Собственники помещений не должны быть инертными
Корр.: как часто Вам приходится заниматься делами о незаконном создании ТСЖ? В целом насколько велика эта проблема сегодня?
— Проблема создания товариществ собственников жилья как одной из форм управления имуществом в многоквартирном доме муссируется уже достаточно долгое время, поскольку государство путем издания соответствующих законодательных актов в рамках проводимой реформы жилищно-коммунального хозяйства стимулирует собственников помещений к созданию ТСЖ.
В целом создание ТСЖ, по замыслу авторов реформы, направлено на улучшение положения собственников помещений, в частности, оно должно привести к повышению качества получаемых собственниками услуг и сокращению расходов на содержание жилого помещения и коммунальных услуг (которое возможно за счет того, что обслуживание и эксплуатация дома будут производиться на конкурсной основе организациями, предлагающими наиболее выгодные условия). Предполагается, что в условиях ТСЖ должны быть созданы условия для экономного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. Предусматривается, что будет предоставляться финансовая помощь со стороны государственных органов — государственные и муниципальные дотации на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт, на отдельные виды коммунальных услуг, компенсации за предоставление льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан.
Вместе с тем именно государственное софинансирование расходов ТСЖ на указанные нужды, а также поступление в ТСЖ денежных средств от собственников помещений притягивает различного рода нечистоплотных дельцов, которые, зачастую идя на нарушения действующего законодательства, пытаются получить доступ к «кормушке».
Дела о незаконном создании ТСЖ, к сожалению, в момент реформирования жилищно-коммунальной сферы редкими не назовешь. Однако я бы не стала изначально говорить о том, что данная проблема велика или невелика и что считать незаконным.
Прежде чем говорить о незаконности, нужно пояснить некоторые общие положения о ТСЖ: что же такое ТСЖ и кто может быть его учредителем. Это позволит понять, что следует считать незаконным при создании ТСЖ.
В соответствии со статьями 135–136 ЖК РФ товарищество собственников жилья есть некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Из данного определения следует ряд важных моментов.
Во-первых, членами ТСЖ (а значит, и его учредителями) могут быть только собственники: как физические, так и юридические лица, муниципальные образования, Российская Федерация и ее субъекты, поскольку собственниками помещений могут быть как те, так и другие.
В настоящее время получила распространение практика создания ТСЖ в еще строящихся домах. Жилищный кодекс предоставляет это право лицам, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Ими могут быть участники договоров долевого строительства жилья, а также застройщик, который обладает правом собственности на весь строящийся дом до заключения договоров о долевом строительстве и, как правило, сохраняет право собственности на некоторые помещения после завершения строительства дома.
Стремление застройщика как можно скорее создать в доме ТСЖ понятно, так как с момента ввода дома в эксплуатацию и до его полной передачи собственникам помещений проходит порой очень много времени, в течение которого застройщик обязан в соответствии с гражданским законодательством нести расходы по его содержанию (статья 210 ГК РФ).
Во-вторых, в ТСЖ могут входить собственники как жилых, так и нежилых помещений, что важно в свете тенденции строительства многофункциональных административно-жилых зданий, жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и гаражными комплексами.
В-третьих, ТСЖ — это добровольное, а не обязательное объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно пункту 2 статьи 30 Конституции РФ никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Следовательно, нельзя заставить собственника стать членом ТСЖ против его желания.
Первым этапом в становлении ТСЖ является принятие решения о его создании на общем собрании собственников помещений. Сразу отмечу, что следует неукоснительно соблюдать требования статей 45–48 ЖК РФ, регламентирующие порядок создания ТСЖ. Дело в том, что небрежное отношение к процедуре создания может в дальнейшем повлечь негативные последствия вплоть до ликвидации товарищества в целом.
Корр.: какие нарушения встречаются чаще всего?
— В основной своей массе нарушения при создании ТСЖ имеют место на стадии подготовки и проведения общего собрания собственников помещений.
Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома должно проводиться, как я уже отметила, по правилам, предусмотренным статьями 45–48 ЖК РФ. Инициатором проведения такого собрания вправе выступить любой собственник помещения, которым, как мы выяснили, может быть как физическое, так и юридическое лицо, а также муниципальное образование, Российская Федерация и ее субъекты (если они являются собственником помещения).
Интересы города Москвы по вопросам, связанным с созданием ТСЖ, в соответствии с Постановлением № 299-П осуществляет ГУ ИС соответствующего района. В иных субъектах Федерации интересы муниципальных образований представляют уполномоченные ими органы.
Подготовка к проведению собрания является крайне важной и трудоемкой стадией. В соответствии с пунктом 3 статьи 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, на общем собрании необходимо обеспечить кворум в 51% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Для этого рекомендуется заранее посчитать количество голосов каждого собственника, которое пропорционально доле в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (пункт 3 статьи 48 ЖК РФ), по следующей формуле:
Площадь собственника
Доля собственника = ----------------------------------- x 100%,
Общая площадь
где Площадь собственника — площадь помещения, принадлежащего конкретному собственнику;
Общая площадь — общая полезная площадь дома.
Данные сведения первоначально можно почерпнуть из технического паспорта дома, который можно получить в соответствующем бюро технической инвентаризации. В дальнейшем рекомендуется уточнить общую площадь помещения каждого собственника в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, поскольку, как показывает практика, сведения о площади жилого помещения в техническом паспорте дома и свидетельствах о праве собственности могут отличаться.
Также немаловажен порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания. Жилищный кодекс регламентирует данный момент в пунктах 4 и 5 статьи 45 ЖК РФ. Так, уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено инициатором каждому собственнику помещения в данном многоквартирном доме заказным письмом либо вручено под роспись не позднее десяти дней до даты проведения собрания. Уведомление необходимо разослать каждому собственнику в случае, если помещение находится в собственности двух и более лиц. Уведомление должно в обязательном порядке содержать информацию, указанную в пункте 5 статьи 45 ЖК РФ, а именно:
— сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
— форму проведения собрания;
— дату, место, время проведения собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дату окончания приема решений собственников о вопросах, поставленных на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
— повестку дня собрания;
— порядок ознакомления с проектом устава ТСЖ, который будет представлен на собрании, и место или адрес, где с ним можно ознакомиться.
Кроме того, имеет смысл напомнить собственникам помещений о необходимости иметь при себе паспорт (и нотариально заверенную доверенность, в случае если на собрании присутствует представитель собственника), а также правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности).
Составляя текст уведомления, необходимо помнить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, или изменять повестку данного собрания. Повестка дня при создании ТСЖ должна быть следующей:
— выбор в качестве способа управления многоквартирным домом товарищества собственников жилья — создание ТСЖ;
— утверждение устава ТСЖ;
— определение состава правления ТСЖ и избрание его членов;
— определение состава ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ и избрание ее членов (кандидатуры ревизора).
Для голосования кроме уведомлений следует подготовить листы голосования для каждого собственника, по каждому вопросу, где были бы графы «За», «Против», «Воздержался».
В своей практике на указанных стадиях я встречала следующие нарушения:
а) инициаторами собрания выступают лица, не имеющие никакого отношения к дому, т.е. не собственники жилых или нежилых помещений в доме;
б) эти же лица впоследствии становятся председателями ТСЖ и членами правления;
в) собственники дома не уведомляются о проведении собрания не только в письменном виде, но и даже посредством объявлений на досках подъездов (что по большому счету также недопустимо);
г) повестка дня отличается от вопросов, отраженных в решениях и в протоколе общего собрания;
д) подделка подписей собственников в решениях, представленных якобы от их имени, а также подделка подписей в реестрах уведомлений собственников о проведении собрания по вопросу создания ТСЖ;
е) отсутствие в решениях собственников информации о лице, подписавшем решение, сведений о правоустанавливающих документах, о правах на жилое помещение;
ж) ввиду некачественной подготовки документов или вследствие чьего-либо умысла ГУ ИС может проголосовать и за те квартиры, у которых есть собственник – физическое лицо. Соответственно, такой голос носит незаконный характер.
Приходилось сталкиваться и с такими случаями, когда лицо, представлявшее документы в ИФНС на регистрацию ТСЖ, действовало по доверенности, в которой не указана дата ее совершения. Следует иметь в виду, что, в соответствии со статьей 186 ГК РФ доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
Корр.: по каким причинам создаются незаконные ТСЖ? Злой умысел? Опишите типичные мошеннические схемы.
— Зачастую ТСЖ создается с нарушениями действующего законодательства исключительно ввиду недостаточной правовой грамотности инициаторов и отсутствия юридического сопровождения процесса создания ТСЖ.
Но существует и вероятность умышленно незаконного создания ТСЖ нечистоплотными лицами исключительно в целях получения контроля над финансовыми потоками, которые поступают в ТСЖ.
При этом могут быть использованы, например, следующие мошеннические схемы:
— подготовка и направление документов на регистрацию ТСЖ без ведома собственников помещений дома (в том числе подделка документов с результатами голосования);
— подделка части документов — оформление решений по вопросам создания ТСЖ за отсутствующих или не проголосовавших лиц — для создания необходимого кворума;
— инициирование проведения общего собрания по вопросам создания ТСЖ лицами, не являющимися собственниками помещений в доме. При этом данными лицами могут быть представлены документы, содержащие ложные сведения о правах лица на помещения в жилом доме (случаи, когда лицо утратило права на помещение либо сфальсифицировало документы);
— нередко жителей путем обмана побуждают расписаться в неких бумагах, которые потом оказываются бюллетенями для заочного голосования;
— средства массовой информации также подробно рассказывали о том, как собираемые мошенниками подписи жителей на получение неких продуктовых наборов стали в итоге утверждающими создание ТСЖ.
Вероятно, что сотрудники административных структур (районных управ и ГУ ИС) также могут быть причастны к незаконному созданию ТСЖ.
Большие неприятности приносит институт управляющих организаций, которым на основании договора управления жителями передаются большие права. Настолько большие, что можно говорить, что жители становятся рабами подписанного ими договора управления.
Ведь собственники помещений узнают о том, что в их доме создано ТСЖ, только получив очередную квитанцию на оплату жилья и коммунальных услуг с реквизитами управляющей организации.
Таким образом, как видим, единственным способом защитить свои интересы по вопросам, связанным с управлением жилым домом, является активная позиция самих жильцов: необходимо обращать внимание на поступающие квитанции, на информацию на досках объявлений в подъездах (дабы не пропустить объявление о проведении общего собрания собственников), самим или через доверенных лиц обязательно участвовать в собраниях и голосованиях по поводу создания ТСЖ.
Поспешность создания ТСЖ объясняется стремлением властей быстрее сбросить с себя бремя капитального ремонта общего имущества домов, квартиры в которых большей частью были приватизированы, и переложить его на собственников квартир.
Корр.: как часто ТСЖ оказываются незаконными из-за неграмотности и некомпетентности их создателей?
— Незаконными ТСЖ оказываются зачастую не из-за неграмотности их создателей, а из-за спешки, в которой создают ТСЖ и зачастую не обращают внимание на важные аспекты. А еще из-за желания поскорее получить в управление дом и, как следствие, достаточно высокий доход. Обычная жадность, если так можно сказать.
Вместе с тем для обеспечения соблюдения положений действующего законодательства в процессе создания ТСЖ целесообразно воспользоваться услугами профессионального юриста для его сопровождения.
Корр.: на Ваш взгляд, как предотвратить спорные ситуации? Возможно, следует что-то изменить в законодательстве?
— Действующим законодательством достаточно подробно регламентированы все этапы создания ТСЖ. Однако уровень правовой грамотности населения, к сожалению, остается чрезвычайно низким, соответственно, необходима определенная разъяснительная работа по вопросам создания и деятельности ТСЖ.
Вместе с тем наилучшим способом предотвращения подобного мошенничества, как и любого другого правонарушения, была бы неотвратимость уголовного преследования и наказания. Однако, к сожалению, даже о возбужденных уголовных делах, не говоря уже о вынесенных приговорах, неизвестно, что создает у нечистоплотных лиц ощущение безнаказанности.
Кроме того, судьи, установившие в ходе рассмотрения дел по вопросам создания ТСЖ факты нарушения законности или признаки преступления (в частности, подделку подписей от имени собственников жилых помещений), недопустимо редко пользуются своими процессуальными правомочиями, предусмотренными статьей 226 ГПК РФ, на вынесение соответственно частных определений (в адрес соответствующих организаций или соответствующим должностным лицам) или на направление сообщений об обнаружении признаков преступления в органы дознания или предварительного следствия.
Все это создает определенные предпосылки для разного рода злоупотреблений.
Корр.: что делать собственникам, если они вдруг узнали о создании ТСЖ без их участия? Необходимые документы, порядок действий и т.д.
— Прежде всего, следует обратиться в ИФНС по месту регистрации ТСЖ с заявлением, предварительно уплатив пошлину, о выдаче копии протокола общего собрания собственников жилых помещений (на основании которого, собственно, и проводится регистрация ТСЖ), копии устава ТСЖ и выписки из государственного реестра юридических лиц в отношении ТСЖ.
Зачастую собственники, получая данные документы, приходят в ужас, когда видят в протоколе общего собрания подписи, сделанные якобы от их имени.
Если жители в полученных документах обнаруживают поддельные подписи, необходимо обратиться в экспертное учреждение с просьбой о проведении исследования почерка, после чего с полученным заключением обратиться в правоохранительные органы (в противном случае более вероятен отказ в возбуждении уголовного дела).
Иногда происходит и так, что подписей жителей нет, но собственники уверены в том, что собрание не проводилось, соответственно, протокол содержит недостоверные сведения, да и сама процедура создания нарушена, так как никто из собственников не был уведомлен о проводимом собрании.
В любом из описываемых случаев необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании недействительным протокола общего собрания, а также решения налогового органа о регистрации ТСЖ.
Зачастую ошибкой бывает то, что собственники обращаются с требованиями о ликвидации ТСЖ на основании статьи 61 ГК РФ. Это большая ошибка, так как согласно данной норме юридическое лицо может быть ликвидировано по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано.
Между тем следует знать, что статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (часть 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами. К таким способам защиты гражданских прав относится признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (статья 12 Гражданского кодекса РФ), в том числе решение налогового органа о регистрации ТСЖ.
При этом в соответствии со статьей 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
Нужно помнить, что в одиночку в суде не справиться. От одних правильно заявленных требований мало что зависит. Обращение должно носить коллективный характер, нельзя забывать и о свидетельских показаниях. Важно, чтобы позиция собственников в суде была аргументирована, подтверждена доказательствами.
Подводя итог всему сказанному, еще раз хочу заметить, что собственники помещений не должны быть инертными, а, во-первых, внимательно следить за жизнью своего многоквартирного дома, а, во-вторых, не опускать руки и отстаивать свои права.