Экономические предпосылки ипотечного кредитования в России

Артур Якушев, кандидат экономических наук, руководитель инвестиционных программ ЗАО «Мосстроймеханизация-5»

Несмотря на финансовый кризис, российская экономика находится в состоянии поиска расширения секторов финансового рынка. Ипотечное кредитование является одним из секторов, который расширяет сферу возможностей приобретения жилья в России.

22–23 ноября 2009 года в Австрии, в Зальцбурге, состоялась Вторая сессия Российского экономического и финансового форума.

Одним из главных вопросов, рассмотренных на указанном форуме, был вопрос ипотечного кредитования.

Премьер-министром РФ Владимиром Путиным было заявлено, что в 2010 году ставка по жилищным кредитам не должна превышать 10–11%. «….мы должны будем стремиться к тому, чтобы сделать ее еще ниже — в обозримом будущем выйти где-то на 7%, на 6%».

Средняя ставка по ипотеке в 2009 году составляла 14,5% годовых. Россияне в массе своей не в состоянии выплачивать по такой ставке. Потому общее количество выданных в РФ в этом году ипотечных кредитов на конец сентября 2009 года составило 77 тыс., а общая их сумма — 2,1 млрд евро. Для сравнения: по экспертным оценкам, за то же самое время британцы взяли 994 тыс. ипотечных займов на общую сумму, превышающую 111 млрд евро. В маленьком государстве Бельгия выдано 127 тыс. жилищных кредитов на 12 млрд евро. При этом следует отметить, что кризисные явления происходят не только в России.

В 2009 году кредитование населения в отличие от бизнеса снизилось по сравнению с 2008 годом. Статистика Центробанка, опубликованная чуть ранее, отражает следующее.
К октябрю 2008 года банки выдали кредитов физическим лицам на сумму 3,2 трлн руб., а к октябрю этого года — всего на 1,8 трлн. Это обусловлено не тем, что банкам не хотелось бы давать кредиты, а тем, что население не могло брать их по таким ставкам.

По данным Агентства финансовой статистики, на конец 2009 года средневзвешенная процентная ставка по потребительским кредитам сроком до 1 года составляет в Евросоюзе 7,8% годовых, а в России — 30,9% в рублях и 17,2% в евро. То есть в национальной валюте разница практически четырехкратная. Займы на срок от 1 года до 5 лет в ЕС обходятся в среднем в 6,78% годовых, в РФ то же самое стоит в 2–3 раза дороже — 20,3% в рублях и 14,3% в евро. «У нас и инфляция выше в те же четыре раза, и банковская система в разы меньше по сравнению с западной, и риски более значимые», — пояснил причины таких различий профессор, доктор экономических наук Никита Кричевский.
Для российского потребителя такие условия кредитования все равно неприемлемы. Поэтому некоторыми аналитиками на 2010 год прогнозировался пик невозврата кредитов, выданных физическим лицам. По самым пессимистичным расчетам, просрочка должна была увеличиться на 42%.

Для абсолютного большинства россиян ипотечные кредиты по состоянию на 2009 год были неподъемными. Так, до осени 2008 года объемы ипотечного кредитования росли: с 60 млрд руб. в 2005 году до 630 млрд в 2008-м. «Но кризис внес свои коррективы: объем выданных ипотечных кредитов серьезно снизился, а условия их получения существенно ухудшились».

Несмотря на то что банки вновь начинают развивать это направление, снижая, например, размер первоначального взноса, средняя стоимость ипотечного кредита в 2009 году составляла 14,5%, то есть оставалась довольно высокой. «Доходы у нас пока не соответствуют запросам финансовых учреждений», — пояснял Владимир Путин и призвал банкиров стремиться к доступной для широких слоев граждан ставке не более 10–11%.

На 1 января 2010 года объем потребительских кредитов, предоставленных российскими банками и кредитными организациями физическим лицам, по данным Центрального Банка РФ, составил 385,5 млрд руб., что почти в 2 раза меньше, чем уровень потребительского кредитования на начало 2009 года. Объемы кредитов, выданных населению в прошлом году, снизились почти на 50%, по усредненным данным. У отдельных банков данный показатель по сравнению с 2008 годом снизился на более значимую цифру. Причины — в невозможности оплаты по таким кредитам, а потому в обоюдном нежелании кредитоваться. Если у потребителей это связано с неопределенностью в отношении своего дальнейшего финансового положения, то для банков остается актуальной проблема «плохих» долгов и необходимость создания под них резервов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 1. Объемы выданных потребительских кредитов за 2009–2008 гг.

Как видно из таблицы 1, у значительного количества участников данного рэнкинга (банки, приславшие заявку и заполненную анкету до 15 марта 2010 года) произошло снижение объемов беззалоговых кредитов в 2009 году. Так, объем кредитов «ВТБ 24» (1 место) за истекший год снизился почти на 28% и составил порядка 75 млрд руб. На второй строчке находится «ХКФ-Банк» с показателем 53,5 млрд руб., тогда как в 2008 году данным банком было выдано беззалоговых кредитов на сумму 79,5 млрд руб. — снижение на 33%. Меньшие потери, всего 14% от объема 2008 года, понес «Альфа-Банк», занимающий третье место (44,6 млрд руб.). Объемы беззалоговых кредитов у «ОТП Банк», «Россельхозбанк» и «Русфинанс Банк», занимающих четвертое, пятое и шестое места соответственно, упали менее чем на 10%.

Впрочем, есть и некоторые исключения. Например, объем кредитов банка «Восточный Экспресс» согласно анкете, предоставленной в РБК. Рейтинг, вопреки общей динамике, наоборот, вырос на 65% и составил почти 25 млрд руб., что соответствует седьмому месту. Пожалуй, это единственный банк из десятки лидеров, показавший рост объемов беззалоговых кредитов населению. На восьмом месте «Росбанк», аналогичный показатель которого составил порядка 13 млрд руб. против 34,6 млрд руб. годом ранее. На девятом и десятом местах, соответственно, находятся «Совкомбанк» (11,5 млрд руб. — 5,21%) и «Уралсиб» (7,5 млрд руб. — 45,52%).

При этом, по мнению многих экспертов, в 2010 году произошло некоторое оживление на рынке потребительского кредитования, и причин тому несколько. С одной стороны, это смягчение кредитно-монетарной политики Центрального Банка России, снижение инфляции и уменьшение инвестиционных и макроэкономических рисков. Кроме того, положительные сдвиги наблюдаются и на рынке труда, а с учетом растущей конкуренции в банковской сфере, в том числе подталкивающей банки к снижению ставок по кредитам, стоит ожидать некоторого восстановления спроса и у населения.

Впрочем, о темпах роста многие экономисты и финансисты пока предпочитают не говорить, так как вызывает сомнение, что в ближайшие год-два вообще удастся выйти на докризисные уровни по объемам потребительского кредитования. Все-таки проблема «плохих» долгов и необходимость создания под них резервов остается достаточно актуальной.

Несмотря на снижение показателя взятых ипотечных кредитов населением, количество сделок с недвижимостью растет, причем не только в столичном регионе, но и в целом по России, о чем свидетельствуют не только данные риелторских агентств, которые уже сейчас готовы перейти на докризисный режим работы и оплаты своего труда, но и данные кредитных организаций.

Согласно опубликованному РБК.Рейтинг рэнкингу крупнейших ипотечных банков, у подавляющего большинства игроков ипотечного рынка объем и количество выданных кредитов по сравнению с первым полугодием 2009 года выросли на десятки процентов, причем у отдельных организаций темп роста оказался куда сильнее.

В октябре 2009 года Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) обнародовала данные о количестве сделок с недвижимостью, в том числе жилой, заключенных в первом полугодии 2010 года. Согласно этим данным, количество зарегистрированных сделок с недвижимостью за первые шесть месяцев выросло в стране на 18%, а с жилой недвижимостью — на треть. Так, в первом полугодии 2010 года Росреестр зарегистрировал 12 млн 630 тыс. 589 сделок с недвижимостью, что на 18% превышает показатель аналогичного периода 2009 года. Наибольшее количество операций с недвижимостью пришлось на апрель 2010 года, когда было зафиксировано более 2,74 млн сделок. Наиболее динамично с начала текущего года увеличивался федеральный рынок жилой недвижимости. Общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения увеличилось на 33% и превысило 5,48 млн сделок.

При этом Росреестр также отмечает значительное увеличение количества сделок с использованием кредитов. Так, общее количество регистрационных записей об ипотеке за шесть месяцев 2010 года увеличилось на 59% и составило 509 тыс. 628 штук. Приведенные данные свидетельствуют о росте доступности механизмов ипотечного кредитования для населения.

Действительно, объем и количество выданных ипотечных кредитов у подавляющего большинства банков в первом полугодии текущего года оказались больше, чем в первом полугодии прошлого, причем у отдельных участников темп роста был весьма впечатляющим. Так, объем выданных ипотечных кредитов за первые шесть месяцев 2010 года у «Сбербанка» превысил отметку в 78,8 млрд руб., тогда как за аналогичный период прошлого года крупнейший российский банк выдал кредитов на сумму 37,6 млрд руб., что на 110% ниже нынешних показателей. Более чем в два раза выросло и количество кредитов — с 42 909 до 88 259 единиц.

Почти на 71% вырос объем выданных кредитов и у банка ВТБ 24. Согласно полученной РБК.Рейтинг анкете, за первое полугодие 2010 года банк выдал ипотечных кредитов на сумму 11,3 млрд руб., что соответствует второму месту, тогда как годом ранее эта цифра не превышала отметку в 6,7 млрд руб.

Тройку лидеров замыкает «ДельтаКредит», выдавший ипотечных кредитов на сумму 4,3 млрд руб., что на 222% больше, чем за первые шесть месяцев 2009 года. Еще более значительные темпы роста показали «Московский Кредитный Банк» и «Запсибкомбанк», выдавшие ипотечных кредитов на суммы, близкие к отметке в 2 млрд руб., тогда как годом ранее объемы ипотечного кредитования у этих участников не превышали отметки в 200 млн руб.

Единственным банком из первой десятки, у которого вопреки общей тенденции наблюдается снижение показателей, стал «ТрансКредитБанк». В минувшем полугодии банк выдал кредитов на сумму 2,1 млрд руб. (4 место), тогда как за шесть месяцев 2009 года было выдано на 28% больше — 2,7 млрд руб.

В десятку лидеров также вошли «Банк Жил Финанс», «РосЕвроБанк», «Инвестрастбанк» и «Московский Областной Банк». Всего в рейтинге 14 банков, чьи объемы выданных ипотечных кредитов превышают отметку в 1 млрд руб.

Таким образом, для решения вопросов финансирования жилищного строительства необходимо решать в комплексе оба названных вопроса: финансирование жилищного строительства и само строительство. Помимо решения вопроса с предоставлением населению финансовых ресурсов необходимо увеличить и темпы строительства жилья. «В советское время мы строили 1,4 квадратных метра на человека в год, сейчас до кризиса темпы строительства составляли порядка 0,3 квадратного метра на человека в год», — констатировал директор Банковского института ГУ-ВШЭ Репченко . Важно также снизить бюрократизм на всех этапах, начиная от выделения земли застройщику и заканчивая подключением к коммуникациям, полагает он.

Таким образом, без участия государства в таком сложном вопросе, как ипотечное кредитование приобретения жилья, не обойтись.
По мнению экспертов , государство может поддержать улучшение ипотечной составляющей несколькими путями.
Один из вариантов — активизация системы рефинансирования со стороны АИЖК, которая пока работает не в полную силу, считают эксперты. «Если инвесторы начнут активно покупать облигации АИЖК, снижение ставок по ипотеке вполне реально», — полагает Репченко. Данная проблема получила бы свое разрешение при более активном выкупе ипотечных закладных.

Кроме того, необходимы условия, чтобы вложения в ипотеку стали выгоднее. Прежде всего, это низкие риски в экономике и приближение доходности в ипотеке с другими сегментами банковского бизнеса. Ведь никто не будет давать деньги на десятки лет под 10%, если на валюте можно заработать намного быстрее и больше.

Другой вариант — вложение в ипотеку пенсионных денег. Это предлагалось уже давно, и в мире подобные схемы применяются довольно успешно. Если на властном уровне будет решен этот вопрос, будет и снижение ставок. В противном случае, по оценкам экспертов, ряд государственных банков запустит «дешевую» ипотеку, но на практике получить ее смогут лишь единицы, кто сможет соответствовать их завышенным требованиям.

На вышеназванном форуме премьер-министром Владимиром Путиным было заявлено, что 163 миллиарда рублей пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка (ВЭБ), будут вложены в надежные ипотечные облигации российских банков. Кроме того, на выкуп таких бумаг ВЭБ направит до 50 миллиардов рублей собственных средств. Еще 40 миллиардов должны поступить от АИЖК.

В целом государством на поддержку доступной ипотеки и снижение ставок по жилищным кредитам должно быть направлено порядка 250 миллиардов рублей.
Поддержать тренд на снижение ставок ипотечного кредитования, по мнению Владимира Путина, возможно за счет использования средств Пенсионного фонда России (ПФР), которые находятся под управлением Банка развития (порядка 690 млрд руб.). «До 20% этих средств может быть вложено в ипотечные облигации российских банков. Речь идет о сумме примерно в 100 млрд руб.», — определено Владимиром Путиным. Соответственно, в этом объеме банки смогут выдавать новые жилищные кредиты, более длинные и дешевые, считает премьер.

Глава Банка Развития Владимир Дмитриев сообщил, что банк изучает сейчас возможность финансирования ипотечного кредитования за счет доходов от размещения средств Фонда национального благосостояния. По мнению зампреда правления банка «Возрождение» Александра Долгополова, 100 млрд руб. достаточно, чтобы оживить рынок ипотеки и рынок секьюритизации ипотеки. «Если мы говорим о том, что ставка по ипотечным кредитам должна быть 10–11%, то в эту ставку должно быть заложено фондирование, резервы, маржа рисков и прибыль, по мнению вице-президента Банка Москвы Андрея Лапко. Доходность по таким облигациям не должна быть больше 4–5% при условии приобретения по номиналу». По прогнозу Андрея Лапко, любой банк, который кредитует ипотеку, будет готов к такому фондированию.

Зампред правления банка «Уралсиб» Илья Филатов полагает, что рефинансирование ипотечных кредитов за счет средств Пенсионного фонда будет проходить через АИЖК. С начала 2008 года по ноябрь 2009-го агентство рефинансировало ипотечных кредитов на общую сумму 126 млрд руб.

По мнению банкиров, эти средства и меры смогут оживить рынок ипотечного кредитования и снизить процентные ставки по ипотеке при условии, что доходность размещения облигаций будет не очень высокой, порядка 4–5%.

Автором поддерживаются такие выводы, это вполне оправдано по следующим причинам.
Во-первых, деньги Пенсионного фонда России — это «длинные» деньги.
Во-вторых, намного безопаснее вложить эти деньги в ипотеку, имея государственные гарантии и страхование, чем вкладывать в различные инвестиционные кампании, которые в условиях кризиса подвержены более высоким рискам.