Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»
Корр.: Какова ситуация на рынке аренды жилой недвижимости Москвы? Какие изменения в этой сфере вы можете спрогнозировать на ближайшее время?
— Рынок аренды квартир в Москве продолжает вести себя в соответствии с ежегодными характеристиками сезонности. Так, в феврале и марте 2010 года мы могли наблюдать рост арендных ставок в рамках 5%. В конце апреля и в мае стоимость аренды квартир снизилась опять-таки не более чем на 5%. Равновесие, по нашим оценкам, продлится до середины июля. Когда в Москву вновь вернутся арендаторы (и, как следствие, произойдет рост уровня спроса), тренды сменятся на противоположные и возобновится рост арендных ставок, который продлится примерно до начала октября.
По итогам мая средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составила 22–24 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной — 30 тыс. рублей, трехкомнатной — 33,5 тыс. рублей. Самым дорогим округом по итогам мая оказался ЦАО, где размер ежемесячного платежа за съем квартиры составил 27, 37 и 40 тыс. рублей за одно-, двух- и трехкомнатную квартиру соответственно.
Самые низкие цены на аренду квартир в мае были зафиксированы в ЮВАО — 18, 26 и 30 тыс. рублей в месяц за «однушку», «двушку» и «трешку» соответственно.
Корр.: С какими проблемами сталкиваются люди, снимающие и сдающие квартиры в аренду с помощью частных объявлений и знакомых? Зачем нужно прибегать к услугам агентств?
— Сейчас появилось невероятное количество открытых информационных ресурсов, где можно свободно размещать объявления о сдаче квартир. Такими площадками пользуются все, как черные маклеры, так и простые наниматели. Поэтому объявления, размещаемые на подобных порталах, могут содержать заведомо ложную информацию. Заниженные цены на квартиры с минимальной комиссией посредника — это привлекательная реклама, бьющая точно в цель по жаждущему экономии контингенту. При показе квартиры удивленный хозяин не понимает, откуда взялась цена 25 тыс. рублей, когда он уже два года подряд сдает жилье за 30 тыс. рублей в месяц.
При регистрации объявления на сайте маклер указывает только номер своего мобильного телефона, что, разумеется, не оставляет надежды найти его, ведь сим-карта в наше время меняется, как носовой платок. Да и кто будет искать?
Понятно, что собственнику открытого информационного ресурса брать на себя функцию контроля невыгодно, хлопотно, да и просто не имеет смысла, поскольку он всего лишь владелец базы данных и не обязан нести ответственность за их достоверность. В разное время в Московской ассоциации риэлторов поднимался вопрос о создании единых баз по объектам в Москве как в сфере аренды, так и по другим сегментам рынка. Но у нас система не работает как раз ввиду отсутствия контроля со стороны государства. Между тем, пожалуй, это единственная возможность «отбеливания» рынка, создания ситуации, когда частные маклеры были бы вынуждены работать легально, а значит, отвечать за информацию об объектах, которыми занимаются. В случае размещения заведомо ложных сведений виновник мог бы быть подвергнуть административному взысканию.
Иначе мы имеем то, что имеем: граждане охотно соглашаются на заманчивые предложения, а в итоге либо впустую тратят время, либо рискуют, заключая сделки без гарантий и обязательств со стороны посредника, выплачивая черным маклерам столько же, сколько и риэлторам официальных компаний.
Корр.: Какие гарантии дают агентства?
— Когда человек невнимательно подходит к оформлению отношений с агентством недвижимости, у него нет никаких гарантий, что его не обманут. В связи с этим агентство несет ответственность за свои действия или бездействие только в том случае, если клиент заключил официальный договор. В частности, в нашем агентстве договор на обслуживание заключается между физическим лицом и компанией «Инком-Недвижимость». Если же клиент решил сэкономить и стороны юридически не закрепили свои отношения, предъявлять какие-либо требования к агентству бессмысленно.
Приведу пример. Вы пришли в магазин покупать телевизор. Продавец отвел вас в сторону и предложил пройти в его гараж и купить у него технику с рук за полцены. Вы соглашаетесь, приобретаете технику, а через день она ломается. Неужели пойдете жаловаться в магазин, не имея чека? Да и продавец к тому времени, вероятно, окажется уволенным. Стоит ли добавлять, что нечистого риэлтора ждет та же судьба?
Таким образом, если вы хотите получить гарантии по договору, заключайте его с компанией в лице руководителя подразделения и не верьте тем, кто предлагает бесплатный сыр.
Если и этого клиенту покажется мало, он может подписать еще одно соглашение с компанией и дополнительно подстраховаться.
Например, в нашем Управлении арендой квартир существует так называемый гарантийный талон. Это не просто морально-этические обязательства с нашей стороны перед клиентом, а реальное возмещение ущерба, причиненное арендатору в результате лишения или ограничения прав его владения или пользования жильем. В частности, при пожаре, затоплении, желании досрочного расторжения договора аренды по желанию арендодателя, конфликтных ситуациях с хозяином квартиры мы гарантируем бесплатное переселение арендатора на тех же условиях. При этом возмещение затраченных средств берет на себя наша компания (денежные средства выдаются не на руки нанимателю, а идут в счет оплаты одного месяца аренды квартиры по другому адресу).
Кроме того, если наниматель имеет наш гарантийный талон и у него вдруг возникли серьезные проблемы с собственником арендуемой квартиры, он может обратиться к нам за помощью в их решении. Тогда обе стороны в присутствии юриста решают все вопросы. Как показывает практика, до 90% таких ситуаций решаются мирным путем.
Корр.: Какие обязательства арендодателя и арендатора могут быть указаны в договоре?
— В нашем агентстве договор аренды обычно составляется индивидуально. Однако есть общие положения, которые всегда включаются в этот документ. Например, с момента подписания договора арендодатель обязан предоставить нанимателю в пользование квартиру и имущество, находящееся в этом жилом помещении, устранять все неполадки и недостатки сдаваемого помещения, не обменивать и не продавать квартиру до момента расторжения договора аренды и т.п. Также по предварительной договоренности арендодатель имеет право периодически приезжать и проверять, все ли в порядке.
Арендатор, со своей стороны, может пользоваться нанятым помещением и при этом обязан своевременно вносить установленную плату за аренду, оплачивать телефонные переговоры. Если у арендатора есть потребность произвести в квартире ремонт, то он имеет на это право только с разрешения наймодателя. Впоследствии арендодателю выставляется счет за работу и материалы.
Арендатор не имеет права сдавать нанятую квартиру в субаренду без разрешения наймодателя.
Поскольку договор аренды является основной гарантией как для арендатора, так и для арендодателя, я бы рекомендовала как можно внимательнее подходить к процессу составления этого документа. В судебной практике встречается довольно много примеров исков, связанных именно с неграмотным составлением договора. Например, однажды к нанимателю явились судебные приставы описывать имущество. Как выяснилось, собственник задолжал банку приличную сумму денежных средств (невыплаты по кредиту). Банк обратился в суд с иском на собственника, исковые требования банка суд удовлетворил и в отношении собственника было возбуждено исполнительное производство. Так как местом прописки являлась квартира, арендуемая нанимателем, судебные приставы пришли именно туда и в соответствии с Законом РФ описали все имущество собственника, а заодно и имущество арендатора.
К сожалению, как правило, доказать судебному приставу, что телевизор и стиральная машина принадлежат арендатору, в момент описи не удастся. Для того чтобы это сделать, необходимо как минимум предъявить чеки на это имущество, которые сохраняются крайне редко, а если судебный пристав проигнорирует эти чеки, то можно подать «жалобу на действия судебного пристава-исполнителя».
Полномочия судебных приставов очень обширны, их действия не могут быть ограничены отсутствием собственника, в отношении которого возбуждено исполнительное производство, в момент описи имущества.
В нашем случае чеков у нанимателя не оказалось. Для того чтобы вернуть телевизор и стиральную машину, арендатору пришлось обращаться в суд с исковым заявлением. Ему удалось доказать в суде, что исключаемое из описи имущество принадлежит ему, а помогли в этом свидетельские показания и акт приема-передачи имущества, в описи которого отсутствовали телевизор и стиральная машина.
Грамотно составленный акт приема-передачи с полной описью переданного имущества не только поможет избежать подобных ситуаций, но и обезопасит стороны договора найма при его расторжении, и имущество, принадлежащее сторонам договора, останется во владении его собственников.
Еще один очень распространенный вид исков связан с невыплатой арендной платы. При этом не всегда арендатор действительно обманывает собственника. Именно поэтому стоит брать с наймодателя расписку о получении ежемесячных платежей за квартиру. Беспечность может обернуться катастрофическими последствиями для нанимателя! Из-за глупости, недопонимания, из-за отсутствия этой самой расписки, написанной от руки, по окончании договора найма совершенно на «законных» основаниях арендатор может в одночасье предстать перед судом как злостный неплательщик по договору найма. Такой ужасный и порой несправедливый исход сделки вытекает из ст.ст. 161, 162 Гражданского кодекса РФ.
Вот один из реальных примеров. Собственник квартиры передал помещение по договору найма сроком на один год. При этом арендная плата составляла 50 тыс. рублей в месяц. За все время проживания арендатора проблем не возникало. Все обязательства исполнялись в соответствии с договоренностью и обязательствами сторон, указанными в договоре. Плата за аренду квартиры поступала без задержек, ежемесячно, лично в руки, но расписки не составлялись. По окончании срока аренды арендатор благополучно «вернул» квартиру собственнику, и они попрощались, но, как оказалось, ненадолго. Через месяц арендатор получил повестку в суд. Предмет иска заключался в следующем. Арендодатель просил суд взыскать с арендатора денежные средства в размере 600 тыс. рублей за 12 месяцев аренды и 175 тыс. рублей в качестве неустойки. При этом собственник сообщил суду, что арендатор за весь срок найма ни разу не произвел оплату за наем. В итоге исковые требования были удовлетворены в полном объеме в двух судебных инстанциях. Никакие многочисленные свидетели факта передачи оплаты, в том числе риэлтор, вполне логичные объяснения адвоката судом не рассматривались как доказательства и не смогли стать основой для вынесения судебного решения в пользу арендатора. Помимо все той же статьи 162 ГК РФ, которая гласит: «Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания», на эту тему однозначно высказался Верховный суд РФ. Других толкований быть просто не может.
Корр.: Часто ли случаются судебные споры между арендодателями и арендаторами? Что является их предметом?
— Чаще всего между арендатором и арендодателем возникают споры относительно оплаты. Кроме того, нередки случаи, когда стороны хотят просто расторгнуть заключенный договор.
Относительно самих судебных споров можно сказать, что немаловажную роль в них играет договор найма, а также все приложения к нему: дополнительные соглашения, любая переписка между сторонами, документы, подтверждающие выплаты, любые письменные уведомления сторон и т.п. Отсутствие или, наоборот, наличие какого-либо юридически значимого документа может кардинальным образом изменить решение суда.
Например, не так давно в судебном порядке рассматривался спор между арендатором и собственником. Конфликт заключался в следующем: арендодатель на словах попросил арендатора досрочно освободить квартиру, в связи с тем что он захотел вернуться к себе домой, поскольку заболел и не мог больше жить за городом. Арендатор согласился, но при условии что съедет он не ранее чем через месяц. Более того, он попросил, чтобы собственник вернул все денежные средства за неиспользованный срок, а также выплатил неустойку в размере месячной арендной платы. Арендодатель не согласился пойти на уступки и потребовал освободить его квартиру в течение трех дней. Нанимателю ничего не осталось делать, как обратиться с иском в суд. Основанием стало нарушение арендодателем обязательств по договору найма.
В процессе судебного разбирательства собственник квартиры подтвердил суду, что он действительно потребовал от арендатора освободить помещение в течение трех дней. Конечно же, исковые требования арендатора были удовлетворены в полном объеме.
Стоит отметить, что если рассматривать аналогичное дело и исключить факт подтверждения собственником своих намерений о досрочном выселении арендатора, то, безусловно, решение суда было бы в корне противоположным. Наймодатель вполне мог заявить, что никого не выселял и никаких устных уведомлений или предупреждений арендатору не предъявлял.
Помимо разбирательств между арендатором и арендодателем, споры могут возникать и между клиентами и компанией. Однако такие случаи крайне редки. В основном они связаны с непониманием клиентом одной простой вещи: компания не может нести ответственность за действия или бездействие сторон по договору найма. Дело в том, что компания не является участником этих правоотношений, она не несет ответственность за желание досрочного расторжения договора или противоправные действия сторон: невыплаты по аренде, порчу имущества, межличностные конфликты и пр. Поэтому такие действия не могут быть истолкованы как неисполнение компанией обязательств по договору на оказание услуг.
Что касается прочих претензий клиентов к работе компании, то все они решаются путем обычных переговоров.
В свою очередь, компания также может обращаться в суд с исковыми требованиями к клиентам. В частности, когда клиенты компании уклоняются от оплаты оказанных им услуг.
Дайджест:
Стоит брать с наймодателя расписку о получении ежемесячных платежей за квартиру.