Служебным жильём считается жилое помещение, которое предоставляется сотруднику на время выполнения им трудовых обязанностей. Такое жильё может принадлежать определённой организации или учреждению, но не муниципалитету. Проживающий права собственности на данное помещение не имеет.
Можно ли наследовать неприватизированную квартиру, в том числе и служебное жильё? Согласно ч. 1. ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ― ГК РФ), в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Таким образом, для включения жилого помещения в наследство, если следовать букве закона, необходимо, чтобы умерший являлся его собственником. Основания приобретения права собственности значения не имеют.
Следовательно, чтобы включить жилое помещение в состав наследственной массы, данное жильё прежде всего необходимо приватизировать.
Если приватизация жилья не производится по различным причинам, то потенциальные наследники могут испытать ряд сложностей при оформлении данного жилья после смерти наследодателя.
Поэтому наследование неприватизированной квартиры представляет собой процедуру с множеством нюансов.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 20.12.2017) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее ― Закон о приватизации), приватизация жилых помещений ― бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, ― по месту бронирования жилых помещений.
В настоящее время приватизация жилых помещений является бесплатной. Федеральным законом от 22.02.2017 № 14-ФЗ было отменено ограничение срока бесплатной приватизации.
Итак, необходимо выяснить, допускается ли приватизация служебных жилых помещений действующим законодательством.
Согласно жилищному законодательству, жилищный фонд в зависимости от целей использования подразделяется на несколько категорий. В ч. 3 ст. 19 Жилищного кодекса РФ (далее ― ЖК РФ) обозначены следующие категории фонда жилых помещений:
1) жилищный фонд социального использования ― совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд ― совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд ― совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования ― совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пп. 1 и 2 ч. 3 ЖК РФ.
Служебные жилые помещения входят в категорию жилых помещений специализированного жилого фонда (это следует из ст. 92 ЖК РФ) и могут предоставляться гражданам как в виде квартиры, так и в виде жилого дома на основании договора найма служебного жилого помещения (ст. 104 ЖК РФ).
Особенность данного вида договора заключается в том, что он подписывается с гражданином на период его трудовых отношений с работодателем, или прохождения службы, или нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а прекращение какого-либо из подобных обстоятельств, послуживших одним из оснований заключения данного договора, может повлечь за собой и прекращение договора найма служебного жилого помещения.
Итак, как мы видим, служебное жильё может предоставляться лишь на период выполнения определённой работы или обязанности со стороны работника или служащего, а его длительность ограничена временными рамками ― сроком действия его трудовых или служебных отношений с лицом, предоставившим гражданину жилое помещение.
Так как же быть с приватизацией? Можно ли данное помещение заполучить в собственность? Вопрос приватизации служебного жилья никогда не потеряет актуальности.
Законом приватизация служебного жилья запрещена (ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации). Но есть одна оговорка. Согласно ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации, собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплён жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Вопрос о конституционности данной нормы был предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. Своим Постановлением от 30.03.2012 № 9-П Конституционныё Суд признал данную норму не противоречащей Конституции РФ. Согласно данному Постановлению такие решения являются исключением из общего правила, установленного частью первой той же статьи, и не могут предполагать систематического и обязательного отчуждения жилых помещений специализированного жилищного фонда в собственность граждан.
Таким образом, в отличие от приватизации муниципального жилья, приватизация служебной квартиры проводится только в разрешительном порядке, то есть с согласия собственника данного жилого помещения.
Однако поскольку служебные жилые помещения имеют особое назначение, то для передачи новому собственнику простого согласия будет недостаточно. Для осуществления возможности приватизации служебное жильё должно быть выведено из специализированного жилищного фонда и с него должен быть снят статус служебного, что было разъяснено Верховным Судом РФ в Определении от 23 июня 2006 г. № 35-В06-12.
В частности, Верховный Суд РФ отметил, что установленный законодательством запрет на приватизацию служебных жилых помещений является действительным только в том случае, если жилое помещение зарегистрировано в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как служебное жилое помещение.
Рассмотрим пример из судебной практики, который также подтверждает возможность приватизации служебной квартиры после утраты статуса жилья в качестве «служебного».
Решением Кировского районного суда г. Волгограда по делу № 2-220/2010 были удовлетворены исковые требования истцов, которые обратились в суд за защитой своих прав после отказа администрации района в заключении с ними договора приватизации служебного жилья, который был обоснован тем, что спорную квартиру необходимо исключить из разряда специализированных жилых помещений. Суд мотивировал своё решение тем, что жилой дом был передан в оперативное управление другому юридическому лицу, с которым у истца нет трудовых отношений. Договор найма служебной квартиры прекратил своё действие в силу п. 2 ст. 102 ЖК РФ, следовательно, статус квартиры в качестве служебной утрачен.
Конституционный Суд РФ в Определении от 21.12.2004 № 441-О окончательно подтвердил право собственников жилищного фонда самостоятельно принимать решения относительно возможности приватизации служебных помещений.
Таким образом, законодательство РФ и судебная практика допускают возможность в исключительных случаях приобрести служебное жилье при определённых обстоятельствах в собственность.
Итак, если служебное жильё будет оформлено в собственность, то оно согласно ст. 1112 ГК РФ составит наследственную массу имущества собственника данного помещения и будет наследоваться на общих основаниях в соответствии с ч. 3 ГК РФ.
Но что делать, если умерший не успел приватизировать жильё, хотя уже приступил к данной процедуре? Как быть родственникам, которые проживали в съёмной квартире совместно с наследодателем?
Право на наследование квартиры по закону принадлежит лицам, признанным наследниками умершего лица. Только наследник может заявить о включении конкретного жилого помещения в наследственное имущество, в том числе неприватизированной квартиры.
К сожалению, случаются обстоятельства, когда гражданин умирает до окончания процедуры приватизации, а квартира остаётся в собственности государства, субъекта РФ, предприятия или муниципалитета, с которым наследодатель когда-то заключил соглашение о найме жилого помещения. В этом случае умерший гражданин по-прежнему остаётся нанимателем жилого помещения, но не собственником.
Верховный Суд РФ в п. 8 Постановления Пленума от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» разъяснил следующее. Если при жизни наследодатель официально подал заявление и необходимые документы на приватизацию нанимаемого им жилья, но до оформления приватизации умер, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал своё заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишён возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. Следовательно, Верховный Суд подтвердил возможность наследования такого жилья и включения его в наследственную массу.
В качестве волеизъявления нанимателя жилья, свидетельствующего о его намерении приватизировать данное жильё, могут выступать любые юридически значимые действия наследодателя, направленные на заключение договора приватизации. Данный вывод вытекает из судебной практики.
В качестве примера можно привести апелляционное определение Московского городского суда от 20.06.2017 по делу № 33-23577/2017. Из материалов дела следует, что истица обратилась в суд с иском к муниципальному учреждению с требованием о включении имущества умершего брата в наследственную массу. В обоснование исковых требований указала, что на момент смерти брат являлся нанимателем жилого помещения, при жизни выразил желание на приватизацию занимаемого жилого помещения и совершил для этого необходимые действия, а именно собрал требуемый пакет документов и сдал их в соответствующую службу, однако умер.
Судом первой инстанции требование было удовлетворено, однако орган местного самоуправления не согласился с данным решением, посчитав, что истцом не было представлено достаточных доказательств, подтверждающих волю умершего брата на приватизацию спорного жилого помещения.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции, указав, что правовое значение в данном случае выражения волеизъявления имеет факт подачи гражданином в установленном порядке заявления о приватизации занимаемого жилого помещения вместе с необходимыми документами, и оставил решения первой инстанции без изменения.
Итак, мы видим, что даже не приватизированную по объективным причинам квартиру возможно включить в наследственную массу.
Но как быть с жильём, переданным по договорам найма служебного жилого помещения, если наниматель такого жилья умер, и куда деваться членам его семьи? Можно сразу успокоить: никто на улицу не будет выселен.
Проживать в служебном помещении имеют право лица, указанные в договоре найма служебного жилого помещения в качестве нанимателя (нанимателей) жилого помещения, а также члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). В договоре могут быть также указаны иные лица, кто имеет право проживать в данном жилье.
Согласно ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы, семьи, имеющие в своем составе детей-инвалидов, инвалидов с детства.
Таким образом, члены семьи умершего нанимателя-наследодателя могут или продолжить жить в занимаемом помещении, или переселиться в иное помещение, которое, согласно ч. 3 ст. 103 ЖК РФ, должно находиться в черте соответствующего населённого пункта.
Более того, согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населённого пункта, отвечать санитарным и техническим требованиям и относиться к жилищному фонду социального использования; при этом благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют.
После чего члены семьи-наследники умершего могут приступить к процедуре приватизации данного жилья.
А как быть с завещанием? Можно ли оформить завещание на неприватизированную квартиру? Да, оформить завещание на имущество в наследство можно не только на собственность, находящуюся в распоряжении наследователя на момент составления документа, но и на неприватизированную квартиру, которую наследник может получить в будущем (ст. 1120 ГК РФ). При составлении завещания наследователь может в целом завещать всё принадлежащее ему имущество (как приватизированное, так и неприватизированное), не разделяя каждый объект недвижимости по отдельности.
Написать завещание гражданин может и в процессе приватизации недвижимого имущества, согласно которому, если на момент смерти квартира всё ещё не будет приватизирована, то это право передаётся назначенному наследнику. Согласно главе 62 третьей части ГК РФ при наличии завещания передача имущества будет производиться согласно воле владельца-нанимателя. Таким образом, неприватизированное имущество переходит в наследство гражданину, который может впоследствии его приватизировать.
Исключением являются наследники по закону, которые имеют обязательную часть в наследстве.
Таким образом, вопрос наследства неприватизированного жилья является очень актуальным в настоящее время, но при его разрешении необходимо учесть множество юридических нюансов и тонкостей.