Совет многоквартирного дома

Александр Рыжов, руководитель аппарата комитета Законодательного собрания Нижегородской области по вопросам градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса

Федеральный закон от 04.07.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» обеспечил усовершенствование практически всех аспектов правового регулирования отношений по управлению многоквартирными домами. Основой данных изменений стали выводы из 6-летнего опыта реализации положений Жилищного кодекса РФ в сфере управления многоквартирными домами.

Реализация потребности граждан в безопасных и благоприятных условиях проживания в многоквартирном доме возможна в том случае, если собственники помещений в таком доме выберут способ управления таким домом и реализуют его. При выборе способа управления «управляющая организация» это означает, что собственники помещений в многоквартирном доме:

а) сумеют найти подходящего контрагента — организацию, согласную на управление данным домом;

б) разработают и согласуют проект договора управления между собой и с будущей управляющей организацией, урегулировав все его существенные условия, предусмотренные частью 3 статьи 162 ЖК РФ (состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления);

в) утвердят условия договора управления в установленном ЖК РФ порядке и обеспечат его заключение в надлежащей форме;

г) обеспечат фактический контроль за выполнением договора управляющей организацией, необходимый уровень взаимодействия, претензионной работы;

д) при необходимости сумеют обеспечить внесение необходимых изменений в договор управления, а при невыполнении управляющей организацией обязательств по договору сумеют защитить свои интересы, в том числе расторгнуть договор управления и обеспечить заключение и реализацию такого договора с иной организацией.

Выполнение данных условий требует самоорганизации собственников помещений в многоквартирном доме.

Одним из важнейших новшеств является совет многоквартирного дома.

Совет многоквартирного дома призван обеспечить достаточный уровень такой самоорганизации собственников помещений в многоквартирном доме в целях реализации их полномочий в сфере управления многоквартирным домом при приемлемом уровне их материальных, временных и материальных издержек, усилий.
Без надлежащего уровня самоорганизации положение разрозненных собственников помещений в многоквартирном доме как стороны договора управления заведомо гораздо слабее, чем положение управляющей организации. Собственникам помещений в многоквартирном доме, желающим воздействовать на управляющую организацию более эффективно, чем просители, то есть как равноправная сторона договора управления, придется либо действовать через суд, либо собрать сторонников, обеспечивающих большинство голосов на соответствующем собрании. Неорганизованные в товарищество собственники помещений в многоквартирном доме не располагают механизмом для сбора обязательной платы, необходимой для ведения спора с управляющей организацией в суде.

Следует отметить, что надлежащий уровень организации собственников помещений в многоквартирном доме обеспечивается созданием товарищества собственников жилья.
Однако предписать собственникам помещений в многоквартирном доме обязанность создания товарищества собственников жилья было бы неправильно по следующим основаниям.

Товарищество собственников жилья является лишь одним из трех предусмотренных ЖК РФ для выбора собственниками помещений способов управления многоквартирными домом.

Создание и обеспечение деятельности товарищества собственников жилья подразумевает, даже в случае заключения товариществом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенные дополнительные расходы собственников помещений.

В связи с тем что товарищество собственников жилья является юридическим лицом, которое вступает в гражданско-правовые, жилищные, налоговые и иные правоотношения, к правлению товарищества и председателю такого правления объективно предъявляются определенные квалификационные требования. Создание товарищества при отсутствии правления надлежащей квалификации повлечет мало предсказуемые последствия.

Кроме того, Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 03.04.1998 № 10-П пункты 1, 3 и 4 статьи 32 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», предусматривавшие, что членами товарищества собственников жилья являются домовладельцы – собственники помещений в кондоминиуме, членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке, после организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение, были признаны не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления домовладельца.

Новой статьей 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений обязаны избрать совет многоквартирного дома, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры.
Более того, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома в отличие от товарищества собственников жилья не располагает поступлениями от обязательной платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, поступлениями от обязательных взносов членов товарищества.

Претензионная работа с организацией, управляющей многоквартирным домом (при непосредственном управлении — с соответствующими организациями), обеспечивается за счет усилий и личных средств наиболее мотивированной части собственников помещений.

Поэтому крайне важной для реализации задач совета многоквартирного дома является возможность защиты советом интересов собственников помещений в административном порядке.

Часть 2 статьи 11 ЖК РФ устанавливает, что защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами.

Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрел необходимый административный порядок защиты прав собственников помещений. Именно орган местного самоуправления на основании обращения председателя совета многоквартирного дома, собственников помещений, органов управления товарищества собственников жилья о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ, организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства. В случае если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом

Полная статья в печатной версии Жилищное право или через 3 месяца на сайте.

Источник: Жилищное право