Дистанционная продажа недвижимости

В результате постоянной динамики и расширения границ товарного рынка, развития коммуникативных отношений и научно-технического прогресса у граждан появилась возможность заключать сделки не только в традиционной форме, но и на расстоянии через информационное пространство с помощью различных коммуникационных средств.

В настоящее время данный сегмент экономики представляет собой автономный способ продаж, имеющий собственное нормативное регулирование.

Так как Россия совсем недавно вышла на данный вид рыночных отношений в рамках дистанционной торговли недвижимостью, то поэтому ещё сложно говорить о детальной регламентации таких отношений в нашей стране, как это имеет место в странах Запада.

Наиболее полное регламентирование получила дистанционная торговля в розницу, которая пользуется широкой популярностью у населения.

С продажей недвижимости всё несколько сложнее.

Дистанционный способ продажи недвижимости предполагает реализацию жилья, собственник которого находится за пределами региона (или даже страны), где непосредственно находится объект недвижимости.

Согласно законодательству, продавец может осуществлять сделку как самостоятельно, так и через посредников с помощью привлечения сторонних лиц: например, риелторов либо иных посредников или же путём оформления доверенности, поручив осуществление сделки третьему лицу.

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ― ГК РФ) доверенность ― это письменное уполномочие, которое выдаётся одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами.

Современные средства коммуникаций легко позволяют наладить быструю и надёжную связь между риелторским агентством и клиентом, предложив выборку из баз данных по интересующей категории недвижимости. А при необходимости любой риелтор может удалённо и виртуально ознакомить клиента с выбранным объектом.

Таким образом, при данном методе продажи недвижимости отсутствует прямой контакт между продавцом и покупателем, что сближает данный вид продажи с тривиальным договором дистанционной розничной купли-продажи товаров.

К тому же у покупателя не всегда имеется физическая возможность осмотреть саму недвижимость, например из-за её удалённого местонахождения, а также присутствовать в регистрационном органе, и он может поручить совершить данные действия за него иному лицу, а сам ознакомится с недвижимостью в каталогах или на сайте продавца.

Конечно, далеко не все граждане пойдут на данную сделку через своих представителей. В этом есть самый главный минус дистанционной продажи. Любой скептически настроенный покупатель с большим опасением относится к приобретению такой недвижимости, когда сделка совершается не самим владельцем, а его доверенным представителем.

Особенно риск возрастает, если покупатель лишён возможности по каким-либо причинам лично посмотреть саму недвижимость, будь то квартира или земельный участок, и должен полностью положиться в этом на доверенное лицо. Конечно, доля таких покупок на рынке недвижимости незначительна. Тем не менее в наш век информационных технологий и ускорения ритма жизни этот вид сделки на расстоянии становится всё популярнее. Особенно актуальным данный вид купли-продажи недвижимости становится при приобретении недвижимости за рубежом.

Итак, рассмотрим особенности процедуры сделки купли-продажи, проводимой дистанционным способом.

Сама процедура данной сделки является несколько более сложной, нежели прямая реализация объекта недвижимости. Для её заключения необходимо полностью подготовить пакет документов, которые будут являться обязательными:

• документы, устанавливающие право продавца на владение реализуемой собственностью;

• выписка либо справка на основе домовой книги, в которой указано реальное количество прописанных и проживающих лиц в подлежащем реализации жилье на момент совершения сделки;

• акт приёма-передачи, в соответствии с которым отчуждаемая жилая собственность передаётся покупателю (допустима также продажа и в условиях отсутствия указанного выше акта, однако в таком случае необходимо включить в договор пункт о том, что имущество было передано в полноправное владение покупателю на момент подписания либо же будет передано сразу после оплаты);

• паспорта, подтверждающие личности сторон, участвующих в сделке;

• квитанция либо иное платёжное поручение о произведении оплаты государственной пошлины за регистрацию сделки;

• три образца заполненных в соответствии с договорённостью сторон договора купли-продажи, составленного в соответствии с принятым образцом и, по желанию сторон, заверенных нотариусом;

• если жильё реализуется при непосредственном участии стороннего лица, необходимо наличие генеральной доверенности о наделении собственником имущества прав на осуществление сделки и представительство в органах государственной регистрации.

По сути, комплект документов является стандартным, за одним исключением: необходима доверенность для реализации полномочий по продаже данной недвижимости, оформленная на третье лицо.

При оформлении доверенности чётко объясните нотариусу, какие права вы будете передавать третьему лицу по данной доверенности. Перед подписанием внимательно прочтите её. В доверенности должно быть только право на сбор документов, на совершение регистрационных действий.

Итак, допустим, вы определились, что покупку квартиры доверите риелторам или другому физическому лицу, которое будет за вас оформлять процедуру купли-продажи недвижимости.

При предоставлении полномочий агентству недвижимости по дистанционной продаже квартиры собственник должен будет только один раз лично участвовать в данном процессе, а именно ― на его итоговой стадии, прибыть на момент заключения договора купли-продажи квартиры (дома) или земельного участка. А если в доверенности прописаны полномочия по совершению всех процедурно-регистрационных действий по продаже квартиры, то сделка может совершиться и при отсутствии собственника. Договор за него будет подписан третьим лицом по доверенности.

Согласитесь, это удобно. Но конечно, существуют риски. Особенно для дистанционных покупателей. Риск обмана, мошенничества, покупки «несуществующей» недвижимости и прочее. Всё-таки потенциальный покупатель при покупке жилья дистанционно оказывается в менее выгодной позиции, чем продавец, решивший продать квартиру также дистанционно.

Поэтому при продаже недвижимости дистанционно процедура передачи денег покупателем продавцу квартиры должна произойти после регистрация прав собственности нового собственника жилья, что существенно снизит риск потери денежных средств. Осуществить передачу денежных средств можно разными способами: например, при помощи банковской ячейки, или используется такой вариант расчёта, как расчёт посредством специального банковского счёта, который открывается, например, для дистанционных продаж недвижимости. Такой счёт называется аккредитивом.

Итак, для совершения сделки купли-продажи недвижимости на расстоянии необходимо оформить доверенность на своего представителя.

Как следует из п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Таким образом, как следует из вышесказанного, соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи традиционным способом лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном.

Все остальные этапы продажи квартиры будут почти теми же, как и при совершении обычной сделки.

Это и осмотр недвижимого объекта, и сбор необходимых документов, получение их в уполномоченных органах, и совершение регистрационных действий, последующая оплата объекта. Разница лишь в том, что данные действия будет совершать не лично покупатель или продавец, а третье лицо по доверенности.

Главная опасность данного вида продажи недвижимости заключается в проблеме добросовестного приобретения жилья или земельного участка.

Согласно гражданскому законодательству, добросовестный приобретатель ― это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Так как дистанционная сделка может заключаться на большом расстоянии, а реальный покупатель не присутствует на подписании документов, то у мошенников может появиться умысел продать одно и то же жильё нескольким лицам. Особенно данная проблема актуальна, если деньги перечисляются авансовыми платежами до совершения регистрации права собственности на новый объект недвижимости. Поэтому при решении заключить такую сделку покупателю важно учитывать все детали процедуры перехода права собственности.

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Совершение акта регистрации со стороны государственной власти обусловливает момент наступления права собственности и предоставляет правообладателю особую правовую защиту, так как дважды один и тот же договор зарегистрировать невозможно.

Тем не менее покупателю недвижимости нужно проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

• личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;

• если приобретаете недвижимость через агентство, то нужно убедиться в юридической правоспособности данного агентства, проверить его репутацию, при необходимости запросить выписку из ЕГРЮЛ и проверить правовой статус компании;

• если вы намерены приобрести недвижимость через своего представителя, то выбрать в качестве такого представителя лицо, которому вы полностью доверяете;

• соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;

• отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;

• наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.

Судебные органы всегда предъявляют добросовестным приобретателям особые требования.

Можно привести пример постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.11.2016 № Ф06-12185/2016, в котором суд прямо называет должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества. Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путём истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом.

Так, ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество.

Это происходит, в первую очередь, при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно, или было у них похищено, или выбыло из владения другим путём против их воли.

Верховный Суд РФ в своём Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утверждённом Президиумом 01.10.2014, также указал, что в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).

Существуют и иные риски при продаже недвижимости дистанционным способом.

Доверенность может оказаться недействительной, может прекратить своё действие, либо может быть оформлена не по форме, или составлена недееспособным лицом. Поэтому покупателю, как и продавцу, необходимо всё внимательно изучать и контролировать, даже находясь на значительном расстоянии от места нахождения имущества и совершения сделки.

Для продавца риски заключаются, например, в том, что, учитывая то обстоятельство, что поверенному по доверенности полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности и, как следствие, невозможности совершить сделку. Кроме того, есть риск того, что поверенный окажется «нечистым на руку» и может присвоить полученные денежные средства и не передать их, например, собственнику квартиры, а ещё хуже, если такой « ненадёжный поверенный» исчезнет с денежными средствами покупателя, не передав их продавцу недвижимости. Поэтому лучше всего как можно детальнее указывать круг полномочий в самой доверенности, чтобы исключить подобные ситуации.

Таким образом, продажа недвижимости дистанционным способом может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимумом усилий и затрат можно реализовать свою квартиру или земельный участок. Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости всегда очень высока) должно быть разумным: необходимо серьёзно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, тщательно проверить доверенность и отследить ход совершаемой сделки.