Увы, налоги надо платить

Зоя Вешкурцева, юрист

Глава департамента жилищной политики Москвы Николай Федосеев посетовал, что 90% сдаваемых в аренду квартир в Москве сдаются нелегально без уплаты налогов. Ежегодно в Москве в аренду сдается около 1 млн квартир. Иногда больше, иногда меньше. Если верить главе департамента жилищной политики, то ежегодно арендодатели «воруют» у бюджета почти 50 млрд рублей. Впрочем, виноваты в этом не арендодатели, а фискальная политика государства, при которой людям проще рискнуть и не заплатить налог, чем, заплатив его один раз, столкнуться с дополнительными проблемами.

Глава департамента жилищной политики Москвы Николай Федосеев сообщил, что 90% сдаваемых в аренду квартир в Москве сдаются нелегально, с них не уплачиваются налоги.

Эта тема обсуждалась в широких кругах, и опросы показали, что арендодатели считают уплату налогов «непозволительной роскошью».
Между тем ответственность за это нарушение установлена очень серьезная. Однако граждане предпочитают рисковать и в массовом порядке уклоняются от уплаты налога.
Коснемся правовой стороны вопроса.

1. Основания для исчисления налога.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) для целей налогообложения к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации.

Полученные доходы облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (подпункт 4 пункта 1 статьи 208, статья 209, пункт 1 статьи 224 НК РФ).

В Письме УФНС РФ по г. Москве от 18.03.2011 № 20-14/4/025670@ «О порядке налогообложения доходов физических лиц, не зарегистрированных в качестве ИП, полученных от сдачи в аренду имущества» разъяснено, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 223 НК РФ дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц, — при получении доходов в денежной форме.
В соответствии с пунктом 2 статьи 228 НК РФ налогоплательщики, получившие доход по договору найма (аренды), самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 НК РФ. Одновременно в соответствии с пунктом 1 статьи 229 НК РФ налогоплательщики, получившие доход по договору найма, обязаны не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, представить в ИФНС по месту постоянного жительства налоговую декларацию.

В случае если доход по договору аренды, заключенному физическим лицом, которое не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, не был получен, у данного лица не возникает обязанности по декларированию дохода и уплате налога на доходы физических лиц.
В другом письме было разъяснено, что в случае прекращения выплат арендной платы до конца налогового периода данный налогоплательщик обязан в пятидневный срок со дня прекращения таких выплат представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде и уплатить НДФЛ не позднее чем через 15 календарных дней с момента подачи такой декларации. Кроме того, при наличии договоров аренды и платежных документов налогоплательщик-арендодатель вправе приложить их копии к налоговым декларациям, представляемым в налоговый орган в изложенном порядке (Письмо УФНС по г. Москве от 23.08.2010 № 20-14/4/088374@ «О налогообложении НДФЛ доходов, полученных от сдачи в аренду квартир»).

Кроме того, было разъяснение и насчет того, облагается ли налогом доход в виде арендной платы, которая включает оплату коммунальных услуг. На что в письме УФНС РФ по г.  Москве от 17.05.2010 № 20-14/4/050989 был дан такой ответ.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Следовательно, содержание имущества, в том числе уплата коммунальных платежей, является обязанностью собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или сдается им в аренду.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом в статье 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон (статья 421 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Арендодатель и арендатор вправе в договоре аренды возложить указанную в пункте 2 статьи 616 ГК РФ обязанность на арендодателя, который может учесть все свои затраты, связанные с расходами на содержание имущества, в составе назначаемой им арендной платы. В данном случае собственник квартиры может компенсировать расходы по оплате коммунальных платежей, получая их в составе назначенной арендатору арендной платы.

Следовательно, доход, полученный физическим лицом – арендодателем в виде арендной платы (включая доход в виде компенсации расходов по оплате коммунальных платежей), является объектом налогообложения НДФЛ. При этом арендодатель не вправе учитывать в целях налогообложения произведенные расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей по данной квартире.

Таким образом, налог на доходы физических лиц уплачивается с дохода от сдачи в аренду квартиры в размере 13% от полученного дохода. Физическое лицо, получившее доход, обязано самостоятельно исчислить налог и подать налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, представить в ИФНС по месту постоянного жительства налоговую декларацию.

2. Ответственность за нарушение налогового законодательства

Полная статья в печатной версии Жилищное право или через 3 месяца на сайте.

Источник: Жилищное право