ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Хуснетдинова Лилия

Оформление ипотеки жилого помещения в силу закона и договора

При оформлении ипотеки жилого помещения заключаются несколько договоров: кредитный договор, договор купли-продажи (при ипотеке в силу закона), договор об ипотеке (при ипотеке в силу договора), договор поручительства, договор комплексного ипотечного страхования, закладная.

При оформлении ипотеки жилого помещения обязательно необходимо заключать кредитный договор. Кредитный договор — это договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения, а именно предмет договора, обеспечение исполнения обязательств по договору, условия страхования предмета ипотеки, порядок предоставления кредита, порядок пользования кредитом и его возврата, обязанности и права сторон, основания и порядок расторжения договора, ответственность сторон, прочие условия по соглашению кредитора и залогодателя. К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту, при этом в кредитном договоре должно быть указано, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа.

Так как на основании кредитного договора и договора займа какие-либо права на недвижимое имущество не возникают, не ограничиваются (обременяются), а также не прекращаются и не переходят, следовательно, такие сделки не подлежат государственной регистрации.

Оформление ипотеки жилого помещения в силу закона

При ипотеке в силу закона заключается договор купли-продажи жилого помещения между продавцом (собственником жилья) и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа.

В договоре купли-продажи указываются не только существенные условия купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой квартиры, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия.

Оформление ипотеки жилого помещения в силу договора

Ипотека в силу договора оформляется договором об ипотеке.
В договоре об ипотеке обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), ее полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования: кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

Наибольшую популярность договор поручительства получил в банковской сфере при выдаче ипотечных кредитов и целевого займа.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации поручитель обязывается перед кредитором отвечать за другого человека, то есть заемщика. Вернее, за исполнение заемщиком своих обязательств полностью или в части.

Под поручительством Г.Ф. Шершеневич понимал присоединенное к главному обязательству дополнительное условие об исполнении его сторонним лицом, поручителем, в случае неисправности должника . Договор поручительства заключается в письменной форме в виде одного документа.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Также и лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Например, ОАО «Ак Барс» Банк обратился в суд с иском к заемщику (ответчику) и поручителям (соответчикам) о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 392 045 рублей 96 копеек.

Судом установлено, что согласно кредитному договору от 27.11.2007 г. банком заемщику (ответчику) был выдан кредит в сумме 300 000 рублей на срок до 23 ноября 2012 года с уплатой 16% годовых, а заемщик обязался производить погашение кредита ежемесячно, согласно графику, согласованному сторонами, в срок до 23 ноября 2012 года.

В обеспечение кредита был заключены договоры поручительства с поручителями (соответчиками) на сумму 270 000 рублей.

Согласно представленной истцом истории ссудного счета судом установлено, что заемщик (ответчик) ненадлежащим образом исполнял взятые на себя обязательства, неоднократно допускал нарушения сроков внесения платежей в счет погашения кредита и процентов в соответствии с установленным графиком платежей.

Соответчики, извещенные о месте и времени судебного заседания, своих доводов и возражений по существу иска не представили, по мнению суда, молчаливо признавая исковые требования о взыскании кредитной задолженности и процентов.

Как следует из расчета истца, задолженность заемщика (ответчика) по кредитному договору с учетом процентов составляет 392 045 рублей 96 копеек.

Заемщик (ответчик) в судебном заседании подтвердил факт неуплаты ежемесячных платежей, расчет истца о размере задолженности не оспорил и требования иска признал.

С учетом изложенного требования истца о досрочном взыскании суммы кредита и процентов в солидарном порядке с заемщика (ответчика), поручителей (соответчиков) в размере 270 000 рублей суд считает обоснованными, поскольку эти требования подтверждаются доказательствами, отвечающими требованиям относимости и допустимости. Оставшаяся часть задолженности в сумме 122 045 рублей 96 копеек подлежит взысканию с заемщика (ответчика).

При таких обстоятельствах суд находит иск подлежащим удовлетворению. Суд решил иск ОАО Акционерный коммерческий банк «Ак Барс» удовлетворить. Взыскать с заемщика (ответчика) в пользу ОАО Акционерный коммерческий банк «Ак Барс» задолженность по кредитному договору — 122 045 рублей 96 копеек. Взыскать солидарно с заемщика (ответчика), поручителей (соответчиков) в пользу ОАО Акционерный коммерческий банк «Ак Барс» задолженность по кредитному договору — 270 000 рублей .

Поручитель, исполнивший обязательство за должника, имеет право взыскать с должника все денежные средства, которые он был вынужден отдать банку. К поручителю переходят права кредитора. Он также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения прочих убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника. Вот только если должник не смог расплатиться с банком, то откуда он найдет деньги, чтобы расплатиться с поручителем?

Сторонами договора поручительства традиционно являются, с одной стороны, поручитель, с другой — кредитор, который имеет или будет иметь требование к должнику. Должника в классической конструкции договора нет, несмотря на то что он инициирует заключение договора в большинстве случаев .

«Должник в этом договоре не участвует, хотя заключение договора поручительства (по требованию кредитора), как правило, организует именно он. Развитие правоотношения, возникающего на основании договора поручительства, и само его существование в решающей степени также зависят от должника», — считает Б.М. Гонгало .

О том же говорил классик российской цивилистики Г.Ф. Шершеневич: «Поручительство основывается на договоре, заключаемом по обоюдному соглашению... между поручителем и кредитором, даже без участия должника, так как на его положение поручительство не оказывает влияния» .

Интересно высказывание по этому поводу О.С. Иоффе: «Роль должника заключается в том, что должник обычно подготавливает заключение этого договора, подыскивая поручителя и получая его согласие на поручительство, но участником договора не становится, ибо и без того несет обязанность по уплате долга как субъект основного обязательства» .

На возможность существования обратной ситуации указал И.М Тютрюмов: «Можно принять на себя поручительство и без предложения со стороны того, за кого поручительство дается, и даже без его ведома» .

Заключение договора комплексного ипотечного страхования — одно из обязательных условий при покупке квартиры в кредит.

В договоре страхования должны быть указаны все существенные условия, а именно: предмет договора, объекты страхования, страховые случаи, страховая сумма, страховая премия, исключения из страховой ответственности, срок действия договора, досрочное прекращение договора, права и обязанности сторон договора, порядок выплаты страхового возмещения (обеспечения), ответственность сторон.

Полная версия статьи в печатной версии журнала