Обзор судебной практики по спорам, связанным с договором аренды
В судебной практике немалое количество споров касается такой обязанности сторон, как регистрация договора аренды. В Гражданском кодексе четко и ясно прописано: договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, при условии, конечно же, что он составлен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (статья 651 ГК РФ). Исходя из норм названной статьи, прослеживается очевидная связь с таким элементом договора, как срок. Если он до года пусть даже немного не дотягивает, тогда регистрация не требуется. И этим, надо сказать, активно пользуются участники гражданских правоотношений, заключая договор, скажем, на 11 месяцев с условием, что по их истечении соглашение продлевается на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит об обратном.
Впрочем, указывать в договоре какую-то конкретную дату не обязательно. Если срок сторонами не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок, как гласят общие правила об аренде (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, если иной порядок не установлен законом или самим договором.
Здесь вроде бы все понятно и не должно вызвать трудностей даже у человека, может быть, не слишком грамотного в юриспруденции, но вполне способного прочитать и осмыслить пару статей Гражданского кодекса. Вместе с тем есть и некоторые нюансы, например, требуется ли государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на неопределенный срок? Вроде бы период времени, в течение которого будет действовать договор, не назван, однако фактически он может составить и 5 месяцев, и 5 либо 15 лет. Неужели в данном случае не требуется внесение соответствующих записей в реестр? Как показывает сложившаяся практика, нет, не требуется. Приведем конкретный пример.
Между образовательным учреждением (техникумом) и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилых помещений, причем никакого указания на срок он в себе не содержал. Через год с иском к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов области и индивидуальному предпринимателю в интересах учебного заведения обратился прокурор. Он просил признать недействительным заключенный договор и применить последствия недействительности сделки в виде возврата техникуму нежилых помещений. Заявленные требования прокурор обосновывал статьями 167, 651 ГК РФ, статьей 13 ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» с указанием на тот факт, что оспариваемая сделка государственную регистрацию не прошла, да еще и была совершена без предварительного получения заключения об оценке последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей.
Суд первой инстанции, оценив доводы прокурора, оснований для удовлетворения иска не нашел. Заключенный на неопределенный срок договор государственной регистрации не требует. Что касается экспертного заключения, которое по смыслу должно препятствовать нарушению прав несовершеннолетних, то в материалах дела содержится согласованная с Департаментом образования области и подписанная комиссией из пяти человек экспертная оценка последствий заключения договора аренды. Из ее содержания следует, что предоставление спорного имущества в аренду не нарушает прав несовершеннолетних, и каких-либо доказательств о несоответствии изложенных выводов действительности или требованиям закона суду прокурором представлено не было, а ссылка на необходимость составления заключения учредителем образовательного учреждения здесь не имеет принципиального значения. ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 11.10.2007 г. по делу № А43-6326/2007-13-147) признал вынесенное решение абсолютно законным.
Как верно отмечает автор, к договору аренды, заключенному на неопределенный срок, требование об обязательной регистрации не применяется. Следует согласиться с автором, что данное положение закреплено судебной практикой, в том числе и документами ВАС РФ. Так, согласно п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года».
Еще одним «камнем преткновения» для спорящих сторон традиционно становятся финансовые вопросы, в данном случае касающиеся выплаты арендной платы. На какие только ухищрения не идут контрагенты, лишь бы не расставаться со своими кровно заработанными! Все это вопреки базовым нормам, обязывающим арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) во исполнение взятых обязательств надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, да еще и при отсутствии возможности одностороннего отказа, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (статьи 309, 310 ГК РФ).
Например, одно ООО в Читинской области взяло у муниципального образования в аренду на 11 месяцев земельный участок для использования в коммерческих целях. По условиям договора раз в квартал арендатор должен был вносить плату за землю, однако свою обязанность он не выполнил. Управление имущественных и земельных отношений и архитектуры муниципального района обратилось в суд с иском о взыскании задолженности.
Ответчик в процессе рассмотрения дела признал факт неоплаты, но выдвинул целый ряд причин, которые, по его мнению, делают такое поведение вполне допустимым. Он указал, что объект аренды в договоре с достаточной точностью не определен, выкопировка земельного участка не является частью договора, кроме того, подписана в одностороннем порядке, следовательно, договор считается незаключенным ввиду отсутствия согласования существенных условий. Также сторонами не оформлялся какой бы то ни было акт приема-передачи, а право собственности арендатора на земельный участок вообще не подтверждено документально. Ответчик не согласился еще с некоторыми условиями договора, относящими земельный участок к землям транспорта, что повлекло за собой необоснованное применение базовой ставки арендной платы повышающих коэффициентов «10» и «4».
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении иска было отказано. ФАС Восточно-Сибирского округа (постановление от 06.11.2007 г. № А78-6273/06-С1-18/214-Ф02-8249/07) высказал точно такую же точку зрения.
У судов на каждое заявленное истцом возражение нашлась норма права, опровергающая правильность приведенных доводов. Начнем по порядку.
Как следовало из материалов дела, заключенный договор аренды с достаточной точностью, исключающей относительную неопределенность, указывал земельный участок, передаваемый арендатору, и выкопировка в виде приложения к договору (являющаяся его неотъемлемой частью) сыграла здесь не последнюю роль. Кроме того, во время пользования участком у ответчика не возникло никаких вопросов или претензий к арендодателю в связи с названной «недоработкой» договора, его все устраивало. Доводы об отсутствии акта приема-передачи также являются необоснованными, ведь в одном из пунктов договора прямо сказано, что он же (договор) одновременно выступает и в качестве передаточного документа и никакого оформления отдельного акта не требуется. Опять же фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик непосредственно пользовался земельным участком, поскольку на нем находится принадлежащий ему на праве собственности подъездной путь.
Следует отметить, что арбитражная практика при решении вопросов об аренде земельных участков существенно корректирует перечень юридических документов, оформляемых при заключении договора в соответствии с действующим законодательством. При определении факта передачи имущества необязательно составлять соответствующий акт, а достаточно сформулированной нормы в тексте договора, которая удостоверяет данное обстоятельство. Следует отметить, что подобная практика навряд ли применима для аренды объектов недвижимости, так как передаточный акт не только удостоверяет фактическое обладание имуществом со стороны арендатора, но и содержит оценку технических и эксплуатационных характеристик соответствующих объектов на предмет возможности их использования по функциональному предназначению.
Что касается отсутствия у арендодателя права собственности на земельный участок и, следовательно, возможности им распоряжаться, суд учел положения статьи 2 ФЗ от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», согласно которому право собственности на земельные участки в результате разграничения государственной собственности у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности в соответствии с законодательством Российской Федерации; пункта 10 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривающего компетенцию по распоряжению землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю за органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Суд принял во внимание непредставление истцом доказательств разграничения права собственности на спорный земельный участок, но подчеркнул, что для распоряжения землей отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием. Следовательно, полномочия на сдачу в аренду недвижимого имущества муниципальным образованием могли быть осуществлены. А если точнее, то даже не самим муниципальным образованием, а управлением имущественных и земельных отношений и архитектуры муниципального района, являющимся юридическим лицом, которое вправе выступать арендодателем объектов муниципальной собственности, а также правопреемником по ранее заключенным договорам аренды (Положение об Управлении имущественных и земельных отношений и архитектуры муниципального района «Читинский район» от 10.08.2005 г.).
В процессе рассмотрения дела стала очевидной также необоснованность доводов о неправомерном применении к арендатору базовой ставки арендной платы повышающих коэффициентов «10» и «4». Истец предоставил справку-расчет, подтверждающую, что размер арендной платы определялся в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» (действовавшим в спорный период) и ежегодной индексацией ставок земельного налога. Применение же повышающих коэффициентов «10» (по виду деятельности) и «4» (по месторасположению или экономической зоне расположения участка), установленных в соответствии с Постановлением главы муниципального образования «Читинский район» от 11.04.2001 г., было согласовано сторонами в самом договоре, который ответчик подписал без замечаний и возражений. Таким образом, все контраргументы ответчика были признаны судом безосновательными.
Хотелось бы отметить, что если бы «контраргументы ответчика не были признаны судом безосновательными», то арендодатель мог бы предъявить требование о возврате неосновательного обогащения (ст.1102 ГК РФ устанавливает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (денежные средства на оплату аренды) за счет другого лица (арендодателя), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Указанное правило применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Полная версия статьи в печатной версии журнала