Архитекторы и застройщики: когда в согласии жить не получается

Если женщина надевает платье с декольте ― это красиво, но, если оно ещё и короткое, и с леопардовым принтом ― это дурной вкус. Если девелопер не слушает архитектора и строит уродливый дом, то он портит облик города и рискует не получить прибыль. Но и перекос в сторону наведения красоты нанесёт вред: коммерческая ценность проекта может свестись на нет. Во всём должен быть баланс. Рациональный подход к бизнесу и творческая работа архитектора ― вот выигрышное сочетание.

Однако на практике беспроблемное сотрудничество встречается редко (если вообще встречается). Деятельность по созданию архитектурных объектов, а также по возведению зданий, строений, сооружений и взаимодействие участников этих процессов регламентированы рядом нормативных правовых актов. При этом стоит различать области архитектурной деятельности: проектирование зданий, строений и сооружений, градостроительство, ландшафтная архитектура, дизайн интерьера, архитектура малых форм и т. д.

Споры, возникающие между архитектурными бюро и предпринимателями-строителями, имеют различную правовую природу: от банального взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами до признания исключительного права на созданные объекты и оспаривания искажения замысла архитектора. Разрешить конфликт всегда сложнее, чем предотвратить. Постараемся разобраться в том,

• как грамотно выстроить механизм сотрудничества в сфере создания проекта здания и его реализации;

• какие документы помогут в реализации проекта, как правильно составить договор;

• как работать с проблемными ситуациями, решить конфликт в досудебном порядке;

• как защитить свои интересы в суде.

Нормативное регулирование архитектурной деятельности в РФ

Основной источник права в сфере деятельности по созданию архитектурных проектов ― это Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, можно выделить следующие:

• Гражданский кодекс Российской Федерации;

• Градостроительный кодекс Российской Федерации;

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

• подзаконные нормативные правовые акты, регулирующие сферу архитектуры и строительства объектов недвижимости, утверждённые стандарты, ГОСТы, правила, инструкции.

Согласно ст. 2 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» архитектурной деятельностью признаётся профессиональная деятельность граждан (архитекторов), имеющих целью создание архитектурного объекта и включающая в себя творческий процесс создания архитектурного проекта, координацию разработки всех разделов проектной документации для строительства и для реконструкции, авторский надзор за строительством архитектурного объекта, а также деятельность юридических лиц по организации профессиональной деятельности архитекторов1.

Отметим, что в соответствии со ст. 1259 Гражданского кодекса РФ произведение архитектуры, градостроительства и садово-паркового искусства признаётся объектом авторского права и, следовательно, влечёт возникновение личных неимущественных и исключительного права на созданное произведение, подлежит охране. Произведение архитектуры и градостроительства, как и любой объект авторского права, должен быть выражен в объективной форме. В данном случае это может быть:

• проект,

• чертёж,

• изображение,

• макет и др.

Для создания архитектурного проекта и регулирования взаимных прав и обязанностей сторон необходимо заключить договор. От содержания этого договора, в частности, будет зависеть объём авторских прав архитектора. Наиболее часто применимым видом договора в этой сфере является договор авторского заказа.

Договор авторского заказа на произведение архитектуры

Договор авторского заказа (ст. 1288 ГК РФ) ― соглашение, по которому одна сторона (автор/архитектор) обязуется по заказу другой стороны (заказчика) создать обусловленное договором произведение (архитектурный проект / произведение градостроительного искусства и сопутствующую документацию) на материальном носителе или в иной форме. В договоре авторского заказа можно прописать порядок перехода прав на объект следующими (основными) способами:

• полное отчуждение авторских прав в пользу заказчика;
• отчуждение исключительного права на произведение архитектуры/градостроительства;
• отсутствие условий, при которых права автора произведения переходят к заказчику (невыгодный для заказчика вариант, но применяется).

Существенным условием договора авторского заказа является срок создания произведения. Это важный момент, так как отсутствие в документе этого условия означает, что договор не был заключён. Следовательно, никаких юридических последствий подписание такого договора не влечёт.

Но я бы отметила, что ключевой момент в разработке проекта договора авторского заказа ― это тщательное описание произведения, которое должно быть создано. Мельчайшие подробности, правильные и понятные формулировки, согласованные нюансы ― в конечном итоге это имеет превалирующее значение. Не должно получиться так, что вы хотите синий треугольник, а на деле выйдет красный квадрат. Как бы ни казалось, что заказчик и архитектор друг друга прекрасно понимают, скорее всего, проблемы будут. Практика показывает, что наиболее эффективным решением этой проблемы будет не только досконально согласованный текст договора, но и контроль на этапе создания архитектурного/градостроительного проекта (только контроль должен быть не напряжённым для архитектора, тотальное вмешательство в творческий процесс к хорошему результату не приведёт).

Пример из судебной практики. Конфликт связан с реализацией исключительного права на произведение архитектуры2. Истец, архитектурное бюро «А», обратился в суд с иском о признании исключительного права на архитектурную часть проекта, запрете использования при строительстве архитектурной части проекта, взыскании денежной компенсации за нарушение исключительного права к ИП и ООО «К». Решением суда первой инстанции исковые требования были частично удовлетворены. Однако архитектурное бюро «А» обратилось в суд с апелляционной жалобой, так как не согласилось с решением в части отказа во взыскании суммы компенсации за нарушение исключительного права, а также запрете без согласия правообладателя осуществлять ввод объекта в эксплуатацию.

Истец разработал эскизный проект и архитектурную часть работы по строительству оздоровительного комплекса. Исключительное право по договору, заключённому между архитекторами и заказчиком (ИП), принадлежит истцу. Архитектурное бюро «А» выполнило обязательства, предоставив заказчику научно-техническую продукцию и оказав научно-технические услуги. В материалах дела есть все расчёты, сметы, акты приёма-передачи работ. Спор возник на основании того, что архитектурный проект не был реализован заказчиком. Строительством оздоровительного комплекса на том же земельном участке занимался второй ответчик – ООО «К», который не заключал договора с архитектурным бюро, следовательно, использовал результат интеллектуальной деятельности без согласия правообладателя. Проект архитектурного бюро имел свои эксклюзивные особенности, проанализировав которые и сопоставив с тем, что построило ООО, суд установил факт использования архитектурного решения бюро «А».

Напомним, что архитектурное решение ― это авторский замысел архитектурного объекта, его внешнего и внутреннего облика, пространственной, планировочной и функциональной организации, зафиксированной в архитектурной части документации для строительства и реализованный в построенном архитектурном объекте3. Суд первой инстанции установил, а апелляционной – поддержал, что архитектурная часть проекта ответчика является переработанной архитектурной частью проекта, ранее разработанного истцом.

Предметом доказывания по искам о защите исключительных авторских прав является:

• наличие определённого объекта интеллектуальной собственности,
• принадлежность авторских прав истцу,
• незаконное использование объекта ответчиком4.

Истец обязан доказать факт принадлежности ему прав и факт их использования ответчиком. Ответчик обязан доказать выполнение им требований закона при использовании объекта авторского права, в противном случае он признаётся нарушителем5.

В рассматриваемом примере наличие объекта авторского права и принадлежность прав истцу не отрицалось ответчиком. Факты нарушения исключительного права были установлены судом. Однако истец рассчитал ущерб исходя из стоимости объекта строительства, в то время как объектом авторского права является архитектурная часть проекта, и, соответственно, компенсация, рассчитанная судом первой инстанции (с которой не согласился истец), верна. И истец не может требовать у ответчика сумму, равную стоимости возведения здания. К тому же заявленное им требование о запрете без согласия правообладателя осуществлять ввод объекта в эксплуатацию противоречит нормам ст. 1252 ГК РФ, согласно которой способами защиты исключительных прав являются требования:

• о признании права;

• о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

• о возмещении убытков;

• об изъятии материального носителя;

• о публикации решения суда о допущенном нарушении с указанием действительного правообладателя.

Перечень способов защиты является закрытым, запрета осуществлять ввод объекта в эксплуатацию объекта без согласия правообладателя статья не предусматривает. В удовлетворении этой части требований истцу также было отказано.

Анализ этого дела позволяет сделать выводы.

Плюсы: заказчик и исполнитель прекрасно составили договор. В нём чётко оговорены предмет, сроки выполнения работы. Стороны добросовестно выполняли обязательства, архитектурный проект и необходимая документация созданы на высоком уровне. Если бы не сменился застройщик, вероятно, все были бы довольны.

Минусы: ИП и ООО «К» на этапе перехода проекта по строительству не согласовали вопрос с правообладателем. Можно было заключить договор по отчуждению исключительного права архитектурного бюро к застройщику. Либо при разработке договора между первоначальным застройщиком (ИП) и истцом следовало озадачиться вопросом принадлежности исключительного права на архитектурный проект. Но тогда цена работы архитекторов стала выше, и, скорее всего, застройщик на этом сэкономил. В результате этого возник спор, и оба застройщика понесли солидарную ответственность перед истцом.

Для архитектора ситуация тоже сложилась не лучшим образом. Создание проекта трудозатратно, при этом компенсация, которую истец получил за нарушение исключительного права, скромна. В этой части законодательство и тенденции судебной практики вообще говорят не в пользу архитекторов и других лиц, зарабатывающих творческим трудом. Но это отдельная тема для разговора…

Рекомендации: при подготовке любых авторских договоров (авторского заказа, лицензионного договора, об отчуждении исключительного права на произведение) обязательно обращайтесь к юристу, специализирующемуся на решении вопросов, связанных с интеллектуальной собственностью (вопросы можно отправлять: vasilyeva.s@alta-via.ru).

Пример из практики, где архитектор ― подрядчик. Правовое положение архитектора-подрядчика определено, помимо Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», положениями Гражданского кодекса РФ о подряде (гл. 37).

ООО «С» обратилось в суд с иском о взыскании долга по договору строительного подряда, процентов за пользование чужими денежными средствами к строительной компании. Между истцом и ответчиком был заключён договор подряда на выполнение комплекса работ по устройству внутренних инженерных систем водоснабжения и канализации объекта6. Истец предоставил суду односторонние акты приёма работ, от подписания которых застройщик отказался. Согласно п. 4. ст. 753 ГК РФ такой акт может быть признан недействительным, если причины отказа в подписании акта суд признает обоснованными. В данном случае это не так. Ответчику были направлены спорные формы и сопроводительные письма (он их получил), но оплату за выполненные работы не произвёл. Основание ― истец не передал весь комплект документов, предусмотренный договором.

Суд, рассмотрев приведённые доводы, сделал следующие выводы:

• требования ст. 740 ГК РФ подрядчик (ООО «С») исполнил;

• односторонний акт сдачи работ признан действительным;

• заказчик нормы ст. 740 ГК РФ нарушил, так как отказался платить за произведённые работы;

• довод ответчика о непредоставлении полного комплекта документов несостоятелен, так как ст. 746 ГК РФ предусмотрено, что оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных её этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Замечаний по качеству выполненных работ у застройщика не было.

Исковые требования были удовлетворены частично (суд снизил сумму подлежащих взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами).

Данный пример позволяет сделать выводы:

• отказ от подписания акта приёма-передачи выполненных работ не означает правоту заказчика;

• претензии к качеству работ должны быть обоснованными, в противном случае платить придётся ещё больше;

• формальный повод (а в данном деле застройщик воспользовался именно им) не оплачивать работу подрядчика «не прокатит»;

• довод ответчика мог быть обоснованным, если бы он смог подтвердить, что отсутствие исполнительной документации препятствует использованию результатов выполненных истцом работ.

Рекомендации: просчитывайте возможные проблемы на этапе заключения договора. Как в шахматах, представляйте ходы противника в противоборстве. Так, прописывая пункт об обязанности передачи комплекта документов подрядчиком (работая над разделом об обязанностях в целом), подчеркните, что невыполнение условий приведёт к невозможности использовать результат работ. Обоснуйте, для чего конкретно эти документы нужны (подготовки рабочих, использования материалов, конструкций и устройств и т. д.). Конечно, для этого нужна серьёзная юридическая подготовка, так как простого номинального подхода к составлению проекта договора недостаточно, нужен опыт в судебных тяжбах. Обязательно согласовывайте каждую часть и с техническими специалистами, инженерами.

В заключение определим, как решать основные юридические коллизии в сотрудничестве архитекторов и застройщиков

1. Выбор партнёров ― первый и важнейший шаг. Девелоперам можно посоветовать не гнаться за модными архитекторами (к сожалению, это не всегда говорит в пользу качества). Архитекторам ― как следует проверить контрагента. Хотя бы потому, что застройщики имеют свойство часто банкротиться…

2. Свобода архитектора не безгранична. Рынок диктует свои условия, поэтому нужно обязательно тщательно обсудить, кто и что хочет получить в результате сотрудничества.

3. Договор. В материале рассмотрены не все возможные конфликты, но выбор в пользу именно этих примеров сделан не случайно. С подрядом ― наиболее типичный спор, грабли, на которые наступает каждый второй. Интеллектуальная собственность ― сложная правовая сфера. Не игнорируйте совет о работе с грамотным юристом. В конце концов, он может спасти ваш бизнес.

4. Разрешение конфликта. Чаще всего конфликт можно решить на досудебной стадии. Если договор составлен не абы как, стороны могут прийти к консенсусу и не «проливать кровь» в суде. Но, если же вы оказываетесь в ситуации, когда тяжба неизбежна, будьте жёсткими, ищите, за что зацепиться. У соперника всегда есть слабые стороны, особенно если его интересы представляет слабый юрист.