К вопросу о равноценном возмещении при изъятии земельных участков под многоквартирными домами для государственных и муниципальных нужд

Павел Макеев, кандидат юридических наук, член Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России»

Одним из актуальных в жилищном праве является вопрос о равноценном возмещении при изъятии земельных участков под многоквартирными домами для государственных и муниципальных нужд.

В ст. 35 Конституции Российской Федерации от 12.12.1993 (далее — Конституция РФ) определено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Рассмотрим вопрос о том, как условие о равноценном возмещении при изъятии земельных участков под многоквартирными домами для государственных или муниципальных нужд реализуется на практике.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (далее — ЖК РФ) признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае если собственники жилых помещений в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

В соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно подп. «и» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума ВС РФ № 14) если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

Вполне очевидно, что случаи, когда размер выкупной цены изымаемого жилого помещения равен стоимости предоставляемого жилого помещения, единичны. Как правило, изымаемое жилое помещение располагается в домах ветхого и аварийного жилищного фонда, а следовательно, его рыночная стоимость существенно ниже стоимости предоставляемого жилого помещения, которым располагают органы местного самоуправления муниципальных образований.
В связи с этим возможность получения собственником изымаемого жилого помещения другого жилого помещения находится в прямой зависимости от его материального положения. Способен ли он доплатить разницу в стоимости жилых помещений, если стоимость предоставляемого жилого помещения окажется выше выкупной цены изымаемого жилого помещения?

Разрешение ситуации, когда собственник изымаемого жилого помещения не имеет возможности доплатить разницу в стоимости жилых помещений, предлагается в подп. «и» п. 20 Постановления Пленума ВС РФ № 14. Согласно названному подпункту собственнику изымаемого жилого помещения с его согласия другое жилое помещение может быть предоставлено не на праве собственности, а на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения).

Из анализа данного положения следует, что в случае предоставления собственнику изымаемого жилого помещения другого жилого помещения во владение и пользование по договору найма производить оплату разницы между стоимостью предоставляемого и изымаемого жилых помещений не требуется. По этой причине жилое помещение по договору найма может быть предоставлено собственнику, не способному произвести оплату разницы между стоимостью предоставляемого и изымаемого жилых помещений, если выкупная цена изымаемого жилого помещения ниже стоимости предоставляемого жилого помещения.

Вместе с тем предоставление собственнику взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения на основании договора найма нарушает его конституционные права, так как фактически он лишается собственности. Кроме того, предоставление собственнику изымаемого жилого помещения другого жилого помещения не на праве собственности не отвечает условиям равноценного возмещения в случае принудительного отчуждения имущества для государственных и муниципальных нужд.

В связи с этим очевидно, что разъяснение, содержащееся в Постановлении Пленума ВС РФ № 14, в части указания на возможность предоставления собственнику изымаемого жилого помещения с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения) противоречит ст. 35 Конституции РФ, согласно которой право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Обеспечить условие равноценного возмещения возможно путем заключения договора мены с собственником изымаемого жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставившим ему жилое помещение взамен изымаемого.
Однако на практике при заключении данного договора возникают препятствия.

Так, например, 22 марта 2011 года предметом рассмотрения в Президиуме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации стал спор о возможности заключения договора мены при переселении граждан из ветхого и аварийного жилья с признанием обмениваемых жилых помещений равноценными .

Как следует из материалов дела, муниципальное образование городской округ Самара (далее — муниципальное образование) в лице департамента управления имуществом городского округа Самара (далее — департамент) и гражданка Исайкина А.А. заключили договор мены жилыми помещениями от 23.06.2009 (далее — договор мены), по условиям которого принадлежащая муниципальному образованию на праве собственности однокомнатная квартира № 159 общей площадью 37,2 кв. метра, расположенная по адресу: г. Самара, Кировский р-н, Ташкентский пер., д. 43, рыночной стоимостью 2  125 500 рублей согласно отчету об оценке передается в собственность гражданке Исайкиной А.А., а принадлежащая ей на праве собственности однокомнатная квартира № 12 общей площадью 21,8 кв. метра, расположенная по адресу: г. Самара, Самарский р-н, ул. Льва Толстого, д. 83, передается в собственность муниципального образования.

Полная версия статьи в печатной версии журнала Жилищное Право или на сайте через 3 месяца.