Жаль, что риэлторская деятельность не лицензируется

Виктория Ломаченкова, директор отделения агентства недвижимости «Итака», Санкт-Петербург

Виктория Иосифовна, что происходит сейчас на рынке сделок по купле-продаже и аренде жилой недвижимости в Санкт-Петербурге?

— Начало сезона было типичным — осенью рынок активизировался. Люди вернулись из отпусков и занялись решением накопившихся за лето жилищных проблем. Появляются новые предложения о продаже квартир, сделок открывается больше.

На рынке аренды осенью отмечался рост цен на 5–9% в зависимости от района города. Многие переезжают в Санкт-Петербург с семьями или предпочитают снимать жилье с друзьями, поэтому двух- и трехкомнатные квартиры довольно востребованы.

Что Вы назвали бы главной проблемой рынка недвижимости Санкт-Петербурга?

— Ценовые запросы продавцов жилья не соответствуют рыночной конъюнктуре. Рынок активизировался, и многие решили, что могут назначать за свой объект любую цену. Но это не так. Мы не вернулись к тем временам, когда рынок был во власти продавца, сейчас приоритет на стороне покупателя. А покупатель всегда точно знает, сколько он в состоянии заплатить за объект. Это не покупка пальто: можно подешевле на синтепоне, а можно подороже на натуральном пуху. Приобретая квартиру, люди обычно строго ограничены в бюджете. Вообще, отношение к продаже недвижимости парадоксально. Когда человек хочет купить, предположим, утюг, он обойдет несколько магазинов и выберет лучшее ценовое предложение. Но этот же человек не может понять, что в одном доме может стоять на продаже пять квартир с совершенно одинаковыми планировками, незначительно отличающихся лишь техническим состоянием, и что куплена будет самая дешевая из них.

Если рынок находится во власти покупателя, а продавцы неадекватно оценивают стоимость своих предложений, то что делать риэлтору?

— Объяснять. К этому сейчас в основном и сводится работа риэлторов. Среди продавцов квартир достаточно много людей, которые не унаследовали выставляемый на рынок объект от старших родственников, а приобрели его на свои деньги в обозримом прошлом, 5–10 лет назад. Они вложили в эту квартиру свои сбережения, сделали качественный ремонт и сейчас желают, чтобы все инвестиции вернулись с хорошей прибылью.

Обращаясь в агентство, люди ждут от нас каких-то запредельных компетенций — во что бы то ни стало продать квартиру за названную ими сумму. «Раз я к вам обратился, то вы должны сделать то, что я хочу». А агенты не золотые рыбки и волшебной палочки у них нет. Они живут в условиях рынка и могут продать только что, что кто-то хочет купить. Поэтому переговоры с продавцами — это сейчас главное. Нужно представлять факты, анализ цен на имеющиеся на рынке качественно аналогичные объекты. Доходит до того, что в совсем трудных ситуациях агенты готовы отвезти продавца в аналогичную квартиру, показать, что вот есть предложение, ничем не отличающееся от вашего, но по значительно более низкой цене. Но даже этот аргумент убеждает не всех. Люди готовы сидеть и ждать своего покупателя. Ждут годами и не дожидаются.

Десять лет назад, когда я начинала работать в этом бизнесе, было легче. Тогда звонил человек и спрашивал: «Хочу продать квартиру, сколько за нее можно выручить?» Мы исследовали аналогичные предложения и отвечали: «Столько то». Человек говорил: «Ок». И начиналась работа. Теперь доверия к специалистам меньше. Люди стали больше интересоваться новостями экономики, многие занимаются каким-нибудь бизнесом — бытовой опыт или опыт продаж мороженого переносится ими на сферу недвижимости. Но понять, как работает рынок, можно только проработав на нем долгие годы, поговорив с сотнями людей, прочувствовав их жизненные ситуации, поняв психологию покупателей и продавцов, закрыв десятки сделок. Приходится объяснять, что сотрудники агентства недвижимости — это не технический персонал, в задачи которого входит собрать документы, поставить предложение на рекламу, привести клиента и сходить с тобой в нотариат. Это люди, которые могут грамотно объяснить покупателю, в чем плюсы квартиры: в чистоте ли документов, в ремонте ли. Но если цена неадекватна ожиданиям покупателя, если нет звонков по объекту, то квартиру продать невозможно.

Конечно, есть и другая категория клиентов. Я говорю о продавцах недорогих объектов, типовых квартир в пятиэтажках, «хрущевках», «брежневках»; целью сделки для них является улучшение жилищных условий, вырученные за квартиру деньги становятся первым ипотечным взносом. Выбор таких объектов огромен, цены определены буквально до рубля, продать квартиру за сумму хотя бы незначительно превышающую рыночную в разумный срок невозможно в принципе. Плюс к этому люди хотят поскорее закрыть сделку и переехать в новое жилье. Рынок недорогих квартир значительно проще и динамичнее.

Как обстоит ситуация со сделками, касающимися квартир, расположенных в историческом центре города? Я говорю, прежде всего, о Невском проспекте и прилегающих к нему кварталах.

— У этого рынка есть своя специфика. В давние времена центр города был одной большой коммуналкой. Самые интересные объекты к текущему моменту уже расселены и раскуплены, фасадные части домов, выходящих на Невский проспект, переведены в фонд коммерческой недвижимости. Те предложения, которые сейчас есть на рынке, — это квартиры, переоборудованные из бывших коммуналок, роскошные, но все-таки не отвечающие всем критериям элитности. Второй класс предложений — до сих пор сохранившиеся коммунальные квартиры, интересные по своим размерам и местоположению, но с запросами владельцев, превышающими любые разумные для рынка пределы. Желающих купить такие объекты сейчас очень немного. Все, кто хотел и мог переехать на Невский проспект, уже живут на Невском проспекте.

А если говорить о квартирах бизнес-класса?

— Главная особенность рынка квартир бизнес-класса сейчас состоит в том, что еще с докризисных времен сохранились большие по площади квартиры в новых домах, оформленные в собственность строительных компаний. Сейчас можно купить совершенно новое готовое жилье в неплохом микрорайоне, давно подключенное ко всем коммуникациям, находящееся в заселенном доме, с развитой инфраструктурой шаговой доступности. Причем застройщики готовы существенно двигаться по цене для высвобождения средств в оборот. Такие квартиры заканчиваются, но они все еще есть. До кризиса такого не было никогда. Все сделки по приобретению новых площадей раньше закрывались еще на этапе строительства, и возможности заселения нужно было ждать довольно продолжительное время, иногда годами. Сейчас настоящее раздолье для покупателей. Кризис, кстати, повлиял на репутацию многих застройщиков.

Некоторые очень известные компании не смогли справиться с трудностями и были вынуждены замораживать строительство. Другие компании ничего не приостанавливали, не нарушали сроки сдачи объектов. Доверие в сфере девелопмента — это вещь, которая зарабатывается и восстанавливается годами. Поэтому у застройщиков, которые не ударили в грязь лицом, сейчас карт-бланш: они могут продавать новые проекты на стадии закладки и покупатели им поверят.

Кстати, об аренде в секторе бизнес-класса. На рынке есть недостаток двухкомнатных, трехкомнатных и даже четырехкомнатных квартир с хорошей отделкой и качественной мебелью, которые сдавались бы за сумму до 100 000 рублей в месяц. Потенциальные арендаторы есть, а предложить им нечего. Парадоксально, но факт.

Как повлиял кризис на профессиональное сообщество риэлторов? Уходили ли с рынка крупные компании?

— Нет, состав профессиональных участников рынка в Санкт-Петербурге не изменился. Все крупные риэлторы продолжают работу. В кадрах произошли сильные изменения. Бизнес, как семья: в тяжелые времена нужно поддерживать друг друга и жертвовать своим благополучием, много работать. Если члены семьи не готовы к этому, дело часто заканчивается разводом и разъездом. Если не готов коллектив, то происходят кадровые перестановки и увольнения.

Другое дело, что в Санкт-Петербурге огромное количество мелких риэлторских компаний. Они возникают — и исчезают буквально через несколько месяцев. Приходится гадать: произошла ли у кого-то из известных участников рынка смена организационно-правовой формы или это новые люди? Мы не очень любим работать с такими компаниями: непонятно, каковы они в деле, а среди партнеров и конкурентов хочется видеть профессионалов. Жаль, что риэлторская деятельность не лицензируется.

Вы говорите о возможности обмана продавца или покупателя?

— Да. Но замечу, что не о тех страшных историях, которые рассказывают по телевидению. Скажу честно, мне в жизни такие не встречались. Если человек обращается к официально работающей на рынке компании, то никаких катастрофичных последствий для него сделка купли-продажи квартиры иметь не будет. Другое дело, что недостаточно стабильные компании со случайными людьми в штате часто совершают неявный обман клиента. Можно неправильно сориентировать человека, не понять его потребности, уговорить его купить квартиру, которая ему не нравится, не совсем чисто провести сделку с точки зрения оформления документов. Не представить человеку все значимые для сделки факты, не дать ему достаточно времени на размышления — это ведь тоже обман, хотя, боюсь, не все мои коллеги с этим согласятся.

Квартира мечты по-питерски — какая она сейчас?

— У меня создается впечатление, что все приезжающие в наш город работать и снимающие здесь квартиру готовы буквально жить в метрополитене. Люди зациклены на близости к метро. А ведь прилегающие к выходам из станций кварталы не самое удобное место для жизни.

Однокомнатные квартиры — еще один фетиш, при том что цены на них неоправданно завышены. С небольшой добавкой можно снять или купить «двушку» чуть даль ше от метро, в зеленом районе, с хорошей трассой рядом, позволяющей быстро добраться и до центра, и до крупных загородных магазинов с большим выбором и более низкими по сравнению со среднегородскими ценами. Но люди уверены, что этот вариант им не подходит.

Отмечу, что этой осенью спрос на однокомнатные квартиры несколько снизился. В октябре «однушек» продано и куплено меньше, чем «двушек» и «трешек». Четырехкомнатные квартиры традиционно идут плохо. Во-первых, они, как правило, расположены в типовых домах с маленькой кухней и неудачной планировкой, в новых домах четырехкомнатных квартир, средних по площади, мало. Во-вторых, четыре комнаты — это жилье для большой семьи. А люди сейчас скорее разъезжаются, чем съезжаются, немногие хотят жить тремя поколениями под одной крышей. Конечно, если к этому не вынуждают обстоятельства.

Какие квартиры сдаются и продаются хуже всего?

— В Санкт-Петербурге плохо продаются квартиры в так называемых кораблях. Это дома с нестандартными окнами, однокомнатными квартирами без лоджий, маленькими кухнями, неудобными парадными, в которых никогда не бывает чисто и уютно, неудобными мусоропроводами. Эти квартиры продать или сдать очень сложно, даже однокомнатные и возле метро. Хотя когда-то «корабли» были в моде.