Жилое помещение — по долям: текущие проблемы и новые веяния

Общая долевая собственность ― существующие проблемы ― закон ― практика ― законодательное решение ― это очень актуальный и требующий скорого решения вопрос.

С жилой недвижимостью совершаются различные сделки, которые приводят, в том числе, к возникновению долевой собственности. В долевой собственности сегодня находится около 95 % квартир. В некоторых случаях размер приобретённой доли вполне достаточен, чтобы осуществлять нормальное пользование площадью. Но в последнее время в результате таких сделок всё чаще возникают незначительные доли.

Что такое незначительная доля?

В соответствии с действующим законом, незначительная доля ― это такая доля, которая не может быть реально выделена (ст. 252 ГК РФ) в соответствии с требованиями к минимальным нормативам по жилым квадратным метрам на человека в каждом конкретном регионе (например, в Москве это 10 кв. м).

По сложившейся практике незначительная доля в квартире ― это меньше 1/4 её площади.

К сожалению, для рассматриваемой проблемы закон не имеет никакой привязки понятия и правового регулирования доли к квадратным метрам площади жилья ― это два самостоятельных правовых института. Доля в праве общей долевой собственности может быть, к примеру, «большой», скажем ½, но она может быть как в 10 кв. м (комната в квартире), так и в частном жилом доме с площадью в 500 кв. м ― установленный законом порядок распоряжения такими долями будет всё равно одинаков.

Если попытаться привязать размер приобретённой доли к квадратным метрам, которые реально приобрёл новый сособственник в результате некоторых сделок, такая доля может не достигать и 1 кв. м. Если же, например, общая площадь квартиры составляет 300 кв. м и в ней 12 комнат, то доле в 1/10 может соответствовать какая-нибудь комната. В этом случае при возникновении проблем при совместном проживании соседей можно установить порядок пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ).

Что говорит судебная практика

В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 18 июля 2017 г. № 5-КГ17-109 установлено следующее.
Трое З. обратились в суд с иском к П.А.М. о выселении из квартиры, В обоснование требований истцы указали, что каждому из них принадлежит по 1/6 доле в праве собственности на квартиру. 1/2 доля в праве собственности на данную квартиру принадлежит Р.Е.А., которая проживает в квартире вместе со своей семьёй ― несовершеннолетним сыном и мужем П.А.М., который в спорной квартире не зарегистрирован и имеет другое место жительства. Поскольку согласия истцов на вселение П. в спорную квартиру получено не было, считают, что его проживание в квартире нарушает их права как собственников данного жилого помещения.

Решением Кузьминского районного суда г. Москвы от 26 мая 2016 г. в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 сентября 2016 г. решение суда первой инстанции отменено с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска.

В кассационных жалобах П.А.М. и Р.Е.А. ставится вопрос о передаче жалоб с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 сентября 2016 г.

По запросу заместителя Председателя Верховного Суда РФ от 24 апреля 2017 г. дело истребовано в Верховный Суд РФ для проверки в кассационном порядке; кассационные жалобы П.А.М. и Р.Е.А. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что имеются основания для отмены состоявшегося по делу судебного постановления. Судом установлено, что Р.Е.А. с 2009 года проживает в спорной квартире вместе со своей семьей ― сыном и мужем П.А.М. З., как и П.А.М., в квартире не зарегистрированы.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции указал на то, что, поскольку П.А.М. зарегистрирован по другому месту жительства, согласия истцов (которым принадлежит 1/2 доли в праве собственности на квартиру) на вселение и проживание П.А.М. в спорной квартире получено не было, договоров о пользовании квартирой между сторонами не заключалось, он не приобрёл права пользования спорным жилым помещением и подлежит выселению из него.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, судом апелляционной инстанции допущено существенное нарушение норм материального права, что выразилось в следующем.

Согласно пп. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 1 ст. 292 ГК РФ).
Частью 1 ст. 31 Жилищного кодекса РФ (далее ― ЖК РФ) предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия ― в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или её отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как, согласно ст. 3 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик был вселён в спорную квартиру на законном основании с согласия собственника Р.Е.А как член её семьи в 2008 году.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции также установил, что ответчик вселён в спорную квартиру и с согласия прежнего собственника другой 1/2 доли квартиры — Р.А.Ф. с учётом сложившегося порядка пользования жилым помещением.

Приобретая долю в спорной квартире в 2014 году, истец З.Ш.З. знал о проживании в данной квартире всей семьи П., семейные отношения которых сложились до появления истца в качестве собственника доли спорного жилого помещения.

При переходе права собственности на 1/2 долю квартиры 8 апреля 2014 г. от Р.А.Ф. к З.Ш.З. и при переходе права собственности 9 апреля 2014 г. от З.Ш.З. к истцам сложившийся порядок пользования квартирой не изменялся, новый порядок пользования квартирой не устанавливался.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что имеются основания для выселения ответчика, поскольку отсутствует согласие истцов (новых сособственников 1/2 доли жилого помещения) на вселение П.А.М. в спорную квартиру, сделаны без учёта вышеуказанных обстоятельств и основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Таким образом, как наглядно видно из практики, незначительная доля в квартире создаёт определенные трудности, которые в первую очередь связаны с невозможностью её обособить.

В случае если реально предоставить / обособить / выделить помещение для проживания соответственно доле сособственника невозможно, закон предоставляет право вновь появившемуся сособственнику требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Однако, если исходить из того, что покупатель доли не знал, или при совершении сделки не представлял, или был введён в заблуждение, сколько реально метров он приобретает, но при этом собирается проживать в таком помещении, предусмотренный механизм компенсации, при отсутствии желания остальных сособственников её компенсировать, затягивается надолго.

Чтобы требовать положенной по закону компенсации в судебном порядке, для начала нужно признать приобретённую собственником долю незначительной. Таким образом, это два разных условия, которые необходимо последовательно доказать и, учитывая сроки рассмотрения дел судебными инстанциями, а также работы службы судебных приставов, компенсацию, размер которой в итоге определит суд, можно будет получить не ранее чем через полгода.

В соответствии с Определением ВС РФ от 07.07.2016 г. № 67-КГ16-3, Х.В.М. обратился в суд с иском к К.Л.В., К.К.А. о выделении в натуре доли в размере 3/9 в праве общей долевой собственности на трёхкомнатную квартиру в виде комнаты площадью <...> кв. м и вселении его в указанную комнату, возложении на К.Л.В. обязанности устранить препятствия в пользовании квартирой, передать комплект ключей и изолировать собак в место, исключающее их свободное перемещение по квартире.

Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 16 июня 2015 г. в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 18 августа 2015 г. решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о вселении и возложении обязанности устранить препятствия в пользовании квартирой отменено, и в отменённой части постановлено новое решение, которым исковые требования удовлетворены, Х.В.М. вселён в квартиру по указанному адресу, на К.Л.В. и К.К.А. возложена обязанность устранить препятствия в пользовании Х. В.М. квартирой и передать ему ключи от квартиры.

К.Л.В., К.К.А. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 18 августа 2015 г. как незаконного и оставлении в силе решения Центрального районного суда г. Новосибирска от 16 июня 2015 г.

Определением судьи Верховного Суда РФ от 5 мая 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что имеются предусмотренные законом основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Частично отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что истец является собственником доли в размере 3/9 в праве общей долевой собственности на квартиру, а отсутствие установленного порядка пользования жилым помещением не является основанием к отказу для удовлетворения исковых требований. По мнению суда апелляционной инстанции, право на вселение собственника в жилое помещение не может быть поставлено в зависимость от необходимости обязательного определения порядка пользования жилым помещением между участниками долевой собственности.
С судебным постановлением в обжалуемой части согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены данным кодексом.

В силу п. 2 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

При наличии нескольких собственников спорной квартиры положения ст. 30 ЖК РФ о правомочиях собственника жилого помещения владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением подлежали применению судом в нормативном единстве с положениями ст. 247 ГК РФ о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности.

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия ― в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По смыслу приведённой нормы применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также с учётом того, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления с учётом других обстоятельств, в том числе размера, планировки жилого помещения и т. п., право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путём требования у других собственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации, требования о перепланировке жилого помещения.

Судом установлено, что Х.В.М. с 18 июля 2013 г. является собственником доли в размере 3/9 в праве общей долевой собственности на квартиру, приобретённую по договору купли-продажи от 31 мая 2013 г. и дополнительному соглашению к договору купли-продажи от 15 июля 2013 г.

Собственниками данной квартиры также являются ответчики К.Л.В. (5/9 доли) с 29 октября 2013 г. и К.К.А. (1/9 доля) с 14 января 2014 г.
Истец в родственных отношениях или отношениях свойства с ответчиками не состоит. Указанная квартира состоит из трёх смежно-проходных комнат. Комнаты площадью 17,8 кв. м и 10,1 кв. м являются проходными, комната площадью 10,7 кв. м ― запроходной, проход в неё возможен исключительно через первые две комнаты. Проход в помещения общего пользования (кухня, санузел, балкон) возможен исключительно через комнату площадью 17,8 кв. м.
В квартире проживают ответчики, истец состоит по указанному адресу на регистрационном учёте, фактически в квартире никогда не проживал и не проживает.

Таким образом, вселение истца в спорную квартиру не отвечало требованиям ст. 247 ГК РФ, поскольку не учитывало реальную возможность пользования жилым помещением без нарушения прав других лиц, проживающих в смежно-проходных комнатах на праве, возникшем ранее, о чём истцу было известно, в результате чего был нарушен баланс интересов участников общей собственности.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов К.Л.В. и К.К.А.
В случае отсутствия иных возможных вариантов договорного решения данной проблемы обращение в суд за защитой своих нарушенных прав ― это единственный выход.

На практике выработан ряд условий, обеспечивающих вероятность получения положительного решения суда. Здесь необходимо упомянуть судебную практику по подобным делам Верховного Суда РФ. В своих определениях суд подчеркивал, что, допуская возможность выкупа доли, законодатель исходил из исключительности таких ситуаций.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Например, в Обзоре Судебной практики ВС РФ № 4(2016) в Определении № 16-КГ16-18 указано, что действие п. 4 ст. 252 ГК РФ о возможности принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности при конкретных обстоятельствах.

Б. обратилась в суд с иском к Г.Д. о признании доли ответчика в размере 7/100 в праве общей долевой собственности на жилое помещение незначительной и прекращении его права собственности на указанную долю, возложении на себя обязанности выплатить Г.Д. компенсацию, признании за собой права собственности на 7/100 доли квартиры, указав, что долю в квартире, которая составляет 3,1 кв. м общей площади и 1,9 кв. м жилой площади, ответчик принял в порядке наследования по праву представления, существенного интереса в использовании своей доли не имеет, в содержании и сохранении жилого помещения не участвует.

Судом установлено, что истцу принадлежит доля в размере 58/100 спорной квартиры общей площадью 44,8 кв. м. Ответчику в указанной квартире принадлежит доля в размере 7/100. Иными собственниками названной квартиры являются третьи лица ― О. (21/100 доли), Г.Р. (7/100 доли), Г.Ю. (7/100 доли).

Ответчик Г.Д. требования о выделе доли не заявлял, согласия на выплату денежной компенсации не выражал, согласно пояснениям О. несёт бремя содержания квартиры совместно с ней, другого недвижимого имущества не имеет.

Учитывая изложенное и отказывая в удовлетворении исковых требований, суды указали, что требования истца не основаны на законе.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с выводами судебных инстанций не согласилась.

Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании указанной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

С получением компенсации в соответствии с данной статьёй собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

Из содержания приведённых положений ст. 252 ГК РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путём достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения ― обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Закрепляя в п. 4 ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Б. как участник долевой собственности обратилась с иском к сособственнику Г.Д., поскольку действие законоположений п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.

Это судами учтено не было, а также то, что:

― Г.Д. проживает в другом субъекте Российской Федерации и отношений с истцом не поддерживает.

― при решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам.

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д. (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, суд первой инстанции может вынести решение в пользу истца не во всех случаях, а только при наличии ряда обстоятельств. К ним относят:

На практике принять решение по аналогии в рассматриваемой ситуации будет не так просто. Допустим, содольщик подал заявление с требованием о вселении до предъявления к нему иска о признании незначительности доли. Может возникнуть ситуация, когда бывший содольщик пользовался определённое время квартирой. Субъект в процессе разбирательства может не признаться в том, что он знал о ситуации с объектом. Из всего этого следует, что действие закона распространяется только на единичные незначительные доли.

Верховный Суд РФ, рассмотрев одно из подобных дел, чётко указал законодательные нормы, разъяснив, когда допускается вселение долевых собственников в квартиры, а когда нет.
В суд Московской области обратилась гражданка, являющаяся долевым собственником квартиры, как и ответчица. При этом у истицы была 1/40, а у ответчицы ― ½ доля. Спорный объект представлял собой однокомнатную малогабаритную квартиру.

Суд принял решение в пользу истицы. В результате она вселилась в квартиру. Ответчица, не согласившись с постановлением, обратилась в Верховный Суд РФ, который, изучив материалы, установил, что областная инстанция нарушила законодательные нормы. Соответственно, претензии ответчицы являлись вполне обоснованными.

В ходе изучения материалов было выявлено, что истица зарегистрировалась в помещении накануне подачи заявления. Ответчица, в свою очередь, достаточно давно проживала в квартире.
Первая инстанция, удовлетворяя иск, руководствовалась следующим: истица имела право требовать вселения, поскольку по ст. 30 ЖК РФ она может распоряжаться, владеть и пользоваться помещением. Этот вывод был назван Верховным Судом РФ нарушением материальных норм.

Обосновывалась позиция следующим. В ЖК РФ указывается, что в качестве объекта прав выступает жилое помещение. Оно может быть представлено в трёх видах:

дом, квартира, или их части, комната.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ законный хозяин может распоряжаться и владеть своим имуществом. Однако спорная квартира принадлежит четырём собственникам. Из этого следует, что ст. 30 ЖК РФ нельзя применять в одиночку. Вместе с ней необходимо воспользоваться и иной нормой ― статьёй 247 ГК РФ. В ней сказано, что распоряжаться долевой собственностью допускается только по соглашению участников. Если же оно не достигнуто, то следует обратиться в суд.

При изучении материалов дела суд выявил, что соответствующее решение было. Истица, владеющая 1/40, вместе со своим сыном уже обращалась с требованием установить порядок пользования. Однако суд отказал в удовлетворении этого заявления. При этом в решении отмечалось, что доли настолько малы, что выдел их в пользование невозможен. Районный суд, в свою очередь, не принял во внимание это постановление.
Верховный Суд РФ подчеркнул, что при вынесении решения не было учтено одно важное обстоятельство: при перерасчёте оспариваемая доля составляет 0,5 кв. м, и выделить эту площадь в натуре нельзя ни при каких условиях. В результате ситуация складывается так, что спорный объект не может использоваться всеми владельцами без нарушения прав собственника, имеющего наибольшую долю.

Далее следует отметить важный вывод Верховного Суда РФ. Он указывает, что реализация собственником возможности пользования и владения помещением зависит от величины его части и соглашения всех участников.
Главным нарушением, по мнению Верховного Суда РФ, стало ущемление прав остальных дольщиков. Здесь суд ссылается на конституционные положения. В основном законе сказано, что право субъекта на выбор места проживания не должно нарушать интересы иных лиц. Верховный Суд РФ обращает внимание на то, что спорная недвижимость никогда не использовалась истицей, в отличие от ответчицы.

Таким образом, Верховный Суд РФ постановил следующее: в соответствии со ст. 10 ГК РФ права собственника квартиры не могут осуществляться исключительно с намерением нанести вред другому гражданину.
Суд подчеркнул, что исследованные им обстоятельства позволяют расценивать действия истицы, владелицы 0.5 кв. м, требующей вселить её в помещение, как злоупотребление своими юридическими правами. Они нарушают права собственника квартиры, владеющего половиной объекта.

Законодатели уже неоднократно возвращались к решению вопроса о продаже долей в квартирах. С начала текущего года власти стали ещё активнее обсуждать необходимость введения запрета на продажу незначительных долей в жилых помещениях.

В настоящий момент в соответствии с законом, для того чтобы продать долю (неважно какую ― половину или незначительную), необходимо получить отказы других сособственников (закон даже не требовал делать их обязательно нотариальными), как это было до вступления в силу соответствующих изменений, внесённых в новый закон «О регистрации недвижимости», а сама такая сделка по отчуждению доли может быть только нотариальной (ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты» № 172-ФЗ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 ФЗ «О регистрации недвижимости»).

Такие изменения в закон вступили в силу с 1 января 2017 года, но и их оказалось недостаточно для того, чтобы решить проблемы продажи долей «на сторону» ― лицам, целью которых в большинстве случаев не является мирное проживание под одной крышей.

Закон предусматривает право участника долевой собственности по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, но при этом необходимо соблюсти установленные законом вышеуказанные правила. Однако такие требования законодатель установил только для отчуждения долей по возмездным сделкам (ст. 246 ГК РФ).
Это уточнение закона и порождает на практике, в том числе, возможности для вполне законного отчуждения долей «на сторону». Существующая схема позволяет в рамках закона обходить порядок такого отчуждения.

Выживание соседей

По наследству трое сыновей получили по 1/3 доли в загородном доме. Все трое были взрослыми, имели семьи и жили в городе. Продавать дом родителей братья не захотели.
Позже старший из братьев уходит из семьи, и суд при разделе имущества совместную квартиру делит следующим образом: жене с детьми ― 3/4 квартиры, а Ивану (так звали старшего из братьев) ― 1/4. Но Иван не претендовал на долю в квартире, оставив всё семье, стал жить в доме родителей и оформил свой новый брак официально.
Молодая супруга устраивала вечеринки в доме супруга с танцами до утра. Через некоторое время она уговорила Ивана выделить ей долю от его собственности в доме матери. (Иван дарит часть своей доли молодой супруге. Для этого закон не требует получение согласия сособственников.)
Через месяц в доме появились странные молодые люди, которые не только попарились в бане, поели шашлыков и переночевали. Они просто остались жить. Сначала их было трое, молодая супруга убеждала мужа, что это знакомые ребята из другого города приехали, поживут три дня. Потом появились другие. Пили, веселились. Начали спаивать Ивана. Алина стала отказывать семьям братьев в приезде под предлогом того, что Иван болен или у них гости.
В итоге Алина в один из дней исчезает, а жильцы остаются. Оказалось, что доля Ивана уже оформлена на одного из собутыльников. (Требование закона о нотариальной сделке позволяет иметь «своих» нотариусов, которые, к тому же, приезжают на дом ― все требования закона соблюдены!)
Через несколько месяцев братья с участковым полицейским забирают Ивана из дома родителей. Бывшая жена забирает его к себе… Но что с домом?
Там живут чужие люди, какие-то большие и весёлые компании, и у всех есть прописка. Скоро к Степану и Петру (средний и младший братья) стали приходить крепкие ребята с угрозами расправы над их семьями, если они не продадут свои доли в доме. Не имея возможности даже попасть в дом, братья решают, что бороться с ними себе дороже, и за бесценок продают свои доли.
Но на этом история не закончилась, потому что оказалось, что Иван разделил свою долю с Алиной и в квартире, оставшейся в распоряжении его бывшей жены. И всё началось уже в квартире ― и молодые крепкие парни с пропиской, и угрозы расправы, и веселье круглые сутки. Сначала жена Ивана ушла к родителям в двухкомнатную квартиру, а потом и отдала свою долю в квартире также за бесценок.
По сложившейся практике доли посторонними лицами приобретаются либо с целью так называемого «рейдерства», либо с целью получения соответствующей регистрации и проживания в определённом месте.
Рейдерство ставят своей целью обычно так называемые «чёрные риелторы», чтобы, сделав жизнь оставшихся сособственников доли невозможной, захватить жильё полностью и пользоваться им по своему усмотрению ― например, прописать туда «333 уроженца Средней Азии» (из Пояснительной записки к проекту федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»), которые захотят проживать по месту регистрации, или сдавать жильё посуточно; или, например, вынудить таким образом сособственников продать им свои доли по цене, значительно ниже рыночной, и т. д.
Здесь можно провести аналогию с законом, регулирующим земельные правоотношения. Имеется земельный участок. До каких размеров его можно дробить? Верховный Суд РФ на основе законодательства установил: до таких минимальных размеров, какие обеспечивают соблюдение вида разрешённого использования участка. То есть, например, для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ― не менее минимального размера, установленного местным законодательством (норма предоставления).
В отношении жилых помещений минимальные нормы устанавливаются ст. 50 ЖК РФ и местными нормативно-правовыми актами. Таким образом, можно сказать, что хоть у собственника и имеется право распоряжаться собственностью по своему усмотрению, но это усмотрение должно быть ограничено минимальной нормой жилья в конкретном месте расположения объекта.
То есть если бы это было так, то получалась бы следующая удобная в регулировании и понятная всем правовая конструкция:
доля в праве долевой собственности, соответствующая по метражу более чем минимальной норме предоставления (изолированному для проживания помещению);
доля в праве долевой собственности, равная минимальной норме предоставления жилого помещения (изолированному для проживания помещению);
доля в праве долевой собственности, соответствующая понятию незначительной, то есть менее минимальной нормы предоставления.
Иными словами, если имеющаяся доля, пересчитанная в площадь, меньше нормативной, то может только стоять вопрос рыночной компенсации кем-то из других сособственников, но возможность продажи на сторону не должна рассматриваться как законная.

Когда речь идёт о компенсации, суд при рассмотрении такого вопроса назначает судебную экспертизу и ставит перед экспертом следующие вопросы: какова рыночная стоимости доли в квартире?

какова рыночная стоимость той же доли в квартире при продаже на открытом рынке?

Оценщики поясняют следующее: малая доля считается как пропорция от общей стоимости, а при продаже на сторону ― это минимальная цена из принципа: с целью продать позже другому сособственнику дороже, чем купил. Так вот, вторая ситуация не должна существовать в принципе, так как малая доля не создаёт прав ни на проживание, ни на прописку.

Однако некоторые эксперты считают, что такая конструкция лишает возможности оборота незначительные доли, а это, по их мнению, лишение собственности, что, в свою очередь, недопустимо. Тем более обосновывают они тем, что появление такой незначительной доли может быть вынужденным, а не добровольным (например, в результате наследования). А заинтересованное лицо, по их мнению, должно само защищать свои права предоставленными законами способами, а не ждать пока государство запретит продажу, аренду, собственность и т. д.

Что говорит закон?

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
Так, при рассмотрении Определения Верховного Суда РФ от 24 февраля 2015 г. № 5-КГ14-136 выясняется, что при соблюдении законного порядка извещения долевых совладельцев недостаточно просто совершить определённые действия по их извещению.
П.В.А. обратилась в суд с иском к Д.О.В., Я.И.Л., К.В.И., Г.Ю.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли, признании недействительным договора дарения доли, признании права собственности на 1/8 долю в праве собственности на квартиру, прекращении права долевой собственности на квартиру.
Иск мотивирован тем, что истцу принадлежит 7/8 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, Д.О.В. принадлежала 1/8 доля в праве на указанную квартиру в порядке наследования по закону. 16 мая 2013 г. между Д.О.В., К.В.И. и Я.И.Л. был заключён договор купли-продажи, по которому К.В.И. приобрёл 1/10 долю, а Я.И.Л. ― 1/40 долю. 11 сентября 2013 г. между К.В.И. и Г.Ю.В. заключён договор дарения 1/20 доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру.
Истец указывает, что ответчиками нарушено её преимущественное право на приобретение доли Д.О.В. в праве собственности на квартиру, поскольку она не была уведомлена о её продаже.
Решением Басманного районного суда г. Москвы от 13 ноября 2013 г. в удовлетворении исковых требований П.В.А. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 марта 2014 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что имеются основания для отмены в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда 26 марта 2014 г.
Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Басманного районного суда г. Москвы от 16 апреля 2012 г., вступившим в законную силу 16 июня 2012 г., за Д.О.В. признано право на обязательную долю в наследственном имуществе в виде 1/8 доли в праве собственности на квартиру <...> в доме <...>.
П.В.А. принадлежит 7/8 долей в праве собственности на данную квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 28 июня 2012 г.
12 сентября 2012 г. Д.О.В. обратилась к нотариусу г. Москвы Г.С.И. с заявлением о передаче П.В.А. предложения о преимущественном праве покупки 1/8 доли в праве собственности на квартиру. В засвидетельствованном нотариусом предложении Д.О.В. предлагала П.В.А. приобрести принадлежащую ей долю за <...> руб., был указан телефон для связи и адрес местонахождения нотариуса.
13 сентября 2012 г. в адрес П.В.А. нотариусом Г.С.И. было направлено заказное письмо.
18 декабря 2012 г. нотариусом Г.С.И. удостоверено свидетельство, в котором указано, что уведомление о вручении П.В.А. заказного письма, отправленного 13 сентября 2012 г., в нотариальную контору не поступало, однако согласно результатам поиска по почтовому идентификатору ФГУП «Почта России» заявление вручено адресату 20 сентября 2012 г. Ответ П.В.А. на предложение Д.О.В. о преимущественном праве покупки 1/8 доли в праве собственности на квартиру в нотариальную контору в предусмотренный законом срок не поступил.
По договору купли-продажи 1/8 доли в праве собственности на квартиру, заключённому 16 мая 2013 г. между Д.О.В., К.В.И. и Я.И.Л., Д.О.В. продала К.В.И. 1/10 долю, а Я.И.Л. ― 1/40 долю в праве собственности.
По договору дарения от 11 сентября 2013 г. К.В.И. подарил Г.Ю.В. 1/20 долю в праве общей долевой собственности на данную квартиру.

На момент разрешения спора П.В.А. принадлежит 7/8 долей, К.В.И. ― 1/20 доля, Г.Ю.В. ― 1/20 доля, Я.И.Л. ― 1/40 доля в праве собственности на указанную выше квартиру.
В данной квартире зарегистрированы П.В.А. с 19 августа 1998 г. и Г.Ю.В. с 3 октября 2013 г.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренный ст. 250 ГК РФ порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности Д.О.В. был соблюдён, поскольку закон не возлагает на продавца обязанность по вручению почтовых отправлений, а обязывает лишь предпринять меры к извещению других сособственников о предстоящей продаже, что было исполнено ответчиком.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, пришёл к аналогичному выводу, указав, что, согласно результатам поиска по почтовому идентификатору, заказное письмо вручено П.В.А. 20 сентября 2012 г., а согласно письменному ответу ФГУП «Почта России», полученному на запрос суда первой инстанции, данное почтовое отправление доставлено адресату простым порядком, однако в связи с нарушением правил приёма, хранения и вручения почтовых отправлений подтвердить факт его вручения невозможно.

Согласно абз. первому п. 1 ст. 250 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений и на момент разрешения спора судом) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пп. 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него не зависящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ должно быть возложено на продавца.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций приведённые выше положения ст. 250 ГК РФ истолкованы как обязывающие продавца доли в общей долевой собственности лишь совершить определённые действия по извещению других участников долевой собственности вне зависимости от результата таких действий.

Такое нарушение норм материального права является существенным, поскольку не обеспечивает предусмотренные законом гарантии для участников общей долевой собственности и в настоящем деле само по себе может привести к неправильному разрешению спора.

Так, ФГУП «Почта России» заказное письмо № 12930154007417 на имя П.В.А. в связи с допущенными нарушениями правил приёма, хранения и вручения регистрируемых почтовых отправлений признано утраченным по вине работников ОПС <...> г. Москвы.

Таким образом, неоднократно используя разные подходы к регулированию данной проблемы, в настоящий момент законодатель пришёл к новому проекту закона (ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации по вопросу о собственности на неделимое жилое помещение» находится на согласовании). Запретить продавать маленькие доли в квартирах предложили депутаты сразу двух комитетов Государственной Думы. Сегодня купить можно даже полметра, хотя жить на такой площади новый владелец, очевидно, не сможет.

Суть законопроекта состоит в том, что собственность на жилые помещения будет только общей совместной.

Общая совместная и общая долевая собственность

Закон определяет (ст. 244 ГК РФ): общая долевая собственность ― владельцы долей могут распоряжаться ими по своему усмотрению, с предварительным получением отказа от сособственников.
Общая совместная собственность ― совладельцы распоряжаются долями только вместе.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной (например, собственность супругов (ст. 34, 35 Семейного кодекса РФ) или собственность крестьянского фермерского хозяйства (ст. 257 ГК РФ), или иное).

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (так называемые «неделимые» вещи, к коим и хотят отнести жилые помещения по рассматриваемому проекту закона).

Соответственно, владеть, пользоваться и распоряжаться (в том числе продать) ей можно будет только всем собственникам одновременно. Также предусматривается, что если доля в праве собственности возникла по основаниям, допускаемым законом (действовавшим ранее), на стороне лица, не являющегося членом семьи, владеющей помещением, то такая доля (возвратная) подлежит передаче в собственность членов семьи. В случае если передача доли не состоится, возвратная доля будет переходить в государственную или муниципальную собственность с возмещением её рыночной стоимости обладателю. Возвратная доля после перехода в государственную или муниципальную собственность станет предметом договора (например, социального найма) с членами семьи, по которому они пользуются частью жилого помещения. По требованию семьи эта доля также может быть уступлена им.

Правда, по мнению экспертов, полностью проблему злоупотреблений это не решит. Понятие семьи в разных законах трактуется по-разному. Люди могут проживать на одной жилплощади и не быть семьёй. Предлагается для рассмотрения как минимум одна мошенническая схема на базе нововведения: неблагополучная семья сможет продать квартиру по микродолям, затем отказаться от выкупа и получить свою же квартиру обратно за счёт муниципалитета, который будет обязан выкупить доли у покупателей. Не исключено, что впоследствии такую квартиру приватизируют ещё раз, например на члена семьи, который ранее не воспользовался своим правом приватизации.

Основным принципом такого закона законодатель предлагает считать следующий: «Право собственности на неделимое жилое помещение может принадлежать только членам одной семьи», синхронизировать гражданско-правовые и жилищные нормы, относящиеся к неделимому жилому помещению. И это отрадно.

Рассматриваемый законопроект не затрагивает микродоли, возникшие в результате раздела имущества супругами и наследниками. Ограничивать права таких собственников никто не собирается.
Законопроектом предлагается запретить образование новой доли, если после её продажи на каждого жильца в квартире придётся менее учётной нормы, установленной местными властями. В Москве, например, она составляет 10 метров для отдельной квартиры и 15 ― для коммунальной.

пять же, норма касается только «чужаков», для членов семьи лимитов по прописке не будет ― поясняют эксперты. Ограничение не будет применяться по отношению к супругам, детям, родителям, к приватизированным квартирам, когда граждане оформляли собственность в долях, к средствам маткапитала, когда получатель сертификата обязан разделить доли на детей и супруга. И также это не будет распространяться на те доли, которые уже в собственности у граждан. То есть закон обратной силы не имеет.

На практике же это, скорее всего, приведёт к резкому удорожанию фиктивной прописки. Сейчас ещё в столичных базах недвижимости можно найти предложения от людей, готовых продать сотую долю своей квартиры для оформления постоянной регистрации. В среднем за это просят около 150 000 рублей. С появлением новых законов постороннему человеку придётся приобрести как минимум 10 метров, фактически ― целую комнату, которая даже на окраинах Москвы стоит не меньше миллиона рублей. Поэтому эксперты делают вывод, что рынок теневой прописки просто умрёт. Как и схема выдавливания совладельцев из долевых квартир. Ведь риски для «чёрных риелторов» многократно возрастут.

Верховный Суд РФ ранее уже запретил своим решением вселение граждан на долю в квартиру без согласия других собственников. Законопроект разрешает без такого согласия вселять только родственников: супругов, детей и родителей. Третьих лиц в квартире, которой владеют несколько собственников, быть не должно. При этом собственник доли не теряет права распоряжения своим имуществом. Если доля уже выделена и она меньше учётной нормы, то собственник имеет право её продать, но в первую очередь он обязан предложить выкупить её другим владельцам долей в квартире. Таким образом, появляется шанс, что микродоля перестанет существовать.

В некоторых странах вообще нет принципа долевого владения имуществом, поясняют эксперты по международному праву. К примеру, в Германии наследники не могут вместе владеть завещанным им имуществом, один из них должен выкупить доли у остальных. А если этого не происходит, имущество продаётся, а деньги распределяются между наследниками.

В России сложившийся допустимый порядок продажи обособленной комнаты в квартире появился благодаря коммунальным квартирам, и сегодня устранить собственность на комнаты не представляется возможным, так как в стране много таких собственников. Хотя владение даже обособленными комнатами на практике нередко приводит к конфликтам.

Таким образом, все проблемы с долями в квартирах и частных домах останутся в прошлом. Но пока такие изменения ― это только проект, и в какой редакции он дойдёт до финального чтения после всех согласований и заключений, когда будет принят и вступит в силу ― неизвестно (предыдущий проект по данному вопросу так и остался не принятым на стадии согласований). Хотя, учитывая масштабность проблемы, давнюю необходимость её решения и скорость получения (до настоящего момента) такого проекта необходимых согласований и заключений, есть основания полагать, что он будет принят до конца года.