Освобождение от ареста коттеджного поселка

Дмитрий Трелин, старший партнер юридического партнерства VERDICTO

Увеличение количества банкротств строительных компаний в последние два-три года является неизменным трендом. Застройщики, получившие большие кредиты или собравшие с участников долевого строительства значительные суммы денежных средств, не в силах справиться с завершением проекта. Сроки сдачи законченного объекта переносятся, требования субподрядчиков и поставщиков хронически не исполняются, застройщик перестает отвечать на телефонные звонки участников долевого строительства. Такое утверждение справедливо и для застройщиков, возводящих коттеджные поселки.

Единственным выходом для кредиторов становится обращение в суд за защитой законных интересов. За несколько месяцев образуется «вал исков», предъявляемых к застройщику поселка. Многие истцы ходатайствуют перед судом о применении обеспечительных мер. Речь, конечно же, идет о наложении ареста на самое ценное имущество должника — сам коттеджный поселок.

С точки зрения действующего законодательства, коттеджный поселок не является самостоятельным объектом права. Справедливее говорить о наложении ареста на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные на них. Наложение ареста на недвижимое имущество с точки зрения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является ограничением (обременением), стесняющим правообладателя (должника) в осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект.

Также не исключены ситуации, когда иски других лиц уже удовлетворены и по выданным исполнительным листам судебный пристав-исполнитель произвел арест имущества должника. Арест имущества приставом осуществляется не в отношении всего коттеджного поселка как объекта прав, а в отношении конкретных объектов недвижимости: земельных участков, зданий, строений и сооружений, расположенных на них.

Таким образом, следует различать арест недвижимости должника, наложенный судом в качестве обеспечительных мер по гражданскому спору, и арест имущества, наложенный судебным приставом-исполнителем.

Освобождение коттеджного поселка от ареста — это задача, которая находится в сфере законных интересов кредиторов залогодержателей. Лица, в интересах которых был заключен договор залога земельных участков и недвижимости (залогодержатели по обеспеченному обязательству), вследствие наложения ареста на это имущество ущемляются в своих правах.

Отмена обеспечительных мер суда

Отмена обеспечительных мер, примененных судом, осуществляется тем же судом, который их применил (ст. ч. 1 ст. 144 ГПК РФ и ч. 1 ст. 97 АПК РФ). Рассмотрение вопроса об отмене обеспечительных мер осуществляется в судебном заседании с участием сторон дела. Однако их неявка не является препятствием к рассмотрению вопроса об отмене обеспечительных мер.

Частью 3 статьи 144 ГПК РФ предусмотрено, что в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда. По смыслу указанной нормы, суд обязан отменить меру обеспечения иска, когда отпадает необходимость в таковой или в обеспечении иска вообще. Это обусловлено целью ее применения и возможным изменением в процессе производства по делу обстоятельств, явившихся основанием к применению меры обеспечения иска.

Например, с прекращением производства по делу без разрешения спора по существу необходимость в обеспечительных мерах отпадает. Это означает, что если суд, не рассмотрев дело по существу, прекращает производство по делу, обеспечительные меры должны быть отменены, т.к. наложенный на имущество должника арест уже не имеет смысла.

Так, Ставропольский краевой суд в своем апелляционном определении от 24.08.2016 по делу № 33-6489/2016 указал следующее: «…судебная коллегия исходит из того, что под обеспечением иска понимается совокупность мер, гарантирующих реализацию решения суда в случае удовлетворения исковых требований. Значение этого института состоит в том, что им защищаются права истца на тот случай, когда ответчик будет действовать недобросовестно, или когда непринятие мер может повлечь невозможность исполнения судебного акта. Одна из его основных задач связана с предотвращением потенциальных трудностей, возникающих при реализации решения суда по конкретному делу. При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отменил меры по обеспечению иска, поскольку исковое заявление Б. было оставлено судом без рассмотрения».

Также подлежат прекращению обеспечительные меры в случае отказа истцу в удовлетворении иска. В этом случае обеспечительные меры должны действовать до вступления решения суда в законную силу (апелляционное определение Смоленского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-2819/2016).

Однако иногда произведенный судом арест имущества нарушает права лиц, не являвшихся участниками спора. Например, если арестованная недвижимость была продана по договору купли-продажи третьему лицу, и оно не может зарегистрировать переход права собственности на объект, т.к. в ЕГРП внесены сведения о зарегистрированном обременении.

Пример из практики: апелляционное определение Смоленского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-2819/2016. К. обратился в суд с иском к М. о взыскании долга. Определением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 15 октября 2015 года приняты обеспечительные меры в виде ареста в отношении всего недвижимого имущества, находящегося в собственности М.

С. обратилась в суд с ходатайством об отмене мер обеспечения иска. Свое ходатайство С. мотивировала тем, что С. заключила с ответчиком (М.) договор купли-продажи земельного участка и не смогла зарегистрировать переход права собственности на недвижимость по причине примененных судом обеспечительных мер. Важно отметить, что С., обращаясь в суд с ходатайством об отмене обеспечительных мер, свои требования мотивировала ч. 3 ст. 144 ГПК РФ, в соответствии с которой обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Суд первой инстанции удовлетворил ходатайство С., арест имущества был отменен. Однако 23.08.2016 Ставропольским краевым судом определение суда первой инстанции об отмене обеспечительных мер было отменено. Как указал в своем определении суд апелляционной инстанции: по смыслу ч. 3 ст. 144 ГПК РФ право поставить на разрешение суда вопрос об отмене принятых мер обеспечения иска принадлежит только лицам, участвующим в деле, иные лица вправе обратиться в суд с соответствующим требованием, которое подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Данная позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 26 января 2010 года № 37-О-О, согласно которой из права каждого на судебную защиту его прав и свобод, как оно сформулировано в статье 46 Конституции РФ, не следует возможность выбора субъектом права по своему усмотрению той или иной процедуры судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным видам судопроизводства категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации федеральным законом.

Пленумы ВС РФ и ВАС РФ в своем совместном Постановлении от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указали, что споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или судебным приставом-исполнителем в порядке обращения взыскания на имущество должника.

Таким образом, если заинтересованное лицо считает, что его вещное право нарушено арестом недвижимого имущества, произведенным судом общей юрисдикции, ему следует обратиться с самостоятельным иском об освобождении имущества от ареста (исключения имущества из описи).

Абсолютно по-другому решается вопрос о прекращении обеспечительных мер в арбитражном процессе. Согласно п. 50 совместного Постановления Пленумов ВАС РФ И ВС РФ от 29.04.2010: «В случае наложения арбитражным судом ареста в порядке обеспечения иска на имущество, не являющееся собственностью должника и не принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с ходатайством об отмене обеспечительных мер в арбитражный суд, их принявший. Такое ходатайство рассматривается арбитражным судом по существу даже в том случае, если заявитель не является лицом, участвующим в деле, поскольку определение арбитражного суда о принятии обеспечительных мер — это судебный акт о его правах и обязанностях (статья 42 АПК РФ)».

Таким образом, сходные по своей правовой природе правоотношения по-разному решаются в гражданском и арбитражном процессе. И если в первом случае заинтересованному лицу нужно обращаться в суд с самостоятельным иском, то во втором случае отмена обеспечительных мер происходит в том же процессе.

Снятие ареста, наложенного судебным приставом

В соответствии с ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»: «В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи».

Таким образом, в случаях наложения ареста на имущество должника судебным приставом-исполнителем, исковой порядок снятия ареста является обязательным вне зависимости от того, в рамках гражданского или арбитражного спора было вынесено решение суда, исполняя которое пристав наложил арест.

В соответствии с п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»: «Требования, связанные с исполнением исполнительных документов и подлежащие рассмотрению в порядке искового производства, относятся к компетенции судов общей юрисдикции исходя из правил статьи 22 ГПК РФ и арбитражных судов, в том числе Суда по интеллектуальным правам (далее — арбитражные суды), в соответствии со статьями 27, 28, 33 АПК РФ». Это означает, что иск о снятии ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем, подлежит рассмотрению тем судом, к подведомственности которого относится спор.

Суду общей юрисдикции подведомственны дела, предусмотренные частями первой и второй ст. 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов (ч. 3 ст. 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Часть 1 ст. 27 АПК РФ предусматривает, что к юрисдикции арбитражных судов относятся дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Частью 2 ст. 27, ст. 28 АПК РФ установлено, что арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций. Таким образом, к критериям отнесения того или иного дела к компетенции арбитражных судов наряду с экономическим характером требования является субъектный состав участников спора.

Так, определением Пушкинского городского суда Московской области от 14.03.2016 было прекращено производство по делу № 2-1562/2016 в связи с неподведомственностью иска об освобождении имущества от ареста суду общей юрисдикции. Истец — коммерческое юридическое лицо обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю (взыскателю) и судебному приставу-исполнителю с требованием об освобождении имущества от ареста. Арест был произведен судебным приставом-исполнителем во исполнение требований, содержащихся в исполнительном листе, выданном арбитражным судом Московской области взыскателю в рамках дела № А41-25820/2015. В указанном определении пушкинский городской суд указал, что дело ни по субъектному составу, ни по экономическому характеру взаимоотношений неподведомственно суду общей юрисдикции.

Таким образом, обращаясь в суд с иском о снятии ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем, со спорной недвижимости, заинтересованному лицу следует внимательно изучить субъектный состав участников спорного правоотношения и его характер (вытекает ли арест из предпринимательской деятельности заинтересованных в нем лиц).

Защита права залогодержателя при аресте недвижимости

Как мы уже указывали выше, ссылаясь на судебную практику, под обеспечением иска понимается совокупность мер, гарантирующих реализацию решения суда в случае удовлетворения исковых требований. Аналогичная цель преследуется арестом имущества должника в рамках исполнительного производства. Если быть точнее, согласно ч. 1 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества должника осуществляется с целью «обеспечения исполнения исполнительного документа».

В случаях, когда арест налагается на залоговое имущество в интересах третьего лица, обеспечение исполнения решения суда или требований исполнительного документа становится невозможным. В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника. Это означает, что наложение ареста на недвижимость в интересах одного лица в то время, как залог был совершен в пользу другого лица, не обеспечивает исполнения решения суда. Кроме того, такой арест нарушает права самого залогодержателя, т.к. препятствует ему в осуществлении своих прав.

Пример из практики: апелляционное определение Московского городского суда от 22.03.2016 по делу № 33-6690/2016. ООО «АгроГрад-Трейд» обратилось в суд с иском к И. об освобождении имущества от ареста, мотивируя свои требования тем, что истец является залогодержателем спорных объектов недвижимого имущества. На основании исполнительного листа, выданного Никулинским районным судом г. Москвы, было возбуждено исполнительное производство. Постановлением судебного пристава-исполнителя Подольского районного отдела судебных приставов УФССП от 27.02.2012 спорное недвижимое имущество должника И. было передано взыскателю ООО «АгроГрад-Трейд». Согласно сообщению Управления Росреестра по г. Москве истцу было отказано в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости в связи с тем, что наложенные аресты на спорное недвижимое имущество, в том числе на основании постановления судебного пристава-исполнителя отдела по ЗАО УФССП по Москве от 12.09.2007, препятствуют проведению регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества.

Троицкий районный суд города Москвы, удовлетворяя исковые требования ООО «АгроГрад-Трейд», правомерно руководствовался положениями ст. ст. 334, 346, 349 Гражданского кодекса РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда указанное решение было оставлено без изменения — арест был снят.

Анализ складывающейся судебной практики по делам об освобождении имущества от ареста позволяет судить, что по этой категории дел заинтересованному лицу необходимо доказать:

1. Право собственности или иное вещное право на арестованное имущество

2. Тождественность арестованного имущества имуществу, принадлежащему истцу (актуально для движимых вещей и объектов незавершенного строительства, не поставленных на кадастровый учет)

3. В чем именно наложение ареста нарушает вещное право заявителя (невозможность обращения взыскания на имущество, невозможность государственной регистрации права, невозможность использования спорного имущества).

Наша справка. Юридическое партнерство VERDICTO. Сайт компании http://www.verdicto.ru/. Юридическое партнерство VERDICTO, основанное в 2009 году, специализируется на защите прав клиентов в судах.