Договор аренды земельного участка наряду с другими договорами имеет широкое применение в предпринимательской сфере. Речь идет не только о разнообразных вариантах ведения хозяйственной деятельности на арендуемых землях сельхозугодий, но и о размещении торговых объектов, логистических комплексов, стоянок грузового транспорта, складов.
Земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору участок земли за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи земельного участка в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Учитывая специфику данной категории правовых отношений, зачастую возникает ряд определенных нюансов, начиная от регистрации договора аренды, заканчивая судебными спорами.
Если право нарушено...
Если одна из сторон нарушает права своего контрагента, то необходимо помнить, что ст. 60 ЗК РФ предусматривает, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению.
Когда?
— когда суд признает недействительным акт исполнительного органа государственной власти или акты органа местного самоуправления, повлекшие за собой нарушение права на земельный участок;
— в случае самовольного занятия земельного участка;
— в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Если с первыми двумя пунктами все примерно ясно, то последний несет в себе ряд вопросов. Рассмотрим несколько ситуаций, когда может возникнуть спор, связанный с арендой земельного участка, и выясним, что говорит судебная практика на этот счет.
1. Заключение договора аренды земельного участка с нарушением норм и правил существующего законодательства.
К примеру, когда выдел земельной доли и постановка на кадастровый учет земельного участка не влечет за собой прекращения договора аренды, в связи с чем новый договор аренды межу другим собственником и арендатором будет считаться недействительным.
Мнение суда — признать договор аренды недействительным.
Решение по делу № 2-573/2015 2-573/2015~М-471/2015 М-471/2015 от 3 июня 2015 г. по делу № 2-573/2015 (Матвеево-Курганский районный суд (Ростовская область)). ООО «А» обратилось в суд с иском к И., Ш., К. о признании договора аренды земельного участка недействительным, погашении обременения в виде аренды. В обоснование иска указано, что между гражданами РФ (список арендодателей указан в договоре) и ООО «А» заключен договор аренды земельного участка. К. являлась арендодателем по указанному договору аренды. В соответствии с условиями договора аренды истец принял во временное владение и пользование (аренду) земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности. Между истцом и арендодателями, в том числе и К., было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка. Указанным дополнительным соглашением внесены изменения в раздел 2 и 3 договора аренды, увеличен размер арендной платы и срок действия договора аренды. Договор исполнялся сторонами, возражений не поступало. К. получила арендную плату за 2014 год, что подтверждается расходными ордерами на получение паевой продукции. Как стало известно истцу, из арендуемого земельного участка К. в счет своей земельной доли сформирован и выделен обособленный земельный участок. Без направления уведомления арендатору (истцу) между К. и И. заключен договор купли-продажи земельного участка. О переходе права собственности на земельный участок истец был уведомлен с грубым нарушением срока. В нарушение требований действующего законодательства РФ между И. и Ш. заключен договор аренды земельного участка. Уведомления о намерении расторгнуть действующий договор аренды ни К, ни И. не направлялись. Соглашений о расторжении действующего договора аренды также не направлялось. Более того, истец не отказывался от прав, предусмотренных положениями ст. 621 ГК РФ и п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ. Земельный участок на момент приобретения права собственности на выделенный земельный участок был обременен правом аренды в пользу истца. Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка от 05.02.2015 между И. и Ш. ответчиками были нарушены положения ст. 11.8 Земельного кодекса РФ.
Кроме того, ответчиками были нарушены условия ранее заключенного и действующего договора аренды, что повлекло нарушение прав и охраняемых законом интересов истца. В результате судебного разбирательства суд признал договор аренды земельного участка, заключенный между И. и Ш., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, недействительным.
Обратная сторона ситуации.
Мнение суда — отказать в удовлетворении требований о признании договора аренды земельного участка недействительным.
К примеру, когда истцу принадлежит только доля в праве на весь участок, и эта доля не определена (границы принадлежащей истцу доли не установлены).
Решение Кавказского районного суда (Краснодарский край) по делу № 2-569/2015 2-569/2015~М-553/2015 М-553/2015 от 7 сентября 2015 г. Суд посчитал, что в данном случае ответчик не нарушил права истца, поскольку последнему принадлежит только доля в праве на весь земельный участок. Эта доля не определена, то есть границы принадлежащей истцу доли не установлены, поэтому ответчик не вправе отказаться от пользования земельной долей, принадлежащей истцу, ответчик не в праве передать эту долю истцу. Признание договора аренды недействительным в части продления срока аренды означало бы нарушение прав остальных участников общей долевой собственности на земельный участок. Таким образом, требования истца о признании договора аренды недействительным и необходимости погашения записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не были удовлетворены судом.
2. Изменить условия договора аренды земельного участка.
Мнение суда — отказать в иске о возложении обязанности о внесении изменений в договор аренды земельного участка.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
Условия изменения судом:
-
в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
-
изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
-
исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
-
из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 ГК РФ).
В качестве примера можно рассмотреть решение по делу № 2-2471/2015 2-2471/2015~М-2021/2015 М-2021/2015 от 15 июня 2015 г., вынесенное Индустриальным районным судом г. Барнаула (Алтайский край), или кассационное определение по делу № 33-1175 от 10 августа 2011 года (судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда) по кассационной жалобе ООО «О.» на решение Болховского районного суда Орловской области от 16 июня 2011 года. Судебная коллегия установила: ООО «О.» обратилось в суд с исковым заявлением к А., В. и др. об изменении договора аренды земельного участка. В обоснование иска указывалось, что ООО «О.» арендует земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности. В 2009 г. В., являясь одним из собственников земельного участка, в счет принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок выделила из этого земельного участка земельный участок. В связи с этим площадь арендуемого истцом земельного участка уменьшилась. В целях приведения в соответствие положений договора о площади земельного участка ООО «О.» обращалось к собственникам земельного участка с предложением заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору, однако данное соглашение подписали не все собственники. Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения с иском в суд. Истец просил суд изменить пункт 1.1. договора аренды земельного участка (массива). Суд отказал ООО «О.». В кассационной жалобе ООО «О.» просило об отмене решения суда, мотивируя тем, что оно вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда. В целях приведения в соответствие положений договора аренды земельного участка истец обратился к собственникам земельного участка с предложением заключить отдельное дополнительное соглашение к договору. Из общего числа собственников долей 26 собственников (ответчики по настоящему делу) не подписали это соглашение в части изменения размера арендуемой площади земельного участка. Поддерживая исковые требования, представитель истца сослался на то, что заключить с ответчиками дополнительное соглашение не представилось возможным, поскольку многие из собственников умерли, от других ответы не поступили. Суд отказал истцу в удовлетворении исковых требований, поскольку приведенные им обстоятельства не являются основанием для обязания ответчиков подписать дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в судебном порядке.
В заключении хотелось бы отметить ряд важных положений, касающихся земельных споров:
— в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
— обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные законом правила о заключении договоров, об изменении договоров;
— если предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в собственности множества лиц, то вопрос о признании договора аренды недействительным в обязательном порядке должен разрешаться с учётом мнения всех участников общей долевой собственности;
— изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).