вообще ничего. При этом в договоре купли-продажи квартиры указывается иная (большая) стоимость квартиры, чем реальная сумма, полученная заемщиком. Таким образом, мошенники, отдав 30% стоимости квартиры отбирают ее у заемщиков денежных средств. А граждане убеждены, что, вернув долг, они снова перерегистрируют квартиру на себя.
Но мошенники на этом не останавливаются. Очень часто они убеждают граждан также передать им 2,3 квартиры их родственников, якобы чтобы вернуть дол по предыдущему договору займа. Таким образом, семьи теряют все свое жилье. В моей практике есть пострадавшие, потерявшие 2-3 квартиры и дома. Как правило, жертвами такой мошеннической схемы становятся одинокие граждане, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации.
2. Вторым распространенным способом завладеть чужим имуществом, является следующий: Мошенники ищут квартиры, в которых единственный собственник. При этом их не волнует то, что в квартире проживают члены семьи собственника, в том числе несовершеннолетние дети и старики. Сейчас, чтобы избежать иска о выселении из квартиры, который рассматривается с участием прокуратуры, мошенники предъявляют в суд иск о прекращении права пользования квартирой теми, кто в ней зарегистрирован. После удовлетворения судом данного иска новые собственники просто меняют замки и больше бывших жильцов не пускают. Таким образом, проживающих в квартире жильцов выселяют из квартиры без иска о выселении, участия в процессе прокуратуры и т.д.
3. Покупка доли в квартире и выживание сособственников из нее путем создания невыносимых условий проживания. Типичные случаи «профессиональных соседей».
4. Мошенничество, когда пожилых людей убеждают помогать липовым сотрудникам полиции. Им говорят, что для того, чтобы поймать мошенников, необходимо подписать договор купли-продажи квартиры. И при передаче денег мошенников возьмут с поличным. При этом сделку просят держать в тайне от родственников, в противном случае оперативный эксперимент может не состояться. В результате собственники квартир остаются на улице.
5. Случай, когда под видом договора ренты с пожизненным содержанием заставляют подписать договор дарения квартиры или купли-продажи, всем известен. Однако до сих пор часто используется с пожилыми людьми, поэтому снова об этом пишу.
Теперь советы, как этим мошенничествам противостоять.
Если вы планируете продать дом или квартиру, обратитесь за консультацией не только к риелтору, но и юристу, адвокату. Более того, лучше, чтобы консультантов было двое. Бывают случаи, когда один специалист не в состоянии устранить все риски. Кроме того, не приходите на переговоры с потенциальными покупателями в одиночестве: приведите друга, родителей, брата, сестру — это снизит риск обмана.
Все расчеты лучше вести через банк, тогда точно можно отследить, кому и за что были перечислены деньги. Не подписывайте документов, которые не понимаете. Так, если вы просматривали один комплект документов для сделки, а вам вдруг объясняют, что надо что-то срочно поменять или заменить, остановитесь и проконсультируйтесь со специалистами. Не подписывайте пустых листов. Внимательно просмотрите документы лица — участника сделки. И наведите о нем справки заранее. В интернете сейчас существует обобщенная информация о лицах, замеченных в схемах по отъему жилья. Будьте внимательны к своим близким и дайте им понять, что они всегда могут обратиться к вам за помощью.
Самые яркие примеры судебной практики.
Дела пенсионера МВД Сидорова и Надежды Золотарь, которые обратились в «Городской залоговый центр» в Москве, когда под видом договора залога имущества им дали подписать договор купли-продажи квартиры и договор обратного ее выкупа. Денежные средства они получили не полностью, за вычетом аренды собственной квартиры. Когда же они выплатили всю сумму займа, узнали, что уже подан иск об их выселении. В суд были предъявлены иски о признании сделки купли-продажи притворной. Суд отказал в его удовлетворении, мотивировав это тем, что «Сидоровым совершалась система взаимосвязанных действий, свидетельствующих о намерении заключить договор купли-продажи квартиры». По аналогичным основаниям было отказано в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в связи с совершением сделки под обманом и злоупотреблением доверием. Сейчас все отказы обжалуются в кассационном порядке. Жаль, что суды отказываются признавать очевидный обман таковым, и люди оказываются на улице — старики, матери с детьми...
Подробнее о деле квартирных соседей. Это история моей потерпевшей Ларисы Дреминой, бывший муж которой Мустафинов М.И. продал свою долю в их общей квартире группе Макарова. Правда, оформили ее на гр. Молчанову А.В., 75 лет. Именно они пришли вселяться в квартиру к Дреминым вечером 8 мая 2015 г. Макаров привел человек 15. 7 сейчас на скамье подсудимых по обвинению в совершении преступления, предусмотренного ст. 179 УК РФ — понуждение к совершению сделки. Но в период следствия гражданка Молчанова А.В., находясь под домашним арестом, передарила проданную ей Мустафиновым долю своему сыну и гражданину Назаряну Г.А., которые позже заключили между собой договор купли-продажи доли, тем самым обойдя преимущественное право Л. Дреминой на покупку доли. Прокуратурой ЮЗАО г. Москвы был заявлен иск о признании недействительным заключенного Мустафиновым и Молчановой договора купли-продажи доли, а позже о признании притворными сделок дарения долей квартиры, заключенных Молчановой с Молчановым и Назарян и переводе прав и обязанностей покупателя доли с Назаряна на Дремину.
19 июля 2016 г. Зюзинским районным судом г. Москвы были удовлетворены оба иска. Суд мотивировал удовлетворение иска о признании договора купли-продажи доли в квартире Мустафиновым недействительным нарушением отцом детей прав его детей, которые вследствие этого лишились жилища, где проживали с рождения. Это очень важное решение в защиту детей. Суд признал сделки дарения долей квартиры притворными, поскольку они были совершены Молчановой под домашним арестом, носили последовательный характер и имели цель обойти преимущественное право Л. Дреминой. Это очень важные решения в защиту потерпевших от квартирных рейдеров.
Наша справка. Оксана Филачева. Адвокатское бюро «Закон и право». Юридическое сопровождение юридических и физических лиц в спорах по гражданским, уголовных делам, а также в арбитражных судах. Сайт компании http://lawright.ru/ Почта — fila4eva.oxana@yandex.ru.