Аренда предприятия (завода)

Как известно, в кризис особенно трудно начинать бизнес «с нуля», поэтому получение уже готового бизнеса представляет особый интерес для субъектов предпринимательской деятельности. На этот случай в Гражданском кодексе РФ есть целый параграф, посвященный аренде предприятия. Статьи 656 — 664 являются особенными нормами, конкретизирующими общие положения об аренде. Однако на сегодняшний день такой вид договора не получил в России достаточного распространения. В чем причина такой непопулярности?

Некоторые исследователи, объясняют это недостаточностью доктринальной проработки теоретической базы, а также сравнительно малым количеством правоприменительной практики по этому вопросу. Кроме того, нормативно-правовая база, регулирующая отношения, возникающие по аренде предприятия, содержит ряд противоречий. Так, например, остается открытым вопрос, считается ли договор об аренде предприятия незаключенным при отсутствии государственной регистрации? Кроме того, до настоящего времени отсутствуют рекомендации при заключении договора, в которых будут отражены риски для сторон. На наш взгляд, этим рядом факторов и обусловлена актуальность выбранной темы.

Целью данной статьи является анализ договора аренды предприятия для широкого круга заинтересованных лиц, описание сильных и слабых сторон договора аренды предприятия, а также подготовкой практических советов при его заключении.

Договор аренды предприятия (далее — Договор) — гражданско-правовой, возмездный, консенсуальный, взаимный, является разновидностью договора аренды недвижимости, должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

До вступления в силу действующего ГК РФ гражданское законодательство допускало сдачу в аренду предприятий только в отношении трудовых организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий1.

Сейчас ситуация кардинально изменилась. Как было отмечено выше, отношения, связанные с договором аренды предприятия, регулируются параграфом 5 Гл. 34 ГК РФ, однако по своей правовой природе договор является смешанным, и к нему могут применятся иные положения гражданского законодательства, поскольку он включает в себя элементы:

— стандартного договора аренды (в состав передаваемого имущества входят нежилые помещения, земельные участки, оборудование);

— договора займа (передача в составе предприятия оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т п. — вещей, определяемых родовыми признаками),

— договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав и обязанностей перед кредиторами);

— договора коммерческой концессии (арендатору переходят права на объекты интеллектуальной собственности, это могут быть права на товарный знак, на фирменное обозначение, патенты и т.д.).

Стоит особо отметить то, что при разрешении споров данной категории следует руководствоваться не только положениями ГК РФ, но и Земельным кодексом РФ, поскольку в состав передаваемого имущества может входить земельный участок. Также следует руководствоваться нормами Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как Договор подлежит государственной регистрации, а так же нормами Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, относящимися к местонахождению передаваемого имущества.

Кроме того, необходимо учесть выработанные рекомендации, изложенные в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в ред. от 25.01.2013 № 13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление Пленума №73).

Согласно п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК РФ существенными условиями договора аренды зданий и сооружений являются согласованный сторонами предмет договора и сумма, указанная в качестве размера арендной платы.

Предметом договора является предприятие. Согласно ст. 132 ГК РФ предприятие — имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, которое признается полноценным объектом недвижимости, может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса могут входить все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Кроме того, согласно ст. 135 ГК РФ предприятие является сложной вещью, следовательно, действие Договора распространяется на все входящие в нее объекты в совокупности.

Важно отметить, что из-за комплексного характера предмета договора могут возникнуть сложности с его четким описанием, но именно указание всего того, что входит в состав предприятия, будет свидетельствовать о заключении договора.

Стороны Договора — субъекты гражданских правоотношений, имеющих право на занятие предпринимательской деятельностью: юридические лица и индивидуальные предприниматели. Однако при аренде имущества унитарного государственного или муниципального предприятия арендодателем может быть только Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и соответствующий уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом, но не само унитарное предприятие как юридическое лицо.

Согласно ст. 658 ГК РФ к Договору предъявлены два обязательных требования — письменная форма и государственная регистрация, но в правоприменительной практике сложилась неоднозначная ситуация по этому поводу.

Относительного первого требования практика понятна и обоснована. И согласно ГК РФ, и согласно позиции ВАС РФ2 в случае заключения договора аренды предприятия стороны обязаны оформить его в письменной форме, и в случае несоблюдения этого требования Договор считается незаключенным.

Однако касательно обязательного требования законодательства о государственной регистрации договора аренды предприятия не всё так просто. Законодатель напрямую не указывает правовых последствий несоблюдения данного требования в нормах об аренде. Применения же ст. 164 ГК РФ в том значении, что сделка недействительна (не является заключенной, не порождает последствий), по сути, не происходит, что, например, подтверждается п. 14 постановления Пленума ВАС № 73:

«Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами».

Вывод: несоблюдение требования права о государственной регистрации Договора не ведет к его недействительности при соблюдении всех существенных условий. Однако порождает риски для арендатора в возможности заключения Договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а также сохранения права аренды при смене собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ), кроме того, делает шатким положение сторон перед кредиторами.

На наш взгляд, данная неоднозначность является правовым пробелом, для устранения которого необходимо закрепить в ГК РФ обязательное требование о государственной регистрации по аналогии с формой договора.

Но в настоящее время существует только один практический способ внести ясность в решение данной проблемы. Если одна из сторон, на которую возложено обязательство по государственной регистрации Договора, уклоняется от своей обязанности, другая сторона вправе обратиться в суд на основании ст. 165 ГК РФ для выполнения данного требования в судебном порядке.

С момента заключения договора все права и обязательства перед кредиторами переходят к арендатору, однако на основании п. 2 ст. 656 ГК РФ если обязательство, переданное по Договору для его исполнения перед кредиторами, требует специальное разрешение — лицензии, то при отсутствии такой лицензии ответственность по данному обязательству остается на кредиторе.

По смыслу ст. 657 ГК РФ, за 3 месяца до передачи в аренду имущественного комплекса на арендодателя возлагается обязанность уведомить всех кредиторов о предстоящем переводе обязательств.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Кроме того, по долгам, переведенным без согласия кредитора, арендодатель продолжает отвечать солидарно, наравне с арендатором.

Чтобы избежать подобной ситуации, на наш взгляд, целесообразно заключать трехстороннее соглашение, как о переводе долга, так и о переходе прав и обязанностей по конкретному договору с кредитором арендодателя.

В соглашении указывается объем уже исполненных обязательств на момент его заключения и объем оставшихся. На данном этапе у арендатора будет возможность повлиять на уже существовавшие правоотношения, учесть в таком соглашении свои интересы.

Обязанность арендодателя.

Согласно ст. 659 ГК РФ передача имущества осуществляется по передаточному акту, обязанность по его составлению возложена на арендодателя. Стоит особо отметить, что весь перечень передаваемого имущества и его состояние должны быть в нем отражены. Передаваемое имущество должно строго соответствовать целям заключения договора.

Кроме того, на арендодателя возложена обязанность возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества вне зависимости от того, давал он разрешения на эти улучшения или нет.

В спорной ситуации на стороне арендодателя выступает принцип добросовестности (п. 2 ст. 662 ГК РФ). Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Еще один способ избежать возможного спора — закрепление механизма согласования таких улучшений «стоимостью кратной… или более …», а также иные варианты на усмотрение сторон.

Обязанности арендатора.

Говоря об обязанностях арендатора, стоит остановиться только на одной, отличной от тех, что вытекают из общих норм об аренде. Согласно п. 1 ст. 661 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по проведению капитального ремонта предприятия, что обусловлено особой социально-экономической значимостью объекта аренды. Это обстоятельство, безусловно, отпугивает множество потенциальных арендаторов, стремящихся заключить именно по этой причине отдельные договоры на аренду здания, оборудования и др.

И, наконец, возврат имущества предприятия осуществляется на основании передаточного акта. Его подготовкой на этот раз занимается арендатор. Кроме того, есть существенное отличие в данном аспекте Договора от других смежных ему — целостность возвращаемого имущества. Здесь работает принцип: как предприятие было передано, так и должно быть возвращено.

При передаче предприятия как имущественного комплекса в целом во владение арендатора переходят не только объекты недвижимости, земельные участки, производственные мощности, сырье, оборудование, права на обозначение и другие исключительные права, но и дебиторская и кредиторская задолженности арендодателя.

При возврате имущества стоит учитывать важное отличие, применяемое в договорах данного вида — принцип целостности, что обусловлено экономической значимостью объекта аренды.

Следует отметить противоречивость сложившейся ситуации. С одной стороны выступают публичные интересы государства и общества в целом, в целях защиты которых и был введен в ГК РФ раздел об аренде предприятия как единого имущественного комплекса, что порождает сложность структуры договора и вводит ряд ограничений для сторон договора, такие как государственная регистрация, сохранение предприятия в первоначальном виде при возврате имущества, своевременное и обязательное уведомление кредиторов арендодателем перед заключением договора и арендатором перед его расторжением и иные, описанные в данной статье. С другой стороны, отсутствие должных рекомендаций по его заключению, нерешенность вопроса с обязательной государственной регистрацией Договора, а также нечетко обозначенные права кредиторов приводит к неиспользованию данного договора на практике. В современных, постоянно развивающихся условиях государство обязано уделять большее внимание отношениям, возникающим в сфере регулирования недвижимого имущества, а тем более таких его разновидностей, как предприятия, устраняя противоречия в нормативно-правовых актах, приводя их в соответствие с реальностью.