Быстро и за хорошие деньги квартиру сейчас не продашь
Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty
Корр.: Вадим Валентинович, какую квартиру можно назвать элитной?
— Понятие элитности достаточно размыто. Собственники жилья считают элитной любую квартиру, расположенную в центре города: на Арбате, Остоженке, Тверской, в районе Патриарших прудов, мало-мальски подготовленную к аренде. Для нанимателей имеет значение наличие огороженной территории, подземной парковки, охраны, удобная планировка и хорошая отделка помещений, достойный уровень сантехники и мебели. Поэтому рынок распадается на два сегмента: так называемые исторические дома и так называемые евродома — современные жилые комплексы.
Нужно понимать, что расположенные в центре здания сталинской и дореволюционной постройки, даже полностью реконструированные, иногда технически не могут обладать всеми признаками элитности. Случается, что невозможно оборудовать парковку под домом, создать в нем централизованную систему вентилирования или обеспечить каждую спальню санузлом. Для большинства нанимателей это важно. Но отсутствие современных удобств компенсируется большими площадями, высокими потолками, исторической аурой места.
Корр.: Существует ли мода на элитные квартиры?
— Безусловно. Некоторое время назад, например, повышенным спросом пользовались дома, связанные с именами советских партийных деятелей, деятелей культуры и науки. Речь идет, в частности, о доме, в котором жили Брежнев и Андропов, о «Доме на набережной».
Осенью этого года наблюдается другая тенденция. В первую очередь сдаются квартиры с минималистской «скандинавской» отделкой: открытая планировка, светлые поверхности, минимум мебели, максимум пространства. Потенциальные арендаторы квартир стоимостью от 5000 долларов в месяц даже не рассматривают объекты, в описании которых есть слово «классика».
Корр.: Каков портрет среднестатистического нанимателя элитной квартиры?
— Около половины клиентов Penny Lane Realty — это состоятельные россияне, еще 50% экспаты — иностранцы, временно работающие в России. Этот показатель я бы назвал субъективным, поскольку Penny Lane Realty делает ставку на корпоративных клиентов, у нас долгосрочные отношения с целым рядом крупных компаний, и мы уже многие годы подбираем квартиры для их сотрудников. Среди клиентов других риэлторов, работающих в сегменте недвижимости класса «люкс», количество иностранцев может быть меньшим.
Корр.: Предпочтения в выборе квартиры зависят от национальности?
— Да, конечно. Французы, например, обычно перевозят в Россию всю свою семью, детей во французских семьях бывает двое или трое, поэтому их интересуют большие квартиры в районе Чистых прудов — там расположен французский лицей. Немецкие специалисты часто переезжают в Москву одни, их жены и дети бывают здесь наездами, поэтому район для немцев менее принципиален и квартира может быть меньшего размера.
Корр.: А что любят россияне?
— Бюджеты российских арендаторов элитного жилья, как правило, больше бюджетов иностранцев. Расходы экспатов на жилье редко превышают 15 000 долларов в месяц. Если квартира сдается за 25 000 долларов, с высочайшей долей уверенности можно утверждать, что ее снимет наш соотечественник.
И еще один важный момент. У иностранцев при выборе на первом месте стоят практичность жилья, его близость к школе, к офису. Россияне выбирают исторические районы и статусные дома.
Корр.: Как на спрос и предложение на рынке элитного жилья повлиял кризис?
— В августе 2008 года, в самом начале кризиса, мы не заметили спада. Снижение показателей стало значительным лишь к концу осени: западные компании начали массово сокращать количество представительств и специалистов в стране, на рынке стали появляться освобождаемые квартиры, предложение росло, арендные ставки резко упали. Отмечу, что многие арендаторы извлекли из этой ситуации выгоду: переехали в подешевевшие квартиры более высокого класса.
Впрочем, активная фаза кризиса в нашем секторе закончилась довольно быстро. Потихоньку с рынка стали уходить лучшие предложения, цены снова поползли вверх. Москва — деловой центр страны, она притягивает людей и деньги, поэтому логично, что именно она восстановилась первой.
Несколько фактов-иллюстраций. До кризиса в пределах Садового кольца невозможно было снять квартиру меньше чем за 2 000 долларов, в пик кризиса нижняя планка цен в центре падала до 1 300 долларов. Сегодня цены в нижнем сегменте «люксовых» квартир достигли докризисного уровня. В 2009 году предложение дорогих квартир выросло вдвое, теперь оно всего на 15% больше, чем было до августа 2008.
Корр.: Владельцы элитных квартир, сдаваемых в аренду, кто они?
— Можно выделить два типа. Во-первых, это люди, унаследовавшие элитные квартиры от родственников, а также те, у кого квартира освободилась в результате их вступления в брак и переезда к супругу. Вторая большая группа владельцев — профессиональные инвесторы. С начала 2000-х и до 2008 года цены на недвижимость в Москве постоянно росли, росла стоимость аренды, доходность инвестиций в квартиру равнялась в среднем 8–10% годовых.
Сейчас мы можем говорить в лучшем случае о 5,5–6% годовых. Квартиры продолжают оставаться надежным вложением капитала, но недостаточно прибыльным и ликвидным: инвестированные средства «отобьются» лишь лет через 20, быстро и за хорошие деньги квартиру сейчас не продашь.
Поведение на рынке «исторических» и «инвестиционных» владельцев разное. Первые, как правило, более гибки при переговорах о цене аренды, потому что если они быстро не сдадут квартиру, оплата коммунальных платежей может стать для них обременительной. Профессиональные инвесторы жестче, они готовы подождать, но сдать квартиру за ту сумму, на которую рассчитывали.
Корр.: Какова текущая ситуация с появлением на рынке новых объектов элитной недвижимости? Повлиял ли на нее кризис?
— Особенность рынка аренды состоит в том, что между вводом здания в эксплуатацию и моментом, когда расположенные в нем квартиры будут готовы к приему жильцов, проходит значительное время. Отделка помещений может растянуться года на три, а значит, все это время вокруг будут стучать и сверлить. Поэтому и в кризис на рынок попадали квартиры — в домах, введенных в эксплуатацию до кризиса.
Корр.: Что главное при продаже аренды элитных квартир?
— В нашем департаменте аренды два отдела: один работает с собственниками квартир, второй с нанимателями. Для отдела, работающего с собственниками, важна оперативность. Когда человек обращается к нам с предложением сдать его квартиру в аренду, специалист должен связаться с ним в течение дня, как можно более оперативно съездить на объект, сделать фотографии, составить подробное описание и разместить информацию в нашей базе. Собственники умеют пользоваться Интернетом, они видят, что между звонком в нашу компанию и появлением их квартиры в базе проходит минимальное время, и понимают, что в них заинтересованы. Так мы обеспечиваем лояльность собственников.
Брокер, работающий с нанимателем, должен обладать большим опытом и хорошей памятью, прекрасно знать о наших предложениях. Например, арендатор смотрит квартиру на Арбате, ему в ней что-то не нравится — брокер должен немедленно предложить вариант поблизости. Клиент может обратиться одновременно к нескольким риэлторам, он не будет ждать, пока мы будем раздумывать над новым предложением, и спокойно уйдет в другую компанию.
В нашей базе данных нет «мертвых» квартир и «заманух» — предложений по заведомо заниженной цене. Многие риэлторы не понимают, что такие вещи вредят репутации. В 97% случаев понравившийся по описанию объект свободен и готов к просмотру, оставшиеся 3% — это случаи, когда собственник сдал квартиру, но не успел об этом сообщить.
Корр.: Состоятельные клиенты-арендаторы требуют особого сервиса?
— Всем нашим клиентам, плохо знакомым с Москвой, — речь идет в первую очередь об иностранцах — мы предлагаем бесплатные ориентационные туры. Просто возим по городу, показываем разные районы, рассказываем об их инфраструктуре.
У нас заключен договор с компанией «Росно», где мы страхуем всех наших клиентов. Конечно, страховку предлагают многие компании-риэлторы, но наша услуга бесплатна и для нанимателя, и для собственника. Это приятный бонус.
У компании есть своя ремонтная бригада, услугами которой может бесплатно воспользоваться любой арендатор. Это четыре человека, очень квалифицированные специалисты, как говорится, «золотые руки», снабженные всеми мыслимыми инструментами. По первому звонку клиента они выезжают и ремонтируют замки, вешают картины, собирают мебель, меняют прокладки в кранах и т.д.
В течение всего срока арендных отношений мы обеспечиваем и собственника, и арендатора услугами юриста. Нужно понимать, что речь идет о достаточно дорогих объектах недвижимости, грамотных собственниках, привыкших к комфорту клиентах: в договорах могут появляться довольно специфические требования, за их формулированием, исполнением и урегулированием следит отдельный специалист.