Вопрос: Я малый предприниматель. Планирую выкупить квартиру на первом этаже жилого дома и открыть там фотосалон. Каков порядок перевода этой недвижимости в категорию нежилых помещений? И вообще могу ли я это сделать?
Отвечает Адвокат, к. ю. н. Е.А. Шипунова
1. Ч.1-3 ст.22 ЖК РФ устанавливают, что перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Следовательно, поскольку квартира, которую намерен выкупить автор вопроса, расположена на первом этаже, то при условии соблюдения указанных выше требований квартира может быть переведена в нежилой фонд. При этом судебная практика при решении вопроса о возможности перевода жилого помещения в нежилое руководствуется преимущественно 3 критериями: этажность, отдельный доступ, отсутствие прав третьих лиц на помещение. Так, арбитражный суд пришел к выводу о том, что «условия перевода жилого помещения в нежилое, предусмотренные статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, имеются: переоборудованное помещение находится на первом этаже, к нему возможен доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, право собственности заявителя на переводимое помещение не обременено правами других лиц» (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.12.2007 г. №Ф04-8302/2007(40655-А27-31) по делу №А27-4771/2007-5).
2.В соответствии со ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). В городе Москве таким органом является Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, а само решение о переводе (которое впоследствии утверждается Департаментом) принимается Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда.
Для перевода собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) технический паспорт помещения;
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать предоставления других документов. Так, суд удовлетворил требование организации о признании незаконными действий исполнительного органа муниципального образования, выразившихся в обязании предоставить дополнительные документы, необходимые для приемки помещения. При этом суд указал, что были представлены все документы, перечисленные в части 2 статьи 23 ЖК РФ, и, следовательно, у исполнительного органа муниципального образования не было оснований для истребования у организации дополнительных документов и отказа в оформлении акта, подтверждающего окончание перевода помещения (Постановление ФАС Уральского округа от 18.04.2007 г. №Ф09-2184/07-С1).
Вместе с тем если при переводе жилого помещения в нежилое предусмотрено переоборудование ограждающих конструкций, а также (или) установка отдельного входа в помещение связана с занятием части земельного участка, с учетом того, что земельный участок и ограждающие конструкции относятся к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, то при переоборудовании жилой квартиры в нежилое помещение необходимо согласие иных собственников в соответствии с требованиями, установленными ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (Постановление ФАС Уральского округа от 13.11.2007 г. №Ф09-9247/06-С6, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.04.2007 г. по делу №А05-8525/2006-24).
Далее заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие решения.
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования помещения в качестве нежилого решение должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Решение подтверждает окончание перевода помещения и является основанием его использования в качестве нежилого. Однако если для использования помещения в качестве нежилого требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, решение является только основанием для проведения соответствующих работ.
Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого помещения.
3.Согласно ст. 24. ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое допускается в случае:
1) непредставления необходимого перечня документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.
Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
4.Подводя итог вышеизложенного, следует отметить, что поскольку автор вопроса приобретает жилое помещение исключительно с целью его дальнейшего использования в качестве нежилого, а также учитывая возможность отказа в переводе, хотелось бы до заключения сделки порекомендовать автору вопроса обратиться в орган, осуществляющий перевод помещений (или специализированную организацию, которая предоставляет соответствующие услуги) для получения консультации о возможности перевода конкретного жилого помещения в нежилое, представив правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности), Выписку из ЕГРП, документы ТБТИ и доверенность от собственника на получение соответствующей консультации.