Восстановление многоквартирных домов: основные проблемы и пути решения

Савельева О.И., ген. директор Института экономики ЖКХ

Решение задач по повышению комфортности жилищного фонда требует увеличения масштабов как сноса аварийного, не подлежащего восстановлению жилья, так и капитального ремонта. Хроническое недофинансирование собственниками жилых помещений и бюджетом восстановления жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры привело к лавинообразному неуправляемому ухудшению качества жилищ, увеличению доли непригодных для проживания жилых зданий.

Длительное неосуществление капитального ремонта, реконструкции многоквартирных домов на практике может даже привести к обрушению. Так, 27 октября 2006 года произошел обвал дома в Выборге, гражданам органами местного самоуправления были предоставлены номера в гостинице. Рухнувший дом был передан незадолго до обвала в жилищный фонд органов местного самоуправления из жилищного фонда ОАО «РЖД», в состоянии требующем реконструкции .

По данным официальной статистики, доля ветхого и аварийного жилищного фонда в 2009 г. составила 3,1% всего жилищного фонда Российской Федерации. За период 2000–2009 гг. эта доля росла в среднем на 0,08% в год (несмотря на фактически действующий законодательный запрет под угрозой административно-правового и даже уголовного преследования отнесения жилья к категории аварийного без переселения в срочном порядке проживающих в нем граждан). В целом по стране доля ветхого и аварийного жилищного фонда выросла с 2,4% в 2000 г. до 3,1% в 2009 г. При этом из года в год повторяются статистические данные, основанные на информации органов технической инвентаризации, в соответствии с которыми в большинстве регионов доля изношенного фонда не превышает 4–5%, а в отдельных субъектах Российской Федерации — 1,5–2,5%. Однако, по данным региональных обследований, в том числе проведенных Институтом экономики ЖКХ, и заключениям экспертов, доля ветхого жилищного фонда в Российской Федерации реально составляет не менее 14%. Во многих регионах и в значительной части поселений, особенно малых, доля изношенного жилья еще выше.

Неурегулированность вопросов ветхого и аварийного жилищного фонда стала настолько масштабной проблемой, что ее можно назвать одной из основных практически для всех регионов России.

Такое положение вызвано тем, что в результате массированной и не всегда осознанной по последствиям приватизации жильцы стали собственниками жилых помещений, в том числе в изношенном, ветхом и аварийном жилищном фонде. Обязанность же государства по передаче помещений в надлежащем состоянии (после проведения капитального ремонта), закрепленная законом о приватизации, не исполнена. Она традиционно не исполнялась и до приватизации. Низкий бюджетный потенциал территорий не позволял тратить средства на масштабный ремонт жилья и в 90-е годы, и в начале 2000-х годов.

В то же время на граждан, ставших собственниками помещений, не могли быть также возложены все затраты по капитальному ремонту, включая накопленные за предыдущие годы долги государства и муниципалитетов. Данный вопрос нашел свое закрепление в Обзоре судебной практики за II квартал 2007 г., утвержденном постановлением Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 г. В соответствии с этим постановлением обязанность по осуществлению капитального ремонта многоквартирного дома у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления), не исполненная им на момент приватизации гражданами жилых помещений, сохраняется до исполнения обязательства.

Однако это не должно полностью снимать с собственников жилых помещений бремя по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, включая капитальный ремонт, что предусмотрено Жилищным кодексом РФ . В то же время реализация этой нормы Жилищного кодекса РФ может быть полностью осуществлена лишь поэтапно: с одной стороны, по мере выполнения государством обязательств по капитальному ремонту ранее приватизированного изношенного жилья, а с другой — при обеспечении бюджетной помощи малоимущим гражданам в оплате капитального ремонта .

С этой целью платежи собственников жилых помещений за капитальный ремонт должны быть включены в общую субсидируемую массу по оплате жилья и коммунальных услуг, что требует внесения изменений в статью 159 Жилищного кодекса РФ. Данной статьей установлено, что субсидии рассчитываются исходя из регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, размер которого определяется в зависимости от «цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма…». В состав этого стандарта не включается стандарт стоимости капитального ремонта, а следовательно, его величина не учитывается при расчете субсидий.

Следует отметить, что даже поэтапное возложение несения бремени расхода по капитальному ремонту многоквартирных домов на собственников жилых помещений может привести к резкому увеличению размера квартирной платы, что, в свою очередь может привести к росту социальной напряженности. Решение данной проблемы не может заключаться в использовании сугубо рыночных механизмов: тендеров, конкурсов, договоров, и т.д. Разумный подход при разрешении данной ситуации должен заключаться в жесткой регламентации ценовой политики со стороны государства по определению смет расходов на осуществление капитальных ремонтов. Полностью, разделяя точку зрения автора о необходимости обеспечения бюджетной помощи малоимущим гражданам в оплате капитального ремонта, считаю, что необходимо разработать методику определения конкретного гражданина РФ малоимущим не только на основе дохода, выраженного в денежном эквиваленте, но и половозрастных, семейно-брачных, демографических и иных характеристик.

До решения этих проблем основными источниками финансирования капитального ремонта многоквартирных домов являются средства региональных и местных бюджетов, а также средства Фонда содействия реформированию ЖКХ при небольшой, как правило не превышающей 5–10% общего объема финансирования этих работ, доле средств собственников помещений. В дальнейшем к 2015 г., по нашей оценке, эта доля может вырасти до 20–25%, что будет доступно для оплаты собственниками жилых помещений (в общем размере платежей за жилищно-коммунальные услуги плата за капитальный ремонт не превысит при таком прогнозе 7–10%).

К началу 2008 г. практически все субъекты Российской Федерации подключились к реализации программы капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда. На эти цели Фондом содействия реформированию ЖКХ в 2008 г. перечислено 45 млрд руб., в том числе на капитальный ремонт 35,7 млрд руб., а в 2009 г. — 112, из которых 76,4 млрд руб. на капитальный ремонт. За счет этих средств увеличены масштабы капитального ремонта многоквартирных домов и сноса аварийного жилья (в 2008 г. с использованием средств Фонда расселено 1984 аварийных дома и капитально отремонтировано 37844 многоквартирных дома, а в 2009 г., соответственно, 2098 и 55227) . Кроме того, по программам переселения граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья, финансируемым с участием средств Фонда, в 2009 г. введено 41615 вновь построенных жилых помещений. В них переселяются около 117 тыс. человек.

И хотя принятие Федерального закона «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ изменило существующую на протяжении многих лет ситуацию, заставило региональные и муниципальные органы управления не только просить средства на проведение ремонта, но и активизировать собственные усилия по объективной оценке сложившегося положения и наведению порядка в этом секторе, прирост ветхого и аварийного жилищного фонда в целом по России, несмотря на некоторое его сокращение, все еще не меньше чем в 10 раз превышает масштабы его ликвидации (в предыдущие годы эта величина достигала 15–20 раз).

Недоремонт жилищного фонда также составляет существенную величину, хотя в последние годы имел место рост объемов капитального ремонта.

За период 2003–2007 гг. всего по Российской Федерации за счет всех источников финансирования отремонтировано более 126 млн кв. м общей площади жилищного фонда. В 2008 г. отремонтировано 50,3 млн кв. м (в том числе 44,3 млн кв.м в многоквартирных домах), а в 2009 г. — 43 млн кв. м (в том числе 41,1 млн кв. м многоквартирных домах). Если в 2003–2007 гг. капитально ремонтировалось в среднем 0,9% в год, то в 2008 и 2009 гг. в результате поддержки этого вида работ из средств Фонда содействия реформированию ЖКХ доля отремонтированной общей площади многоквартирных домов выросла, соответственно, до 1,6% в 2008 г. и до 1,4% в 2009 г., а доля площади капитально отремонтированных многоквартирных домов составила в 2008 г. 2,1%, а в 2009 г. — 1,9%. Иначе говоря, несмотря на экономический кризис, приведший в 2009 г. к сокращению общей площади капитально отремонтированных жилых домов, в том числе многоквартирных, она в 2008 г. превысила, а в 2009 г. практически достигла величины используемого стандарта объема ремонта — 2% площади в год (см. рис 1).

Полная версия статьи в печатной версии журнала