Полина Багрянская, помощник юриста, юридическая компания «АВТ-Консалтинг»
― Есть ли споры и какие по этой новой форме оплаты сделок с недвижимостью?
― Не так давно были внесены изменения в закон «Об основах законодательства РФ о нотариате», в связи с чем появилась возможность проведения расчётов между сторонами сделки с недвижимостью через депозит нотариуса.
В целом, можно положительно оценить данное нововведение, так как оплата сделок с недвижимостью посредством депозита нотариуса обеспечивает дополнительную юридическую безопасность участников оборота. Кроме того, среди плюсов данной процедуры можно отметить: простоту, сравнительно небольшую стоимость, гибкую систему расчётов (как безналичный, так и наличный), прозрачность расчётов, действие режима нотариальной тайны.
Однако, при наличии вышеназванных преимуществ, использование депозитного счёта нотариуса имеет и недостатки.
-
Увы, депозитный счёт нотариуса не защищён от взысканий по исполнительным листам судебных и налоговых органов. Правомерность таких взысканий становится предметом судебного разбирательства.
Если в отношении банка запускается процедура банкротства, кредиторы обязаны подать заявление о включении в реестр кредиторов для удовлетворения требований в порядке очерёдности. При этом многие кредиторы стремились обойти официальную процедуру и пытались вместо банка привлечь к ответственности нотариусов. Однако судебная практика исходит из того, что, если нотариус заведомо не знал о неплатёжеспособности банка и вовремя (до банкротства) известил кредитора о возможности получить долг с депозитного счёта, претензий к нотариусу быть не может. Взыскание с нотариуса убытков, с тем чтобы нотариус взыскивал убытки с банка в регрессном порядке, неправомерно.
-
Средства клиента, находящиеся на открытом нотариусом депозитном счёте, не могут быть списаны в погашение долгов нотариуса, так как нотариусу не принадлежат.
-
Возврат денежных средств, находящихся на депозите нотариуса, до их получения кредитором. В силу п. 3 ст. 327 ГК РФ «во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство». В данном случае основные вопросы возникают по поводу того, в каком порядке возможно возвратить средства, находящиеся на счёте нотариуса: обратившись к нотариусу или только через суд? Судебная практика (например, Определение Конституционного Суда от 29.09.2016 № 2020-О) исходит из того, что в данном случае допускается только судебный порядок возврата депонированного имущества.
― Почему использование депозита нотариуса не стало нормой?
― Во-первых, не все нотариусы занимаются оказанием подобных услуг и имеют собственный депозитный счёт. Во-вторых, всё-таки возникает недоверие по поводу надёжности как нотариуса, так и банка.
― Лженотариусы и псевдобанки ― встречаются ли и как их распознать?
― К сожалению, при наличии неоспоримых преимуществ использования депозита нотариуса в качестве способа расчётов по сделкам с недвижимостью, необходимо сохранять бдительность при выборе нотариуса и банка, оказывающих подобные услуги.
Расчёт через депозит нотариуса ― это, по сути, внесение средств на некий банковский счёт. Соответственно, все возможные проблемы, которые могут возникнуть с лицензией банка, затронут и этот счёт. Поэтому очень важно при использовании этого инструмента взаиморасчётов обращать внимание на известность и надёжность банка, в котором открыт депозитный счёт нотариуса.
В судебной практике встречались случаи, когда нотариус принимал от должника деньги или ценные бумаги в депозит, однако при этом сам не имел открытого в банке депозитного счёта. Хранение денег и ценных бумаг производилось в сейфе нотариуса. Подобные действия следует расценивать как нарушение законодательства. Депозитной такая операция не является. Она, по сути, представляет собой посредническое действие. Законом предусмотрено такое нотариальное действие, как принятие на хранение документов, но деньги и ценные бумаги являются не документами, а имуществом в широком смысле этого слова, поэтому они могут находиться только на депозитном счёте нотариуса.
Недопустимо также хранение денежных сумм, принятых в депозит, на личном счёте нотариуса.
Кроме того, теоретически существует опасность ненадёжности и со стороны нотариуса, который может снять деньги с депозитного счёта и скрыться. Безусловно, это уголовное преступление, однако теоретически оно возможно. Поэтому обязательно обращайте внимание на надёжность и известность самого нотариуса.
― Отмена сделки и депозит ― какие риски для покупателя?
― Расчёты с использованием депозита нотариуса часто проводятся в случае, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности. К ситуациям, сопряжённым с таким риском, относятся, например, продажа квартиры по заниженной стоимости; реализация жилья лицом, ограниченным в дееспособности; если в отношении продавца недвижимости возбуждено исполнительное производство; продажа квартир, полученных последним собственником по наследству, и др.
В случае отказа Росреестра от регистрации перехода прав на недвижимость сделка не состоится и, соответственно, нотариус не сможет перечислить средства с депозита продавцу. В такой ситуации покупатель имеет право на возврат средств, внесённых на депозит нотариуса. В силу ст. 88 Основ законодательства о нотариате и п. 3 ст. 327 ГК РФ «возврат денежных сумм и ценных бумаг лицу, внёсшему их в депозит, допускается лишь с письменного согласия лица, в пользу которого сделан взнос, по соглашению между должником и кредитором или по решению суда».
― Если нотариус предложил наличный депозит? Как быть?
― По официальной информации Федеральной нотариальной палаты, внесение средств в депозит нотариуса возможно двумя способами:
-
передача денежных средств наличными непосредственно нотариусу;
-
перечисление денег на депозитный счёт нотариуса в банке по реквизитам.
При этом важно отметить, что должник самостоятельно выбирает любой из них. Поэтому, если вы желаете перечислить денежные средства на депозит нотариуса в безналичной форме, а нотариус настаивает на наличных, стоит усомниться в надёжности данной операции.
Ольга Кошарная