Жилищные правоотношения (ст. 7.22 КоАП РФ)

Никонорова Елена Сергеевна, помощник 6 экспертного состава Высшего Арбитражного Суда РФ

Конституцией Российской Федерации на органы государственной власти и органы местного самоуправления возложена обязанность по созданию условий для осуществления прав граждан на жилище. Данная конституционная обязанность более детально регламентирована статьей 2 Жилищного кодекса Российской Федерации. Так, органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда. Кроме того, на данные органы возложена и обязанность контроля за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).

В соответствии с частью 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Для надлежащего содержания общего имущества собственники могут выбрать любой способ управления этим имуществом, предусмотренный жилищным законодательством. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В случае нарушения правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений в отношении лиц, ответственных за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, согласно статье 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ) применяется административная ответственность.

СУБЪЕКТЫ АДМИНИСТРАТИВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Субъектами данного правонарушения признаются как должностные лица, так и юридические лица, непосредственно обслуживающие жилищный фонд.

Наиболее проблемным вопросом в практике применения статьи 7.22 КоАП РФ при оспаривании в арбитражных судах постановлений о привлечении к административной ответственности является определение надлежащего субъекта ответственности.

Существует ошибочное мнение, что субъектом рассматриваемого правонарушения может являться как организация, принявшая на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда (управляющая организация), так и организация, которой указанные функции переданы управляющей организацией по договору подряда.

Исходя из положений части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

Физические лица как собственники жилья не признаются субъектами правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ, поскольку данная статья устанавливает ответственность только для юридических и должностных лиц. При рассмотрении арбитражными судами спорного вопроса о субъекте ответственности в деле, где часть квартир в многоэтажном доме принадлежала на праве собственности физическим лицам, а другая муниципальному образованию, субъектом ответственности было признано не лицо, действительно ответственное за содержание и ремонт дома, а администрация, как один из собственников общего имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2009 г. по делу № А26-6538/2008 данная ошибочная позиция судов была исправлена, акт жилищной инспекции о привлечении администрации к ответственности, предусмотренной статьей 7.22 КоАП РФ, признан незаконным и отменен.

Нередко при определении субъекта ответственности встает вопрос о том, в чьем ведении находится спорный дом. Так, несмотря на решение о передаче дома в муниципальную собственность, общество как балансодержатель дома не представило комитету по управлению имуществом муниципального района необходимую техническую документацию на дом. Арбитражный суд, рассматривающий дело об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.22 КоАП РФ, пришел к выводу, что обязанности по содержанию и ремонту жилого дома до момента его передачи в муниципальную собственность несет общество. Основанием для вынесения такого решения было то, что при проведении проверки спорный жилой дом не значился в реестре муниципальной собственности. Кроме того, одним из критериев определения субъекта ответственности является получение денежных средств от жильцов в качестве оплаты коммунальных услуг.

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается в том числе товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом) путем членства собственников помещений в указанных организациях.

Жилищно-строительный кооператив, привлеченный административным органом к ответственности, ссылался на то, что не являлся надлежащим субъектом административного правонарушения, так как собранием собственников помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом. Согласно уставу кооператива, принятому общим собранием членов кооператива, он создан с целью удовлетворения жилой площадью членов кооператива путем строительства многоквартирного жилого дома, а также для последующей эксплуатации и управления этим домом. Исходя из изложенного, арбитражный суд пришел к выводу, что кооператив обязан содержать в исправном состоянии общее имущество в многоквартирном доме.

Полная версия статьи в печатной версии журнала