Перевод жилых помещений в нежилые

Автор: Ольга Наумова

Как перевести помещение из жилого в нежилое?

Инвестирование в недвижимость считается одним из самых надёжных способов вложения денежных средств. Первый этаж не пользуется популярностью для жилья, однако очень актуален для ведения бизнеса. Помещение на первом этаже многоквартирного дома подходит для разного вида деятельности, будь то магазин, салон красоты либо просто офис.

Процедура перевода помещения из жилого в нежилой фонд является сложной и трудоёмкой, с массой нюансов, которые в каждом регионе свои, требующие специальных знаний в области юриспруденции.

Процесс перевода помещения из жилого в нежилое и (или) переустройство / перепланировка такого помещения регулируется следующими нормативно-правовыми актами: Жилищный кодекс Российской Федерации (далее ― ЖК РФ), Градостроительный кодекс (далее ― ГрК РФ), Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома ― аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», административным регламентом услуги «перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение» соответствующего муниципального образования (например, г. Москвы).

Перевод жилого помещения в нежилое допускается при наличии определённых условий:

жилое помещение должно принадлежать его владельцу на праве собственности (переводить муниципальные квартиры, жильцы в которых проживают на основании договора социального найма, конечно, никто не позволит. Это вправе сделать только сам собственник (муниципалитет), и не редки случаи, когда переводятся в статус нежилых целые общежития, а жильцов на этом основании просто выселяют;
должен быть возможен доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям (т. е. должна иметься техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению). Например, нельзя чтобы было так, что если:

для того чтобы пройти к входной двери переводимого помещения, необходимо воспользоваться общим подъездом, который используется и для входа в другие жилые помещения;
нет окна, которое можно было бы переоборудовать в дверь;
нет возможности проделать отверстие в стене для отдельного входа, не связанного с общим подъездом.

переводимое помещение не должно являться частью жилого помещения (например, коммунальной квартиры или одной комнаты из двух в отдельной квартире);

переводимое помещение не может использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (в квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе). В соответствии с законом запрещено иметь прописку в нежилых помещениях, поэтому, прежде чем переводить помещение, нужно оттуда выписаться;
переводимое помещение не должно находиться в аварийных зданиях или домах, приготовленных под снос;

если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, аренды или ренты);
оформление жилого помещения в нежилое предусматривает расположение квартиры только на 1-м этаже жилого дома. Допускается перевод жилого помещения, расположенного на 2-м этаже, в случае если первый этаж занят нежилыми помещениями.

Перевод жилого помещения в нежилое в целях осуществления религиозной деятельности запрещён законом.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления (например, департаментом городского имущества, управлением архитектуры администрации города, департаментом городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования, межведомственной комиссией администрации муниципального образования).

Для перевода из жилого в нежилое помещения потребуются:

правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Документы подаются при личном обращении заявителя ― физического лица (за исключением индивидуальных предпринимателей) ― в Многофункциональные центры предоставления государственных услуг; при личном обращении индивидуального предпринимателя или юридического лица ― в Департамент городского имущества.

Заявителем такой услуги может быть только один из собственников переводимого / переустроенного / перепланированного помещения или лицо по доверенности.

Срок оказания такой услуги с момента подачи всех необходимых документов ― не более 48 дней.

В результате по истечении указанного срока, в случае если поданные документы соответствуют установленным требованиям и при переводе помещения соблюдены все установленные нормы, заявитель получает согласование на перевод и, если требуется, перепланировку помещения.

Что нужно сделать, чтобы получить согласование на перевод и (или) перепланировку помещения?

Процедуру перевода жилого помещения в нежилое условно можно разделить на несколько этапов:

1-й этап. Сбор документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода
2-й этап. Обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения
3-й этап. Регистрация прав собственности на помещение в УФРС

1-й этап: сбор документов и обращение с заявлением о согласовании перевода.

Подробнее рассмотрим необходимые для подачи заявления о переводе документы:

Экспликация и поэтажный план помещения, которые можно получить в БТИ. Там необходимо написать заявление и представить следующие документы:

паспорт РФ и нотариально заверенную доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копию);
документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества (на помещение) и т. д.

Примерный срок получения документа ― до одного месяца (в зависимости от региона).

Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.

Для этого необходимо обратиться в Управление Государственного пожарного надзора ГУ МЧС и написать заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.

Оно выдаётся в СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам.

Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить. Эту справку можно получить в управляющей компании (ЖЭУ или ТСЖ и т. п.), где необходимо написать заявление и представить: паспорт гражданина РФ и нотариальную доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.
Техническое заключение, которой выдаётся также в управляющей компании на основании заявления, паспорта и документа, подтверждающего право собственности на помещение. В нём прописано техническое состояние всего здания (в условиях было указано, что здание не должно находиться в аварийном состоянии или под снос).
Выписка из домовой книги, которая берётся в паспортном столе. Выписка служит подтверждением того, что в помещении никто не прописан. Срок действия такой справки ― до 14 дней.
Проект на переустройство жилого помещения в нежилое.

Данный проект необходимо заказать в лицензированной проектной компании.

Согласие соседей.

Если помещение находится в многоквартирном доме, необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья. Данное согласие оформляется специальным документом ― протоколом общего собрания жильцов многоквартирного дома.

Для получения согласия нужно обратиться в управляющую компанию (ТСЖ и т. п.) с заявлением о включении вопроса в повестку дня очередного собрания собственников дома или заявлением о проведении внеочередного собрания.

Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника не позднее чем за 10 дней.

Собрание является правомерным, если на нём присутствуют более 50 % собственников дома.

Решение о переводе помещения является законным, если оно принимается не менее 2/3 от количества собравшихся собственников и затем составляется протокол. Но если потребуется присоединить часть лестничной клетки или подвал, то здесь будет нужен единогласный ответ.

Говоря о важности и необходимости получения такого согласования у жильцов многоквартирного дома, рассмотрим конкретный пример из судебной практики по получению согласия жильцов на перевод / переустройство / перепланировку жилого помещения.

В Определении Верховного Суда РФ от 12.12.2017 указано следующее: С обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о признании незаконным отказа в переводе жилых помещений в нежилые и сохранении в переустроенном (перепланированном) состоянии, об объединении помещений.

Администрацией муниципального образования в удовлетворении заявления о переводе принадлежащих истцу жилых помещений в нежилые с сохранением их в переустроенном (перепланированном) состоянии было отказано ввиду отсутствия согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, которые в силу закона являются и собственниками общего имущества дома.

Для получения указанного согласия С. обратилась в управляющую компанию с требованием провести общее собрание собственников жилых помещений дома по указанному адресу. Однако собрание проведено не было.

Решением Октябрьского районного суда от 1 февраля 2016 г. иск С. удовлетворён.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда от 12 января 2017 г. решение суда первой инстанции отменено с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, возражения на неё, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 января 2017 г., так как судом апелляционной инстанции по настоящему делу были допущены нарушения норм материального права.

20 июля 2015 г. по заявлению С. с целью перевода жилых помещений по указанному выше адресу в нежилые НП «Архитекторы Черноморья» составлен проект перепланировки и переустройства названных квартир, согласованный с Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования 14 июля 2015 г.

Письмом от 17 ноября 2015 г. администрация муниципального образования отказала в удовлетворении заявления С. о переводе принадлежащих ей жилых помещений в нежилые с сохранением их в переустроенном (перепланированном) состоянии, ввиду того, что в ходе выполнения работ по перепланировке и переустройству жилых помещений будет затронут размер общего имущества многоквартирного дома ― ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, земельного участка, в связи с чем требуется решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о даче согласия на такую перепланировку и переустройство жилых помещений.

С целью проведения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома по вопросу перепланировки и переустройства принадлежащих ей жилых помещений С. обратилась в управляющую компанию.

Общее собрание собственников многоквартирного дома по указанному выше вопросу проведено не было.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования С., суд первой инстанции пришёл к выводу о неправомерности отказа администрации муниципального образования в разрешении перевода жилых помещений в нежилые и сохранении в переустроенном (перепланированном) состоянии ввиду соблюдения ею всех требований действующего законодательства.

Апелляционная инстанция удовлетворила заявленные истцом требования и указала на то, что проект перепланировки и переустройства вышеназванных жилых помещений согласован с Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования, а также на то, что С. представила ответчику необходимый пакет документов для оказания названных муниципальных услуг. При этом суд апелляционной инстанции, несмотря на отсутствие решения (или протокола) общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома о даче согласия на перепланировку и переустройство принадлежащих С. жилых помещений, посчитал достаточным факт обращения С. по данному вопросу в управляющую компанию. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что ответчиком не были представлены доказательства, свидетельствующие о том, что переустройство и перепланировка спорных квартир нарушают права и законные интересы граждан, создают угрозу их жизни и здоровью.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ полагает выводы суда апелляционной инстанции основанными на неправильном применении норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).

В силу п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) ― это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

Частью 2 ст. 51 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьёй.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в данном случае путём его реконструкции, возможно только с согласия всех собственников помещений (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, пп. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идёт об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путём его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

При этом реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проёмов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений, ликвидацию тёмных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

Таким образом, исходя из положений вышеприведённых правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Из материалов дела усматривается, что, согласно проекту перепланировки и переустройства квартир № 1 и № 2 в жилом доме по адресу: <...> (с использованием их по нежилому назначению), собственнику, кроме прочего, необходимо оборудовать отдельный вход в помещение путём производства работ по устройству входной группы на части земельного участка, примыкающего к дому, что приведёт к уменьшению общего имущества собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Таким образом, при переводе спорного помещения из жилого в нежилое возникла необходимость устройства отдельного входа в помещение и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть перепланировка спорного помещения обусловила изменение отдельных элементов имущества, находящегося в соответствии со ст. 36 ЖК РФ в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. Кроме того, из представленного истцом проекта следует, что при обустройстве отдельного входа возникла необходимость использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома.

В связи с чем исходя из положений ст. 36 ЖК РФ произведённая истцом перепланировка требует согласия всех собственников помещений в данном доме.

Однако такое согласие собственников помещений в данном доме истцом получено не было.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что С. обращалась в управляющую компанию с требованием провести общее собрание собственников по вопросу переустройства и перевода помещения квартиры в нежилые помещения является неправомерной, поскольку обязательным условием является именно наличие согласия всех собственников жилого дома, а не факт обращения заинтересованного лица с заявлением о проведении общего собрания.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны защита и восстановление прав администрации. В связи с этим апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда от 12 января 2017 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене.

Приведённый список необходимых документов для обращения с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое может быть неполным, поскольку в каждом регионе есть свои нюансы.

После сбора вышеперечисленных документов всем собственникам (если их несколько) или доверенному лицу (доверенность должна быть написана и заверена от каждого собственника) можно обращаться с соответствующим заявлением для разрешения перевода, в котором указать причину перевода.

Также предоставляются:

все вышеперечисленные документы и справки;
паспорта РФ;
документ, подтверждающий право собственности на помещение на недвижимость и договор основания;
нотариально заверенная доверенность, если переводом занимается доверенное лицо;
если обращается юридическое лицо, то учредительные документы той фирмы, представителем которой лицо является.

Только после получения соответствующего согласования вышеуказанных документов возможно приступать к ремонтным работам по переводу и (или) переустройству и перепланировке помещения с соблюдением всех разработанных и утверждённых ранее проектов. В ином случае это будет несогласованный или, другими словами, самовольный перевод и (или) переустройство и перепланировка, которая имеет совсем другую процедуру «узаконивания».

В регламенте по оказанию рассматриваемой услуги указаны основания для отказа в согласовании перевода помещения в другую категорию (некоторые регламенты, например регламент г. Краснодара, указывают даже исчерпывающий перечень оснований для отказа в такой услуге), но чаще всего отказывают на том основании, что нет согласия собственников помещений или проект переустройства / перевода не отвечает установленным требованиям. И таких отказов на практике немало.

Например, Определение ВС РФ от 14.04.2017 № 302-КГ17-2905 по делу о пересмотре решения Арбитражного суда Красноярского края от 16.06.2016.

ИП обратилась в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления архитектуры администрации г. Красноярска (далее ― Управление) в переводе жилого помещения в нежилое.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал. Вторая инстанция постановлением от 05.09.2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.12.2016, отменила решение, признала незаконным отказ Управления и обязала Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя.

В ходе рассмотрения дела выяснилось, что материалами дела не подтверждено наличие оснований, которые Управление указало в оспариваемом отказе в переводе жилого помещения, и Управлению следует рассмотреть заявление предпринимателя в установленном порядке и с учётом того, что им представлено решение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, подтверждающее согласие на проведение реконструкции помещения с обустройством отдельного входа.

Таким образом, отказ органа, осуществляющего согласование перевода и сопутствующего ему переустройства / перепланировки можно и нужно обжаловать в суде, но, с учётом того, что сроки рассмотрения дел в судах довольно длительные, это довольно слабое утешение.

Завершение переустройства и (или) иных работ по перепланировке, если это требуется при переводе из жилого помещения в нежилое, подтверждается актом приёмочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Вышеуказанный акт приёмочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства, направляется органом, осуществляющим перевод помещений, в орган кадастрового учёта и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Акт приёмочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для его использования после такого переведения в качестве нежилого.

2-й этап: документы подаются в БТИ (Бюро технической инвентаризации) или в МФЦ для определения стоимости перевода помещения

Все собственники или доверенное лицо должны обратиться в БТИ или в МФЦ и написать заявление.

К заявлению приложить (оригиналы и копии):

паспорт РФ;
документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания;
протокол межведомственной комиссии;
технический паспорт, экспликацию и поэтажный план;
если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенную доверенность;
если обращается юридическое лицо, нужно ещё и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.

Комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом на основании заявления и вышеуказанных документов принимает решение о стоимости перевода помещения и составляет протокол о принятой стоимости.

При расчёте цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев: район, в котором находится помещение; техническое состояние здания; возможность его использования в коммерческих целях; наличие рядом других таких же помещений; насколько объект удобен в эксплуатации.

3-й этап: регистрация прав собственности на помещение в Управлении Федеральной регистрационной службы

Все собственникам помещения или доверенному лицу необходимо обратиться в УФРС или МФЦ и приложить следующие документы (оригиналы и копии):

паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;
протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;
учредительные документы компании, если обращается юридическое лицо.
квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности.

Регистратор заберёт оригиналы и копии поданных документов и выдаст расписку об их получении для регистрации, в которой указана дата их получения.

Таким образом, получив правоустанавливающие документы, после проведённого перевода помещения в другую категорию и (или) его переустройства и перепланировки необходимо перезаключить договоры с коммунальными службами как с коммерческим объектом.

Расходы при переводе

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Придётся взять на себя оплату:

разницы в цене нежилого объекта при его расчёте в БТИ;
услуг, предоставленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений;
нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости (если это требуется).

Могут возникнуть сложности при переводе жилого помещения в нежилое в следующих ситуациях:

помещение располагается в доме, признанном объектом культурно-исторического наследия;
квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;
здание, в котором находится квартира, пребывает в неудовлетворительном техническом состоянии и нуждается в проведении ремонта.

Также необходимо знать, состоит ли дом на учёте в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны.

Самый актуальный вопрос при переводе помещения в другую категорию ― пристройка крыльца к нежилому помещению.

Споры, связанные с выполнением работ по реконструкции и перепланировке квартир на первых этажах жилых домов, остаются актуальными, несмотря на рост количества новостроек с заранее предусмотренными помещениями для офисов. Так, возведение крыльца в виде пристройки на придомовой территории ― один из частых вопросов повестки общего собрания собственников многоквартирных домов.

Дело в том, что земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам его помещений (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). А собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом путём обсуждения вопросов повестки и принятия решений голосованием (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). При этом, как следует из положений ЖК РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в доме.

Однако одни суды считают, что за решение о согласовании данного вопроса должны проголосовать не менее двух третей собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 12 сентября 2013 г. по делу № 33-2684/2013), а другие полагают, что на реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений в случае присоединения к ним части общего имущества должно быть получено согласие всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 1 сентября 2015 г. по делу № 33-12499/2015).

В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 18-КГ17-86 Верховный Суд указал что, если возведение крыльца к нежилому помещению в виде пристройки влечёт фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, то на такое решение необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Гражданину Л. на праве собственности принадлежит квартира, расположенная на первом этаже многоквартирного дома. Жилое помещение приобреталось для дальнейшего размещения в нём офиса. В связи с этим до начала проведения перепланировки и переоборудования квартиры по нежилому назначению Л. обратился с соответствующим заявлением в администрацию города, но получил отказ.

Несмотря на отрицательное решение администрации, он решил произвести перепланировку самостоятельно и без разрешения, но в соответствии с предварительно изготовленными проектами. В результате выполненных работ общая площадь принадлежащих Л. помещений увеличилась за счёт крыльца в виде пристройки на придомовой территории.

После проведения перепланировки по нежилому назначению с обустройством отдельного входа Л. повторно обратился в администрацию города с заявлением о согласовании перевода жилого помещения в нежилое. Несмотря на то, что перевод в нежилой фонд квартиры с одновременной перепланировкой согласован 69 % голосов собственников многоквартирного дома и, согласно заключениям надзорных органов, соответствует установленным законом к нежилому фонду требованиям, Л. было отказано местными властями в переводе жилого помещения в нежилое и рекомендовано привести помещение в первоначальное состояние. В установленный срок предписание не было выполнено, о чём составлен акт.

Л. обратился в суд с иском к администрации города о признании права собственности на нежилое помещение в перепланированном и переоборудованном состоянии.

Напомним, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Кроме того, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путём признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством).

Между тем администрация города подала встречный иск к Л. о продаже жилого помещения с публичных торгов. Законом предусмотрено, что если перепланированное жилое помещение в сроки, установленные предписанием уполномоченного органа, не приведено в прежнее состояние, то этот орган может подать иск в суд о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Суды первой и апелляционной инстанции исковые требования Л. удовлетворили (решение Советского районного суда г. Краснодара от 15 июня 2016 г. по делу № 2-3552/2016, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2016 г. по делу № 33-22405/2016).

Принимая во внимание, что реконструированная, перепланированная и переоборудованная Л. квартира по нежилому назначению находится на первом этаже дома, имеет отдельную входную группу, соответствует требованиям СНиП, СанПиН (п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях») и противопожарным нормам (ст. 80 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»), не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает их права и законные интересы, а также решение о согласовании данного вопроса принято более двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме – 69% (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ), суды приняли решение признать право собственности на спорное нежилое помещение с обустроенным отдельным входом за Л.

Вместе с тем с приведённой позицией судов администрация города не согласилась, обжаловав их в Верховном Суде РФ. Верховный Суд, в свою очередь, установил, что в ходе выполнения работ по реконструкции и перепланировки квартиры Л. возведено крыльцо в виде пристройки, которая находится на придомовой территории, являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. При этом, как следует из положений ЖК РФ, если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такое решение должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Так как осуществляемая Л. реконструкция влечёт фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, то суд посчитал, что в данном случае реконструкция возможна только с согласия всех без исключения собственников помещений (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Таким образом, Судебная коллегия приняла решение об отмене судебных актов нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Следует учитывать, что переводить квартиру в категорию нежилых в некоторых случаях вовсе не обязательно. В ст. 17 ЖК РФ указаны основные условия:

Разрешается пользоваться жилым помещением для осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не мешает людям, проживающим в данной квартире, а также соседям.
Индивидуальный предприниматель для этого должен быть прописан в квартире на законных основаниях (зарегистрирован по месту жительства).

Помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, и дом не должен находиться в аварийном состоянии или подлежать сносу.

Вернуться в раздел