Проведение перепланировки квартир и домов набирает всё большие обороты. Стремление людей благоустроить своё жилое помещение обоснованно, но в то же время сопряжено с рядом особенностей при последующей реализации. Наиболее простым является случай, если собственник добросовестно и ответственно подошёл к вопросу и самостоятельно узаконил перепланировку, внеся и зарегистрировав изменения в правоустанавливающих документах и кадастровом паспорте. Такое жилое помещение может быть реализовано без дополнительных проблем и по более высокой стоимости.
Но в большинстве случаев собственники перепланированных помещений не столь ответственно относятся к вопросу должного оформления проведённых изменений. И здесь особо остро встаёт вопрос о порядочности продавца. Владелец квартиры с незаконной перепланировкой должен осознавать, что стоимость такого помещения будет ниже рыночной стоимости аналогичной недвижимости не менее чем на 10 %, ведь покупателю придётся самостоятельно понести финансовые затраты на регистрацию. Более того, заключение такой сделки возможно, лишь если будущий собственник чётко понимает, что ему самостоятельно придётся осуществлять длительный процесс узаконивания перепланировки, требующий значительных временных и материальных ресурсов.
Если при перепланировке не происходило изменения и переноса несущих стен, инженерных систем, полов, газовой плиты, то согласовать внесённые изменения будет не сложно. Но в случае существенного отличия первоначального плана от фактического покупатель столкнётся с большими расходами по согласованию. Если же были нарушены жилищные нормы либо уполномоченные органы укажут на несоответствие проведённой перепланировки требованиям противопожарной, санитарной безопасности, которые утверждены законодательством, согласование будет невозможным в любом случае.
Следует помнить, что всегда есть возможность столкнуться с мошенниками или просто непорядочными продавцами. В случае если после покупки недвижимости выясняется, что имела место самовольная перепланировка, то возможность расторгнуть в суде договор купли-продажи зависит от итоговых технических результатов перепланировки.
1. Договор купли-продажи не подлежит расторжению при условии, что при перепланировке не было допущено нарушений законодательных норм, требований строительных, противопожарных, санитарных правил и не требует несоразмерно высоких материальных и временных затрат на устранение нарушений либо узаконивание перепланировки.
Также сложилась судебная практика, устанавливающая, что при изначальном осмотре и изучении технической документации покупатель должен проявить должную осмотрительность и внимание.
Определением Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу № 33-8104/13 истцу отказано в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи квартиры. Суд указывает, что сама по себе самовольно произведённая перепланировка не является основанием расторжения договора купли-продажи, так как при проведении первоначального осмотра и изучении технической документации истец должен был проявить должное внимание и отметить несоответствие фактической жилплощади и указанной в техпаспорте. Таким образом, истец выразил своё волеизъявление на покупку квартиры в имеющемся состоянии, что предусматривалось договором, в котором указано, что техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.
Но данный аспект является дискуссионным. Весьма обоснованной является позиция, основанная на нормах ст. 475, 557 Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК РФ), согласно которой в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи, покупатель имеет право требовать:
-
соразмерно уменьшить покупную цену недвижимого имущества;
-
безвозмездно устранить недостатки недвижимости в разумный срок;
-
возместить расходы, понесённые в результате устранения недостатков недвижимости.
Вместе с тем для применения последствий передачи товара ненадлежащего качества требования к качеству товара должны быть чётко сформулированы в договоре купли-продажи.
Так, решением Ленинского районного суд г. Курска от 12 августа 2014 г. истцу отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной суммы. Между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи квартиры. В момент передачи квартиры продавцом покупателю последнему был предоставлен технический паспорт на квартиру. Впоследствии истец установил, что фактическая площадь квартиры отличается от площади, которая указывалась в технической документации. На основании этого истец заявил требование об уменьшении стоимости квартиры и передаче денежной суммы, затраченной на узаконение перепланировки. Исходя из смысла ст. 457, 557 ГК РФ, чтобы предъявить требования о соразмерном уменьшении покупной цены, нужно прописать в договоре такое качество товара, на которое претендует покупатель. В договоре, заключённом между истцом и ответчиком, отсутствует перечень необходимых требований к качеству товара. Помимо этого, на основании материалов дела суд установил, что истец добровольно принял квартиру в том виде, в каком она была на момент подписания договора.
2. Договор купли-продажи подлежит расторжению в случае, если осуществление перепланировки привело к нарушению нормативных предписаний, императивов строительных, противопожарных, санитарных требований и если такие изменения влекут необходимость несоразмерных расходов и временных затрат на устранение.
Важным является вопрос, на ком же лежит обязанность устранения последствий самовольной перепланировки: на прежнем собственнике или нынешнем?
Судебная практика, сложившаяся до 2017 года, давала однозначный ответ. Устранение последствий незаконной перепланировки возлагалось на нынешнего собственника квартиры.
В апелляционном определении Красноярского краевого суда от 09.10.2013 указано, что доводы апелляционной жалобы М. о том, что им была приобретена доля спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не могут послужить основанием отмены решения суда, так как истец, будучи собственником доли спорного помещения, должен принять меры к устранению нарушений прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с перепланировкой этого помещения.
Важным изменением в сформировавшейся судебной практике стало определение Верховного Суда РФ от 31.10.2017. Считалось, что, согласившись на покупку квартиры с изменениями, которые не были узаконены, приобретатель самостоятельно несёт ответственность за принятое решение. Верховным Судом РФ такая позиция была признана не соответствующей требованиям законодательства. Так, судами всех инстанций были признаны законными требования, предъявленные управляющей компанией к нынешним жильцам о возврате помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние. Согласно материалам дела, лестничные клетки указанного дома оборудованы распашными дверями в проходе из приквартирного коридора к лифту. На верхнем этаже данные двери были демонтированы, а вместо них неизвестными лицами была возведена железная дверь с навесным замком. Пожарная инспекция признала подобную переделку создающей опасность для жизни и вынесла предписание о возврате к первоначальному состоянию и демонтаже железной двери. Данная перепланировка была произведена не нынешними жильцами, но управляющей компанией были возложены затраты по выполнению предписания на них. Судами первой и апелляционной инстанций требования управляющей компании были удовлетворены, но Верховным Судом РФ была признана недопустимость возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. Согласно вынесенному определению является необходимым установление лиц, которыми производилась незаконная перепланировка. Если управляющая компания не может определить виновных, это не позволяет ей возлагать расходы на других лиц. Хотя данный случай относится к изменению имущества общего пользования, определение Верховного Суда применяется и по отношению к жилым помещениям с незаконной перепланировкой.
Таким образом, и покупка, и продажа помещения, в котором произведена перепланировка, имеет большое количество подводных камней и требует осмотрительности и порядочности от сторон договора.
Одним из способов избежать негативных последствий такой сделки является привлечение специалиста, который может определить, имела ли место перепланировка и возможно ли узаконить внесённые изменения.