Как бы ни спорили политологи, изменения к лучшему есть

Василий Григорьевич, Вы стали генеральным директором МИАН около полугода назад. Что больше всего удивило Вас в риэлторском бизнесе?

— Я долго занимался недвижимостью за границей, поэтому мое понимание риэлторского дела довольно полное. Но от реалий российского рынка я был продолжительное время оторван и, честно говоря, думал, что те изменения, которые мы видим вокруг себя, должны были найти отражение и в риэлторском бизнесе. Вы заметили, что за последние несколько лет люди стали добрее, вежливее и внимательнее друг к другу? Жизнь в России меняется, становится более качественной и европейской. Как бы ни спорили политологи, изменения к лучшему есть. Но при этом значительный процент риэлторов живет по правилам начала девяностых: нулевое внимание к клиенту и его потребностям.

Насколько я понимаю, вы пришли в МИАН как антикризисный менеджер. Что изменилось в компании с вашим приходом?

— Я бы не назвал себя антикризисным менеджером. К началу моей работы кризиса в компании не было. Да, два года назад были сложности, но акционеры их эффективно преодолели.

Основной моей задачей является повышение операционной эффективности МИАН. Мы заменили часть сотрудников в маркетинге, набрали новых людей из работающих на рынке риэлторов и сформировали еще один отдел продаж. Не исключаю, что в следующем году мы откроем дополнительные офисы в Москве. Два года назад все наши офисы, кроме одного, центрального, были закрыты. Это позволило минимизировать затраты в тяжелые времена. Сейчас обстоятельства изменились.

Кстати, когда кончится кризис?

— Когда кончится кризис для каждой конкретной компании, зависит только от нее. Профессор Преображенский говаривал, что разруха не в клозетах, разруха в головах. Те проблемы, с которыми в последние два года столкнулись некоторые бизнесмены, не связаны с глобальным кризисом. Да, в России стало меньше денег, они стали дороже, но в абсолютных категориях это означает, что не сейчас стало плохо, а раньше многое было переоценено. Мы закрывали глаза на риски и вопросы эффективности — сегодня глаза пришлось открыть. В экономике домохозяйства было то же самое. Люди набирали потребительские кредиты, ввязывались в ипотеку, которая объективно была им не по карману. Кризис заставил всех трезвее взглянуть на баланс своих желаний и возможностей.

Насколько переоценена недвижимость в Москве?

— Недвижимость — это актив. На протяжении очень многих лет он приносил в основном спекулятивный доход за счет роста цены. А есть еще рентные платежи, доходы от аренды. Если вы хотите понять, насколько переоценен объект недвижимости, нужно сравнить ожидания ее владельца как продавца и как арендодателя. Предположим, я намереваюсь продать комнату за миллион долларов. Почему за миллион? Да потому, что я так хочу. Я владелец, у меня есть свидетельство о праве собственности на эти 15 метров, а миллион — красивое число.

Но сдать эту комнату я могу не более чем за 1000 долларов в месяц. Выручка от аренды будет равняться 12000 долларов в год. То есть за средний срок ипотеки, 20 лет, квартира принесет мне 240 тысяч долларов, из которых еще нужно вычесть эксплуатационные расходы и налоги. Разница между миллионом моей мечты и двадцатилетним доходом от сдачи комнаты в аренду и будет суммой переоценки объекта.

Для Европы, кстати, до кризиса был характерен другой перекос. Покупать было дешевле, чем арендовать. Во Франции, Германии, Великобритании за полмиллиона евро можно было купить студию в хорошем месте, сдать ее и отбивать рентными платежами и выплаты по ипотеке, и налоги, и эксплуатационные расходы. Плюс еще что-то оставалось бы на хлеб с маслом. Сейчас этот перекос выровнялся.

Что происходит на рынке сделок купли-продажи жилой недвижимости эконом-класса?

— Недвижимость эконом-класса по-прежнему остается самым востребованным продуктом на рынке. Например, в октябре продолжился рост цен и на рынке новостроек, и на вторичном рынке. На первичном рынке стоимость квадратного метра за месяц увеличилась на 0,1%, достигнув показателя 115,9 тыс. руб. На рынке вторичного жилья в эконом-сегменте цены также выросли на 0,2%, средняя стоимость квадратного метра составила 163,9 тыс. руб. При этом в первичном сегменте сегодня остро чувствуется дефицит жилья эконом-класса, его явно недостаточно для удовлетворения существующего спроса. Если в целом по рынку установился паритет между спросом и предложением, то в сегменте относительно доступного жилья в новостройках Москвы спрос превышает предложение как минимум на 30–40%.

Дефицит доступного жилья на первичном рынке Москвы приводит к более активному освоению городов ближнего и среднего Подмосковья. Сейчас объем предложений нового жилья в Подмосковье почти в 2 раза выше, чем в Москве. Только за один месяц число квартир, выставленных на продажу партнерами МИАН за пределами МКАД, увеличилось на 19%, а количество сделок на первичном рынке — на 15%.

Что касается спроса со стороны населения, то пока покупатели чувствуют себя увереннее на рынке вторичного жилья. В новостройках покупателям интересны только те объекты, которые находятся на завершающей стадии строительства или уже приняты Государственной комиссией по вводу в эксплуатацию. При этом количество обращений к риелторам МИАН с просьбой подобрать «вторичную» квартиру постоянно растет. Развитию этой тенденции способствует дефицит доступных квартир в сегменте нового жилья в столице.

Как изменились цены с начала года? Достигли ли они докризисного уровня?

— В настоящее время рынок вплотную приблизился к докризисным показателям, но пока еще не достиг их. По итогам третьего квартала рост цен в Москве составил 4,7% в сегменте новостроек и 7,2% — на вторичном рынке. Пока к докризисному уровню цен приблизился только рынок новостроек — разница в цене квадратного метра составляет всего минус 4%, на вторичном рынке — минус 12%.

Полагаю, что до конца года на рынке вполне возможно ценовое «ралли», ориентированное на проверку платежеспособности покупателей. Однако, исходя из текущей рыночной конъюнктуры, это не стоит рассматривать как сигнал к очередному долгосрочному ценовому давлению.

До конца 2010 года и в начале 2011 года мы не ожидаем каких-либо резких изменений на рынке жилой недвижимости. Тенденции, которые сформировались к моменту выхода рынка из кризиса, сохранятся.

На рынке новостроек Москвы по-прежнему спрос будет превышать предложение. Учитывая, что роста предложений в новостройках Москвы в ближайшее время не предвидится, мы прогнозируем повышение интереса покупателей к жилью, расположенному за пределами МКАД, а также увеличение количества предложений на подмосковном рынке.

На вторичном рынке жилья больше всего подорожают наиболее востребованные объекты эконом-класса — 1–2-комнатные квартиры небольшой площади. В целом же за 2010 год рост цен не превысит 8–12%, как мы и прогнозировали в начале этого года.

Какие квартиры сейчас наиболее востребованы и какие составляют костяк предложения?

— Изменения, происходящие в структуре спроса, подтверждают прогнозы аналитиков МИАН о восстановлении платежеспособности населения и возвращении отложенного покупательского спроса. К нам все чаще обращаются представители среднего класса, желающие улучшить свои жилищные условия. Тем не менее пока в структуре продаж преобладают сделки на вторичном рынке: 70% против 30% в сегменте новостроек. В данной ситуации наиболее часто востребована ключевая компетенция МИАН: работа на вторичном рынке, альтернативные сделки. Уверен, что подобный клиентский сервис будет необходим рынку еще как минимум полтора-два года. Именно столько, по нашим оценкам, потребуется для полного восстановления первичного рынка.

В структуре предложения также наблюдаются позитивные изменения. Например, если в кризисный период на рынке новостроек из-за остановки строительства большого количества объектов бизнес-класса в структуре предложения преобладали объекты эконом-класса, то с постепенным восстановлением строительной отрасли и возобновлением работ на замороженных площадках появились предложения в сегменте высокобюджетного жилья. Так, если еще в I полугодии 2010 года на его долю приходилось менее 60% предложений в новых домах, то на сегодняшний день она уже составляет около 65–70%.

Изменение структуры предложения, безусловно, сказывается и на средней стоимости, по которой квартиры выставляются на рынке. Независимо от динамики рынка средняя стоимость предложения ежемесячно увеличивается более чем на 1%, по итогам сентября средняя стоимость предложения по всей выборке квартир, находящихся в продаже в новых домах Москвы, составила уже более 15 млн. руб. При этом бюджет большинства покупок не превышает 10 млн. руб.

В структуре предложений вторичной недвижимости наблюдается аналогичная тенденция: ежемесячно средняя цена предложения увеличивается в среднем на 1,5%, при этом среднерыночный рост составляет не более 0,5% в месяц. Основной фактор, влияющий на рост средней стоимости предложения на вторичном рынке, — вымывание с рынка наиболее ликвидных и доступных по цене квартир. Средняя стоимость предложения по всей выборке квартир, находящихся в продаже на вторичном рынке Москвы, по итогам октября также составила около 10 млн. руб.

Какие характеристики приобретаемых квартир покупатели считают самыми значимыми?

— Если говорить о сегменте эконом-класса, то здесь на первом плане, безусловно, стоит цена объекта. Если речь идет о квартире в новостройке, то это еще и надежность застройщика. На все остальное потенциальный покупатель жилья такого уровня обращает внимание в последнюю очередь. В сегментах высокодоходного жилья ситуация иная: на первом месте находится расположение объекта, на втором — объемно-планировочные решения, на третьем — архитектурный стиль.

Первичный и вторичный рынок — каково их соотношение сегодня?

— Повторюсь, что сегодня в структуре продаж на рынке недвижимости преобладают сделки на вторичном рынке — 70% против 30% в сегменте новостроек. Сокращение ввода нового жилья в эксплуатацию — это последствия кризиса. Средний срок строительства дома — около двух лет. То есть тот самый кризисный период, когда значительная часть площадок в Москве была заморожена.

Тем не менее резкого роста цен мы не наблюдаем, сказывается не до конца восстановившийся платежеспособный спрос. Так, в октябре средняя стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 0,43% (в сентябре рост был на уровне 0,1%) и составила порядка 162 тыс. руб. Если говорить о средних ценах на первичном рынке по классам жилья, то в сегменте эконом-класса стоимость составляет 116 тыс. руб. за кв. м, в бизнес-классе — 170 тыс. руб. за кв. м, в элитном сегменте — около 510 тыс. руб. за кв. м. В Подмосковье средняя стоимость нового жилья увеличилась на 0,16% — до 76,7 тыс. руб. за кв. м.

На вторичном рынке недвижимости Москвы после сентябрьского роста средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,1% — с 153,3 до 153,1 тыс. руб. Замедление темпов роста ценовых показателей характерно для рынка в целом. По отдельным сегментам даже наблюдается фиксация или снижение. Цены в сегменте эконом-класса в октябре выросли лишь на 0,2% против 2% в сентябре, средняя
стоимость квадратного метра составила 163,9 тыс. руб. Жилье бизнес-класса также незначительно подорожало — на 0,1%, до 210,5 тыс. рублей за кв. м. Цены на элитную недвижимость на вторичном рынке остановились на достигнутой в сентябре отметке 354,4 тыс. рублей за кв. м. На 0,3% снизилась стоимость типового жилья и составила 142,9 тыс. рублей за кв. м.

Считаете ли Вы, что риэлторская деятельность должна лицензироваться? Или риэлторы должны быть объединены в СРО?

— Да, работа риэлторов должна лицензироваться. Риэлторский бизнес связан с очень большим объемом денег, значительная часть которого сейчас находится за рамками правового регулирования. Если расчеты происходят через ячейку, наличными, если в договоре не указывается полная сумма сделки, то фактически это криминал. Официальной статистики не существует, но я предполагаю, что более половины связанных с недвижимостью сделок в Москве проходят «в черную». А как только деньги выводятся за рамки правового поля, сразу появляются возможности для злоупотреблений и мошеннических действий.

Должно ли быть участие риэлтора в сделке обязательным?

— Не смогу однозначно ответить на этот вопрос. В конце концов, у каждого есть право на выбор. Но покупка или продажа недвижимости для очень многих людей является самой крупной сделкой за всю их жизнь. Потеря даже части денег может стать трагедией. Поэтому экономить на услугах риэлторов неразумно.