За дом с «лишними этажами» грозит до 5 лет лишения свободы
Московская коллегия адвокатов «ГРАД», Александр Базыкин
Случаи, когда нарушаются
правила строительства, в том числе возводятся лишние этажи, не являются
единичными. При этом встает очень много сложных и спорных вопросов.
Первый из них – это
вопрос ответственности лиц, контролирующих деятельность компании-застройщика. В
данном конкретном случае речь идет о привлечении указанного лица к уголовной
ответственности по ст. 165 Уголовного Кодекса РФ, в связи с тем, что потерпевшие
понесли определенные расходы на приобретение квартир, но при этом не могут воспользоваться
жильем, которое, по сути, уже построено.
Рассматриваемая ситуация
возникла в связи с тем фактом, что построенный дом противоречит постановлению
губернатора, согласно которому район, в котором построен спорный жилой дом,
отнесен к достопримечательным местам и является историческим. При этом по
данному конкретному вопросу имелись разногласия, является ли на самом деле этот
район историческим. В настоящее время указанный район остается историческим.
Как бы то ни было, в
случае нарушения градостроительных регламентов, ответственность должна
наступать. Вместе с тем, следует иметь в виду другой момент, само по себе
наступление уголовной ответственности не позволит защитить права дольщиков
(скорее, такая мера будет иметь профилактический характер в целях недопущения
подобных ситуаций в будущем). Когда мы говорим о правах дольщиков встает второй
сложный вопрос: а как защищать права указанных лиц в такой ситуации? Цена на
жилье изменилась, и простая компенсация не приведет к полноценной защите
нарушенных прав. Тогда можно было бы поставить вопрос о легализации спорного
жилья. Иногда судебная практика идет по пути сохранения жилья с лишними
этажами, при условии, что при строительстве многоэтажных домов не было допущено
существенных нарушений, действующих строительных, санитарных, противопожарных,
градостроительных и других норм и правил. Несущая способность здания должна
позволять обеспечить прочность всего здания. При рассмотрении и вынесении решений
о сохранения зданий с лишними этажами суды руководствуются принципами обеспечения
баланса публичных интересов и интересов частных лиц.
Необходимо провести
экспертизу на предмет того, являются ли нарушения устранимыми или нет.
В данном конкретном
случае, если опираться на данные, которые имеются в открытых источниках, речь
не идет о безопасности здания. Поэтому очень интересно, какое же решение примет
суд, с учетом того факта, что с одной стороны мы видим конкретные интересы
конкретных дольщиков, а с другой – интересы сохранения культурного наследия.
Юридическая компания
"Privacy Group", Голубев Алексей
И снова в повестке дня
нарушения прав «дольщиков». Казалось бы, что неоднократное реформирование
данной области российского законодательства должно было разрешить одну из самых
острых проблем, берущих начало с 90-х годов 20 века. Однако, то и дело, нередки
случаи, когда отдельные случаи появляются и в настоящее время.
Застройщик приобретает
земельный участок под ИЖС, возводит на нем многоквартирный дом за счет
привлеченных денежных средств, а затем собственники возведенного «исполина»
стараются его узаконить – все это классический сценарий аналогичных ситуаций,
встречающихся последнее время. Или похожий случай, который, как раз, является
идентичным для исследуемой темы, когда приобретается разрешение на
строительство многоквартирного дома в 15 этажей, а застройщик осуществляет
застройку 17-этажки (т.е. нарушая первоначальный одобренный план объекта).
Парадокс рассматриваемого
вопроса высказала участница судебного процесса по уголовному делу в отношении
бывшего руководителя ООО «Система» Сергея Русакова: «У нас не сама цель
наказать, а получить жилье, в которое вложены наши средства». Вот он камень
преткновения, когда формальное следование предписаниям закона обязывает
правоприменителя вынести решение о сносе незаконной постройки, в то время как
практическая сторона вопроса, по сути, заключается в том, оставить без жилья и
средств к существованию нескольких десятков семей или нет.
На наш взгляд причинностью
возникновения таких случаев является не что иное, как несовершенство механизма
законодательного регулирования. Нельзя сказать, что это единственный фактор,
подготавливающий почву для всё новых и новых аналогичных правонарушений, однако
стоит отметить, что предпринимаемые попытки законодателя поставить точку в
отношении «проблемы дольщиков» пока безрезультатны.
Юристам ничего не остается,
как давать типичные рекомендации о соблюдении «чистоты сделок», проверке
контрагента-застройщика на предмет наличия разрешений и проектных документаций,
задолженности по исполнительным производствам, имеющимся признакам банкротства
и т.д. Как говорится: «на любое действие найдется противодействие» - и это не в
пользу простых граждан, претендующих на создание собственного домашнего очага.
В настоящее время совсем не трудно скрыть реальность существующих вещей,
поэтому какие бы манипуляции не проделывал юрист, гарантий того, что вложенные
денежные средства принесут желаемый результат в виде жилья, дать нельзя.
Представляется, что нужно
проработать такую меру, как проверка договоров на участие в долевом
строительстве на предмет конечного объекта недвижимости, его законности, и
соответствия проектной документации. Для наглядного примера можно представить
покупку билета в кинотеатре посредством онлайн-сервисов. На выбор предлагаются
места в схеме кинозала: есть определенное количество рядов, в каждом из которых
определенное количество мест. Купить уже занятое сидение не получится равно,
как и занять несуществующее. Естественно, осуществлять проверку договоров
должна независимая организация, необязательно создавать для этого
государственный орган (службу, агентство).
Рассматриваемая проблема сложна, она требует комплексного, независимого и всестороннего изучения и последующего принятия мер по оптимизации действующего законодательства в области долевого участия в строительстве.
Адвокат Краснодарской
краевой коллегии Адвокатов «ЮГ» Редько Денис Викторович. Сайт https://advokat-redko.ru
«Согласно информации,
размещенной в открытых источниках в сети «Интернет» (например, по адресу:
https://6tv.ru/za-dom-s-lishnimi-etazhami-grozit-do-5-let-lisheniya-svobody),
бывшего гендиректора компании «Система» обвиняют в «причинение имущественного
ущерба путем обмана или злоупотребления доверием». Именно под его руководством
построен дом с двумя лишними этажами в Коммунаре».
Как адвокат, который не
знаком с материалами уголовного дела, сложно говорить о законности, либо
незаконности предъявленного обвинения бывшему руководителю ООО «Система»
Русакову Сергею. Если обвиняемый знал о том, что строительство 2-х «лишних»
этажей велось в отсутствие имеющихся разработанных и согласованных в
установленном порядке документов, но продолжал привлекать денежные средства
простых граждан, вводя их в заблуждение, обещая сдать в эксплуатацию жилые
помещения в отсутствие предусмотренных для того законом оснований, то в его
действиях имеется состав вменяемого уголовного деяния.
Сейчас в мире быстроразвивающихся
отношений и технологий сами граждане должны проявлять осмотрительность при
заключении сделок с недвижимым имуществом. Как показывает моя практика,
большинство граждан стараются сэкономить на услугах адвоката или юриста перед
заключением договора купли – продажи недвижимого имущества: не проверяют законность
и обоснованность имеющихся у застройщиков документов, либо если и проверяют, то
такая проверка зачастую носит формальный характер, ведь, как правило, обычный
гражданин на последние деньги покупает недвижимость и один из самых главных
критериев не надежность и открытость деятельности застройщика, а низкая цена
приобретаемого имущества.