Торговая недвижимость: Рост арендных ставок не будет существенным
Наталия Орешина, генеральный директор Art Properties
Наталия Орешина, генеральный директор компании Art Properties, председатель Российского комитета Международного cовета торговых центров рассуждает о том, почему в некоторые магазины мы ходим с удовольствием, а в некоторые — без радости, о сходстве российских и французских покупателей, о ставках аренды и перспективах.
Корр.: Наталия Николаевна, как Вы оцениваете текущую ситуацию на рынке торговой недвижимости в России и Европе? Преодолевает ли сектор кризисные явления?
— Начну с Европы. За последние два года объем девелоперских проектов снизился, сейчас внимание всех владельцев торговых центров направлено на улучшение существующих объектов. Это может быть реконструкция, изменение состава арендаторов, изменение дизайна, расширение, продвижение посредством маркетинговых кампаний. То есть главной целью является оптимизация существующего денежного потока.
Приблизительно в таком же состоянии находится рынок торговых площадей в России. Но уже появляются первые признаки оживления. Люди снова рассматривают возможность покупки недвижимости, начинают искать новые участки под проекты.
Отмечу, что с начала кризиса и вплоть до текущего момента в активную фазу строительства не вышел ни один проект. Все объекты, появляющиеся на рынке, — это торговые центры, строительство которых было начато до 2008 года.
Корр.: Какова динамика текущих показателей ввода площадей, уровня их заполненности, арендных ставок по сравнению с началом года? Каков прогноз на финал года?
— Если не рассматривать фактор глобального финансового кризиса, то российский рынок торговых площадей, по сути, не насыщен. Несмотря на то что многие компании в 2000-е годы сосредотачивались на освоении доступных пространств в Москве, столица находится в худшем положении по обеспеченности торговыми площадями на душу населения по сравнению со многими другими городами России. Это отражается на заполняемости торговых центров. Хорошо построенные и хорошо расположенные объекты имеют близкое к нулевому количество вакантных площадей, что говорит об огромном потенциале рынка.
В последние несколько кварталов арендные ставки потихоньку растут. Впрочем, профессиональные, давно работающие на рынке и представляющие качественные бренды компании-арендаторы довольно четко представляют себе, какую ставку они готовы платить.
Поскольку надежность оператора — его платежеспособность, способность исполнять все условия договоров в соответствии с первоначальными договоренностями — во время кризиса встала на первое место, надежные операторы не готовы идти на переговоры об изменении ставок и повышении цен.
Мой прогноз на финал года консервативен. Рост ставок если и произойдет, то не будет существенным. Я не склонна соглашаться с некоторыми участниками рынка, утверждающими, что в 2010 году по сравнению с прошлым годом ставки выросли на 10–15%. Это слишком амбициозные высказывания. Такое может случиться с единичными компаниями, но их результаты вряд ли стоит экстраполировать на рынок в целом.
Корр.: В каких городах России не хватает качественных торговых площадей? В каких районах Москвы?
— Москва — это огромный мегаполис, который быстро развивается и расширяется. Он центростремителен, испытывает дефицит площадей в центре, при этом его спальные районы с точки зрения развития современных форматов торговли освоены слабо. Из-за транспортных проблем центр города не всегда доступен для покупателей. Такие торговые центры, как «Европейский», «Атриум», являются наиболее популярными у москвичей, имеют высокую посещаемость и высокие продажи именно потому, что расположены в зоне хорошей транспортной доступности и оптимальны для множества людей, живущих в разных районах города.
Новые объекты появляются в основном на третьем транспортном кольце, в будущем та же судьба ожидает четвертое транспортное кольцо. Из-за лучевой системы организации города торговые центры тяготеют к точкам пересечения МКАД и шоссе, ведущих в область. Принимая во внимание бурное развитие коттеджных поселков в Подмосковье, постепенную миграцию в них населения, можно прогнозировать успешное будущее пригородных торговых центров.
Что касается регионов России, то ситуация в них в среднем хуже, чем в Москве. Прослойка так называемого среднего класса там гораздо тоньше, значительная часть активного с точки зрения возможности зарабатывания денег населения мигрировала ближе к центру, в Москву и недвижимость Санкт-Петербурга. В регионах существует бизнес-элита и средний класс, но сегодня его недостаточно для начала строительства новых современных торговых центров.
Конечно, есть Уфа, есть недвижимость Самара, есть Екатеринбург, в которых средний класс присутствует в достаточном количестве, развита промышленность и средний уровень жизни достаточно высок. В них прогноз развития современных торговых центров благоприятный.
Корр.: Изменяются ли условия договоров аренды? Если да, то как именно?
— Условия договоров изменяются, прежде всего, это касается гарантий, которые стороны готовы предоставить друг другу. Я говорю о гарантиях запуска строящихся торговых центров в обозначенный собственником срок. Опоздания открытий очевидны, и раскрутка центров, выход на хорошие показатели заполняемости, проходимости и продаж сейчас занимают значительно более продолжительное время, чем раньше. Арендаторы ведут речь о льготных условиях аренды в первые месяцы и даже год работы торгового центра.
Валюта договоров и платежей — второй важный камень преткновения. Невозможно понять, в какую сторону будут двигаться паритеты валют. Стороны желают застраховаться и придумывают схемы по установлению и пересчету ставок в неких коридорах. Это достаточно сложно с математической и управленческой точки зрения, но дает какую-то гарантию, что в случае форс-мажоров в валютных соотношениях люди смогут сесть за стол переговоров и прийти к единому знаменателю.
Корр.: Каков идеальный торговый центр? Где он должен быть расположен? Кто его арендаторы?
— Идеальный торговый центр должен быть расположен на пересечении максимального количества транспортных потоков: метро, автомагистралей, железнодорожных путей. Это главное правило.
Хороший арендатор сегодня — это профессионально управляемая компания, в которой есть хороший состав менеджеров, имеющих долгосрочные цели развития, а не старающихся громко заявить о себе, заработать денег и уехать в Монако.
В составе арендаторов должно быть максимальное количество присутствующих на рынке компаний. Ритейл — это краткосрочный, очень уязвимый бизнес. Ситуация меняется быстро, бизнесы разоряются и возобновляют свою деятельность, происходят слияния и поглощения. Чем большее у вас хороших брендов, тем стабильнее ваше будущее.
Корр.: Можете ли вы привести несколько примеров торговых центров, которые не смогли оправдать надежды инвесторов? Почему так получилось?
— Такие центры есть, но я не хотела бы их называть. Это не совсем корректно. На вопрос, почему так получается, отвечу. Иногда строительством торговых центров и управлением ими занимаются люди, пришедшие совершенно из другого бизнеса. Им кажется, что зарабатывать на торговых площадях просто, что здесь можно сделать быстрые деньги. А это не так.
Раз в год журнал «Форбс» печатает рейтинг самых успешных рантье. Во время кризиса состав его участников кардинально поменялся. На первые места вышли компании, принадлежащие какому-то одному человеку: «Крокус групп», «Икея», «Ташир». Этим компаниям не нужно раз в год удивлять широкий круг инвесторов прекрасным отчетом. Они сосредоточены на решении долгосрочных задач и отвечают своей репутацией за то, что строят. Поэтому побеждают.
Корр.: Какие якорные арендаторы обязательно должны быть в торговом центре?
— Россия следует французской модели развития ритейла. Основным двигателем торговли у нас является продуктовый магазин. В Англии, например, ситуация совершенно другая, там все сосредоточено вокруг универсального магазина. У нас универмаги как концепция практически отсутствуют на рынке, есть лишь «Стокманн», он работает в стране 12 лет, но имеет 5 магазинов.
Важен развлекательный компонент. В силу национальных особенностей русские люди любят гулять и тратить деньги на развлечения: кино, боулинг, каток и пр. Современному торговому центру необходима такая инфраструктура. Даже если она не приносит доходов, то генерирует покупательский трафик.