Почем нынче жилье

Л.Г. Ходов, профессор, Международный университет г. Москвы

Примерно у 2,5 млн. англичан, швейцарцев, жителей королевства Нидерландов есть за границей жилые дома с участками или без них, дворцы, скромные виллы и квартиры. Кроме представителей перечисленных выше государств, значительная жилая недвижимость за рубежом принадлежит гражданам США, нефте- и газодобывающих государств Персидского залива и Египта. На побережье и островах Средиземного моря встречаются виллы богатых шведов, датчан и норвежцев, а в последнее время и китайцев.

Крупными владельцами жилой недвижимости на европейских курортах являются представители правящих кругов и финансовых групп Латинской Америки, некоторых развивающихся стран. Деньги в жилые объекты за границей они вкладывают, опасаясь политических перемен у себя на родине и укрывая капиталы, приобретенные незаконным путем.

К сожалению, абсолютно отсутствуют достоверные данные о наличии заграничной жилой недвижимости у наших российских соотечественников. Появляющиеся изредка в печати оценки стоимости этой недвижимости носят разнообразный характер, не подтверждены официальной статистикой, но составляют, по мнению экспертов, сотни миллиардов долларов .

Постоянная реклама — предложения вилл, летних домов, квартир в Болгарии, Хорватии, Черногории, Испании, Турции и более дорогих странах, наличие в России, в первую очередь в Москве, процветающих риэлторских фирм, торгующих зарубежным жильем, говорят о том, что состоятельная часть наших сограждан по примеру американцев и обеспеченных жителей больших городов Западной Европы не прочь обзавестись жильем на берегу альпийских озер, Средиземного, Северного, на худой конец, Черного моря. Об этом свидетельствуют появляющиеся в печати сообщения о приобретении российскими олигархами шикарных вилл на фешенебельных мировых курортах.

Приобретение иностранцами жилья на европейских курортах началось полтора века тому назад.

Во второй половине XIX и начале ХХ вв. английские и российские аристократы и предприниматели, американские миллионеры, диктаторы стран Латинской Америки покупали виллы на Лазурном берегу во Франции и Италии. Однако такие приобретения были уделом избранных. Приток инвестиций в иностранную жилую недвижимость заметно увеличился после Первой мировой войны, когда представители средних слоев США, Великобритании, Швеции — стран, не пострадавших от войны и имевших устойчивую валюту, — приобретали виллы, дома, квартиры в курортных местностях Франции, Италии, Германии, Австрии. Сразу после Второй мировой войны возникла аналогичная ситуация.

Быстрый экономический рост в странах Западной Европы, нефтяной бум и либеральные реформы в бывших социалистических странах привели к формированию социальной группы граждан, предъявляющих устойчивый платежеспособный спрос на жилье за рубежом. Речь идет о втором (наряду с домом или квартирой на родине) или третьем (если есть городское жилье и загородный дом) жилом объекте, используемом для временного проживания и возможного финансового обеспечения на «черный день».

Массовому приобретению жилой недвижимости за рубежом представителями среднего класса западноевропейских государств за последние полвека способствовали успехи европейской интеграции: свобода передвижения товаров, труда, капитала и услуг, отмена пограничного паспортного контроля, образование зоны единой европейской валюты, снижение цен на услуги транспорта и связи при росте их качества. Ухудшение окружающей среды в крупных городах также стимулирует приобретение дополнительного жилья в странах с прекрасным климатом и благополучной экологической обстановкой.

Увеличилось предложение жилых объектов в европейских курортных зонах. Настоящими рекреационными центрами стали Испания, Португалия и Греция после падения там диктаторских режимов. Стали доступными курорты бывших Югославии, ГДР, стран Восточной и Юго-Восточной Европы, Прибалтики, Кипра.

Правительства стран, в которых есть достаточно привлекательные природные условия для потенциальных инвесторов в жилую недвижимость, вкладывают значительные средства в развитие инфраструктуры соответствующих районов, представляют кредиты на реконструкцию, строительство и приобретение домов.

Возрос интерес у жителей курортных зон к эффективному использованию имеющейся недвижимости. В этих зонах не только в Испании, Франции и Италии, но и в Греции, Турции, Болгарии, Хорватии идет массовое строительство, превращение старых жилых домов, конюшен, мельниц в особняки и пансионаты, часто с сохранением старых фасадов, но с современным оснащением.

При изучении материалов об иностранной жилой собственности за рубежом иногда складывается впечатление, что эти жилые объекты исключительно дворцы с оранжереями, тенистыми кортами и собственными причалами, как имение родственников шведского короля, Барнадоттов, на острове Майнау на Боденском озере. Такие дворцы, старые и новые, есть и их достаточно много в Европе, они принадлежат американским и европейским финансовым магнатам, нефтяным шейхам, голливудским киноактерам и российским олигархам. Однако основная часть из 6 или 6,5 млн жилых объектов, находящихся в Западной Европе в собственности иностранцев, — это не дворцы, а скромные дома, реконструированные крестьянские постройки или квартиры в заново отстроенных курортных поселках. Особенность современной жилой собственности за рубежом, предназначенной для отдыха владельцев, — это ее массовый характер.

Накопление значительных средств у представителей средних слоев населения за годы благоприятной конъюнктуры, так же как и высокий уровень текущих доходов у менеджеров и государственных служащих при различии цен на жилую недвижимость между городами высокоразвитых стран и живописными приморскими поселками в среднеразвитых регионах создали уникальные условия для приобретения жилья за рубежом. Семья зажиточного пенсионера может продать дорогую квартиру или дом в большом европейском городе и приобрести не менее удобное жилье на берегу Средиземного моря, где не только лучше климат и экологическая обстановка, но и дешевле жизнь. От этой операции у пенсионера останутся деньги на приобретение небольшой квартиры на родине. Более того, у него, вероятно, останется еще некоторая сумма на поддержание уровня жизни в дополнение к пенсии.

Предлагаемая статья не содержит анализ экономических последствий покупки иностранцами жилой недвижимости для стран происхождения денег и стран нахождения приобретаемых жилых объектов, так же как и текущих расходов на содержание этих объектов. Она носит чисто информативный характер, знакомя с уровнем цен на жилье в основных западноевропейских курортных регионах. Статья также предупреждает о некоторых подводных камнях, о которые может разбиться лодка надежд покупателей зарубежного жилья.

Цены на жилье в основных курортных зонах Западной Европы

Недавний финансовый кризис начался, как известно, с кризиса на рынке жилой недвижимости в США. Вскоре он охватил почти все развитые и развивающие страны.

Первое, на чем начали экономить состоятельные граждане Западной Европы и США, — на приобретение жилья за рубежом. Цены на участки и дома на побережье Средиземного, Северного и Балтийского морей пошли вниз. На некоторых курортах они продолжали снижаться и в 2010 г. «Цены на недвижимость в странах, где иностранцы проводят свой отпуск, прежде всего в Испании, существенно упали, — сказал председатель правления «Германского союза защиты недвижимой собственности за рубежом» П. Шелльхорн. — Однако покупателям не надо слишком торопиться. В Испании спираль падения цен продолжает раскручиваться». Во Франции и Италии имеет смысл немного подождать с приобретением, так как спрос заметно ниже предложения. Покупать сейчас или подождать — этот вопрос волнует потенциальных покупателей. Ответить на него с абсолютной достоверностью не может ни один эксперт. Тем не менее для его решения большую помощь может оказать информация о рынке жилой недвижимости в основных регионах, где обеспеченные слои населения Западной Европы, США и России стремятся приобретать жилье. Рассмотрим ситуацию в основных регионах, часто называемых в европейской печати «земля на берегу под солнцем».

Полная версия статьи в печатной версии журнала