Рост спроса на торговые площади остается высоким

Гурам Тухашвили, аналитик Риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости

Какова текущая ситуация на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга?

— Активность рынка достаточно высока. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, сделок купли-продажи квартир за восемь месяцев текущего года было зарегистрировано на 35% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 12% больше, чем в 2008 году. Стоит отметить, что более высокие показатели фиксировались только в 2006 году, во время ажиотажа на рынке жилья.

Существенную поддержку рынку сегодня оказывают покупатели, использующие для приобретения квартир заемные средства. После возобновления работы банков по ипотечным программам число таких сделок стало расти, и сегодня их доля на рынке составляет около 37%. По сравнению с прошлым годом количество кредитов, выданных на покупку жилья, выросло почти в два раза, на 87%.

Цены пока не растут. Стоимость жилья остается примерно на том же уровне, что и год назад. Причиной этого служит в первую очередь высокий объем предложения, который дает покупателям относительно широкую возможность выбора и сохраняет соотношение спроса и предложения в уравновешенном состоянии. Объемы предложения растут, примерно на 7% с начала года.

В октябре средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир в Екатеринбурге составляла 53 769 руб. С начала года динамика этого показателя не превысила 1,5%. Даже если сравнивать с минимальной за последние три года ценой, которая фиксировалась в октябре прошлого года, то окажется, что за это время квартиры в городе подорожали только на 3%. Если рассматривать квартиры различной площади, то ситуация в целом остается стабильной. С начала года двух- и трехкомнатные квартиры изменились в цене на 1%. Сколько-нибудь заметная корректировка наблюдается только в сегменте однокомнатных
квартир. Стоимость же квартир с четырьмя и более комнатами неизменна.

Московские риэлторы говорят, что рынок трехкомнатных квартир практически умер…

В Екатеринбурге в настоящий момент наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, такие объекты покрывают более 70% спроса. Спрос на «трешки», безусловно, не столь высок, но вполне стабилен, я не могу сказать, что он падает.

Восстанавливается ли рынок офисных площадей?

— Важной тенденцией последних месяцев стало сокращение объема вакантных площадей на рынке офисов. После того как в начале прошлого года из-за неблагополучной экономической ситуации спрос на аренду в бизнес-центрах упал, в сегменте резко начало расти число незанятых помещений. В значительной степени на это повлиял и активный ввод новых объектов. За последние три квартала было введено около 36 000 кв. м офисов класса В. В результате объем вакантных площадей в классе В составил 22%, чтоне могло не отразиться на уровне ставок. Собственники новых бизнес-центров оказались вынуждены выходить на рынок с минимальными ценами. Откровенный демпинг привел к тому, что, с одной стороны, наполнение объектов удалось осуществить достаточно быстро, с другой — заниженные ставки оказали влияние на весь рынок и в итоге «просесть» пришлось всем его участникам.

Сейчас растут и наполняемость, и цены. Вакантные площади в сегменте В составляют около 17%, а в классе А они сократились до 9%. Аренда офисов класса С подорожала с декабря прошлого года на 3% и находится сегодня на уровне 620 руб. за кв. м в месяц. Безусловно, такой рост показателя нельзя назвать значительным, однако после стремительного прошлогоднего падения рынка текущие данные внушают определенный оптимизм.

Были ли компании, которые на фоне падения ставок аренды коммерческой недвижимости переезжали в более качественные офисы по сравнению с теми, которые они занимали раньше?

— Да, такая практика в текущем году встречалась часто. На рынок выходили объекты класса А и В, в которых из-за кризиса площади в аренду предлагались с хорошим дисконтом, иногда арендодатели откровенно демпинговали. Это было хорошей возможностью переехать в новый хороший офис по сниженной цене.

Как себя чувствует торговая недвижимость?

— По отдельным объектам арендные ставки продолжают корректироваться в сторону уменьшения, но средние показатели не снижаются уже в течение четырех кварталов. С начала года средний уровень арендной ставки в торговых центрах Екатеринбурга вырос на 6%. Это несмотря на то, что за год на рынок был выведен значительный объем новых площадей — более 150 000 кв. м.

Наполнение этих торговых центров проходило относительно быстро, и сегодня, по данным управляющих компаний, уровень вакантных площадей в среднем по городу не превышает 4–5%. Стоит отметить, что в конце 2009 года этот показатель превышал 10%. То есть рост спроса на торговые площади остается высоким. Вместе с тем стоимость аренды торговых площадей в Екатеринбурге еще далека от докризисного уровня. По сравнению с пиковыми показателями двухлетней давности ставки сегодня на 20% ниже.

Когда в Екатеринбурге восстановится докризисный уровень цен?

— Я бы не стал далеко заглядывать. Если говорить о жилой недвижимости, то на первичном рынке цены начнут расти довольно скоро. Дефицит предложения становится очевидным — в кризис девелоперы практически не выходили на рынок с новыми объектами, старые же, сданные объекты, потихоньку распродавались. В результате предложение сейчас невелико. Даже в этом сегменте восстановление докризисного уровня цен вряд ли случится ранее второй половины 2011 года.

Если говорить о рынке аренды коммерческой недвижимости, то роста стоит ожидать, прежде всего, в сегменте складских помещений. В городе активно развивается ритейл, вакантных качественных площадей на рынке практически нет, поэтому рост ставок в этом сегменте также ожидается в следующем году. Офисы и торговая недвижимость будут простаивать значительно дольше. Чтобы заполнить пустующие объекты, потребуется больше времени.