Нина Миллер, юрист «Агентства недвижимости «Чекни», Нижний Новгород
Корр.: Что сейчас происходит на рынке аренды недвижимости, земли?
— По данным базы земельных участков «Приволжского центра финансового консалтинга и оценки», доля аренды в Нижегородской области составляет всего 5%, остальное — продажа. На начало 2010 года на рынке земельных участков Нижегородской области зафиксировано 8 предложений аренды и 156 — продажи. Местонахождение объектов коммерческой недвижимости за пределами областного центра характеризуется двумя параметрами: районом и положением объекта внутри него. Исходя из уровня экономического развития, районы Нижегородской области можно объединить в три группы. К первой группе наиболее развитых районов относятся Борский, Кстовский и Арзамасский районы, а также город Дзержинск. Ко второй группе — Богородский, Городецкий, Балахнинский, Павловский и Выксунский районы. Все остальные районы области составляют третью группу.
Для рынка земельных участков в силу его специфики наиболее характерна разница между объемами предложений продажи и аренды объектов. Право собственности на объект недвижимости данного типа имеет особую ценность, впрочем, в зависимости от предполагаемого дальнейшего использования земельного участка, а также от величины земельного налога в определенных случаях приобретение прав краткосрочной аренды может быть более выгодным. Упомянутые 8 предложений относятся к 1-й и 2-й группе районов, а именно к территориям близлежащих к Нижнему Новгороду Кстовского, Богородского и Дзержинского районов с промышленным назначением. Диапазон арендных ставок составляет от 20 до 100 рублей за кв. метр в месяц. Средняя стоимость аренды земли равна 65 рублям за кв. метр, что практически соответствует арендной ставке в Нижнем Новгороде (66 рублей за кв. метр). Рассматриваемые земельные участки находятся в непосредственной близости к Нижнему Новгороду, что повышает их востребованность, а соответственно, и цену.
Для самого Нижнего Новгорода разница объемов предложения на рынках продажи и аренды земельных участков многократна. Так, в городской черте по итогам августа 2009 года на продажу было выставлено 88 земельных участков, в аренду предлагалось 29 объектов. В число предложений продажи вошли также объекты с правом аренды сроком на 49 лет, учитывая допущение о равенстве рыночной стоимости земельного участка и стоимости долгосрочной аренды. Размер арендной ставки по городу варьируется от 16 до 250 рублей за кв. метр, при этом 65% цен на аренду находятся в интервале 50–75 рублей за кв. метр. В аренду в Нижнем Новгороде предлагаются в основном участки промышленного назначения. Основную долю предложения объектов аренды формируют районы Заречной части города. Как правило, это частично заасфальтированные или забетонированные площадки с имеющимися постройками складского типа для предполагаемого использования в качестве стоянок для грузового транспорта, складирования материалов и т.п., также предлагаются объекты для создания паркинга. Важными критериями здесь являются доступность и удобный подъезд. В аренду сдаются объекты различной площади — от 90 до 6 000 кв. метров.
Если говорить про рынок офисной недвижимости, то в период кризиса произошло снижение арендных ставок на офисную недвижимость всех классов: от престижного класса А до эконом-класса. Даже владельцы крупных бизнес-центров сегодня вынуждены идти на ценовые уступки арендаторам.
Крупный бизнес, на который главным образом делают ставку владельцы бизнес-центров и офисных комплексов элитной категории, сильнее всего пострадал от кризисных явлений. Так, в результате сокращения прибыли от собственной деятельности, увеличения затрат, повлекших как прекращение деятельности по некоторым направлениям, так и определенную корректировку стратегий развития, потенциальные арендаторы элитной офисной недвижимости оказались неплатежеспособными. Как следствие, арендодатели вынуждены делать ставку на средний и малый бизнес, а значит, уступать в цене. При этом приходится дробить крупные арендуемые площади на более мелкие. Ситуация привела к тому, что в отдельных случаях арендодатели готовы сдавать свои объекты практически по цене эксплуатации, чтобы привлечь покупателя хотя бы на какой-то процент сдаваемых площадей и по крайней мере не работать в убыток.
Общий объем выборки объектов аренды офисной недвижимости составил 1 392 объекта. Наибольшая их часть (около 40%) территориально относится к Нижегородскому району Нижнего Новгорода. Разнообразие структуры предложения в данном районе достаточно велико: от встроенных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, и площадей в отдельно стоящих административных зданиях до предложений в современных бизнес-центрах класса А. На сегодняшний момент в Нижегородском районе открыто 14 специализированных бизнес-центров. Это обусловлено приоритетным статусом Нижегородского района как центра деловой активности Нижнего Новгорода — именно здесь сосредоточено наибольшее количество офисных объектов. Советский район по сравнению с Нижегородским отличается большим количеством предложений объектов офисной недвижимости низкого класса. В Приокском районе наблюдается наименьшее количество предложений офисных площадей по верхней части города. Данный район характеризуется отсутствием в какой-либо степени сформированного делового центра, территориальным преобладанием в структуре застройки спальной жилой зоны, пересекающейся с секторами зон промышленного назначения, поэтому размещение объектов офисного типа в нем не является выгодным.
По количеству предложений аренды офисной недвижимости в Заречной части города выделяются Канавинский и Ленинский районы, что обуславливает высокий уровень деловой активности в этих районах. Количество предложений по аренде офисных площадей в Автозаводском, Московском и Сормовском районах мало. Автозаводский район, с одной стороны, представляет собой наиболее удаленную и обособленную часть города, с другой — является одним из наиболее самостоятельных и самодостаточных районов Нижнего Новгорода. Объекты офисного типа в своем большинстве расположены на центральных магистралях Автозаводского района, что объясняется наличием хорошей транспортной развязки. Московский район отличается обширной активно действующей промышленной зоной, пересечением двух транспортных грузовых магистралей Нижнего Новгорода — Сормовского и Московского шоссе, близостью к железнодорожным путям, что делает данный район привлекательным с точки зрения размещения на его территории площадей производственно-складского назначения в отличие от высококлассных офисных объектов. Наименее привлекательным с позиции размещения офисных объектов по городу является Сормовский район. Объем предложения аренды офисных помещений здесь составляет всего около 5% от общего объема предложения по городу. Большая часть офисных площадей расположена в благоустроенном и деловом центре района — центре «Сормово».
Размер арендной ставки офисных помещений по городу варьируется от 150 до 1 500 рублей за кв. метр в месяц в зависимости от района, в котором расположен объект. Цены на аренду характеризуются широким разбросом. При этом более 60% арендных ставок находятся в диапазоне от 400 до 750 рублей за кв. метр в месяц. Тенденция к снижению уровня арендных ставок характерна для всех районов Нижнего Новгорода. Прогнозируется замедление снижения цен с дальнейшей стабилизацией и ростом активности на рынке офисной недвижимости.
В отношении рынка производственно-складской недвижимости хочется отметить, что Нижегородская область относится к числу крупнейших индустриальных центров России с высокой долей перерабатывающей промышленности. По объему отгружаемой обрабатывающими предприятиями продукции область уверенно входит в первую десятку российских регионов, занимая 7–8 место в Российской Федерации.
Корр.: Каковы прогнозы по аренде нежилой недвижимости?
— Эксперты информационно-аналитической службы группы компаний «Триумф» выделяют три возможных сценария развития ситуации на рынке аренды нежилых помещений Нижнего Новгорода.
Сценарий №1 — оптимистичный: предполагается, что ценовое дно уже достигнуто, а наметившаяся экономическая стабилизация подтолкнет арендодателей компенсировать потери 2009 года, что уже с весны 2010 года повлечет за собой динамичный рост арендных ставок. Осенью 2010 года ставки могут вернуться на докризисный уровень, а к концу 2012 года превысить его на 40–45%.
Сценарий №2 — пессимистичный: диспропорция между спросом и предложением в Нижнем Новгороде усугубляется почти одновременным вводом в эксплуатацию нескольких крупных объектов. Однако в силу инертности рынка резкого падения арендных ставок не произойдет. Их корректировка будет осуществляться путем плавного снижения прежними темпами. Ценовое дно будет достигнуто только летом 2010 года (арендные ставки понизятся на 40–45% относительно докризисного уровня), после чего начнется такой же плавный рост. В течение 2011–2012 годов, несмотря на непрерывный рост ставок, восстановить докризисный уровень все же не удастся.
Экспертная оценка вероятности реализации каждого из сценариев такова: сценарий №1 (оптимистичный) — 30%, сценарий №2 (пессимистичный) — 70%. На основании этих оценок определены средневзвешенные параметры динамики цен на рынке аренды нежилых помещений в Нижнем Новгороде и составлен, как наиболее вероятный, следующий сценарий.
Сценарий №3 — наиболее вероятный. Согласно ему остановка снижения арендных ставок произойдет к лету 2011 года (арендные ставки понизятся на 30–35% относительно докризисного уровня), а затем после полугодовой стабилизации начнется их рост. Восстановление докризисного уровня цен возможно осенью 2011 года, а к концу 2012 года он будет превышен на 10–12%.
Корр.: Как обезопасить себя при заключении договора аренды?
— При заключении договора аренды вопросов практически не возникает, потому что они достаточно хорошо прописаны в законодательстве. Есть много типовых договоров аренды, поэтому ничего нового добавлять в них нет необходимости. Единственный момент: сейчас каждый старается заключить договор под себя. Поэтому когда заключаешь договор, нужно очень внимательно читать предлагаемый текст, проверять, чтобы в нем были прописаны все основные условия аренды. Самое «страшное», что текст всегда предлагает собственник с намерением получить оплату, и его интерес — получить ее вовремя. А так как сегодня предприятия у нас довольно нестабильны, у них не всегда есть возможность заплатить при всем желании вести бизнес. Поэтому лучше предусмотреть условия как для собственника, чтобы получить свои деньги, так и для арендатора, чтобы не быть выкинутым из помещения, в случае если последний не сможет заплатить вовремя хотя бы за один месяц.
Нередко собственник может предоставить арендатору помещение под коммерческие цели. Арендатор делает в нем ремонт. Поскольку письменный договор сроком более года подлежит обязательной регистрации, стороны заключают его на срок до года, а по окончании пролонгируют. Однако у арендатора нет никакой гарантии, что он проведет ремонт, вывесит рекламу, начнет работать со своими клиентами, а собственник не попросит его через три месяца освободить помещение. Согласно законодательству собственник лишь обязан за три месяца предупредить арендатора о своем решении прекратить действие договора аренды.
Корр.: Как в таком случае обезопасить себя арендатору?
— Согласно ГК РФ каждая из сторон вправе расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца, поэтому такая опасность для арендатора будет существовать в любом случае. Единственное, можно указать в договоре дополнительные условия, если арендатор сделал ремонт, улучшил состояние помещения, о возмещении арендодателем части расходов на проведение этого ремонта в случае прекращения им действия договора. С другой стороны, собственник также может обезопасить себя от несвоевременного исполнения обязанностей со стороны арендатора путем введения штрафных санкций.
Корр.: Был ли у вас опыт судебных разбирательств?
— Поскольку мы представляем интересы агентства недвижимости, арендаторы или арендодатели заключают с нами договоры на то, чтобы подобрать им недвижимость за определенное комиссионное вознаграждение. Судебные споры возникали, если они не выполняли своих обязательств по уплате нашей компании вознаграждения за оказание им соответствующих услуг по договору. Были судебные иски, мы обращались в арбитражный суд. К примеру, по двум юридическим лицам иски были удовлетворены. Если у одной фирмы мы взыскали соответствующую сумму без особых проблем, то в другом случае нам пришлось взыскивать ее через судебных приставов, так как расчетные счета фирмы были нулевыми.
Дайджест:
Остановка снижения арендных ставок произойдет к лету 2010 года