Перевод жилого помещения в нежилое: проблемы, поиски, решения
Наталья Егорочкина, юрист коллегии адвокатов «Левинсон и партнеры»
Независимо от экономической ситуации и от любых прогнозов — даже самых мрачных —в стране каждый день регистрируются новые индивидуальные предприниматели и юридические лица различных организационно-правовых форм. Игра на деловом поле, как правило, начинается с выбора места дислокации. Речь пойдет не о юридическом адресе — все мы знаем, что многие организации видели свой адрес местонахождения только на бумаге, — а о гораздо более важном. О реальном адресе осуществления предпринимательской деятельности. О том месте, где можно принимать клиентов и вести переговоры, где размещены витрины, продукты и холодильные установки, — в зависимости от того, какой вид деятельности выбрал новоиспеченный предприниматель.
Темпы строительства новых объектов недвижимости не успевают за темпами развития бизнеса. Да и строятся бизнес-центры и торговые комплексы порой не в самых удачных местах, не с таким клиентопотоком, на какой рассчитывал создатель фирмы. Про стоимость аренды помещения и говорить не приходится.
Самым распространенным выходом до сих пор остается открытие офисов и магазинов прямо в жилых домах на месте бывших квартир. Именно бывших — в Российской Федерации не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций без осуществления перевода жилого помещения в нежилое. Эта норма содержится в статье 288 Гражданского кодекса, а процедура такого перевода подробно описана в Жилищном кодексе.
До недавнего времени многих предпринимателей настораживало отсутствие в жилищном законодательстве прямых указаний на виды предпринимательской деятельности, требующие обязательного перевода жилого помещения, в котором они осуществляются, в нежилой фонд. Строгий запрет закона на размещение промышленных производств в жилых домах понятен всем. Но что делать, скажем, агентствам недвижимости или стоматологическим клиникам?
Статья 17 Жилищного кодекса позволяет использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Размытость приведенной нормы и ее явное противоречие вышеупомянутой норме ГК РФ вызывали множество споров.
Данный пробел отчасти заполнило Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», указывающее, что под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1–3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
Несмотря на теоретически внесудебный, четко регламентированный статьями 22–24 Жилищного кодекса РФ порядок перевода помещений из одной категории в другую, судебные разбирательства, связанные с этой проблемой, нередки. Чаще всего оспариваются решения органов местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.
Так, в феврале 2011 года Волжский городской суд Волгоградской области рассмотрел дело по иску Н. к администрации городского округа о признании постановления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое незаконным и об обязании администрации городского округа осуществить такой перевод в установленном законом порядке. Спорное жилое помещение являлось объектом культурного наследия регионального значения. Основанием для отказа указано то, что заявителем не были соблюдены требования, предусмотренные статьей 22 ЖК РФ, выражающиеся в отсутствии согласования областного органа охраны культурного наследия, что необходимо в силу пункта 4 статьи 35 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».
Заявителем в администрацию городского округа были предоставлены все требуемые документы, необходимые для перевода спорного помещения в нежилое.
Предоставления согласия областного органа охраны культурного наследия от него не требовалось. Согласие комитета по культуре местной администрации должно было выражаться в охранном обязательстве.
В судебном заседании Н. предоставил охранное обязательство на указанное жилое помещение, выданное комитетом по культуре, и пояснил, что при сдаче документов в администрацию городского округа администрация не требовала предоставить данный документ.
На основании изложенного суд решил, что гражданином Н. не нарушается порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение, и полностью удовлетворил требования истца.
В данной ситуации у собственника раритетного помещения возникла необходимость предоставить документ, не названный в статьях 22–24 Жилищного кодекса РФ. Это лишний раз доказывает, что перечень указанных в кодексе документов не является исчерпывающим и обстоятельства могут потребовать получения дополнительных разрешений.
Нижегородским судьям пришлось столкнуться с еще более сложной ситуацией, рассматривая гражданское дело по иску Г. к администрации Нижнего Новгорода и администрации Автозаводского района о переводе жилого помещения в нежилое, сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности на нежилое помещение.
Истица приобрела в собственность жилое помещение площадью 46 квадратных метров и решила перевести его в нежилое для размещения промтоварного магазина. Экспертная организация выдала собственнице заключение о том, что перевод будет возможен только при условии выполнения следующих требований:
1) при разборке ненесущих перегородок и пробивке проема исключить динамические и импульсивные методы; пробивку проема производить строго согласно проекту; заключить договор на проведение авторского надзора за исполнением работ по перепланировке жилой квартиры; представить акты на скрытые работы;
2) подключение к энергоносителям должно быть выполнено согласно техусловиям, выданным соответствующими организациями;
3) при скрытой прокладке стояков лицевая панель шахты должна быть съемной;
4) перед началом производства земляных работ по устройству отдельного входа вызвать представителей владельцев подземных коммуникаций; существующие окна-продухи в подвал сохранить; выполнить благоустройство прилегающей территории;
5) все работы должны производиться специализированной организацией при строгом соблюдении строительных норм и правил и в соответствии с согласованным проектом; предоставить договор и лицензию подрядной организации.
Сложности не остановили истицу, и ею был оформлен и согласован с соответствующими инстанциями проект переустройства квартиры для использования в качестве нежилого помещения. Через своего представителя истица обратилась в администрацию Автозаводского района г. Нижнего Новгорода с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, переустройстве и перепланировке жилого помещения.
В ходе обследования межведомственной комиссией по переводу жилых помещений в нежилые было установлено, что в квартире уже выполнены ремонтно-строительные работы без разрешительной документации, а именно: выполнено переоборудование оконного проема в дверной проем для организации отдельного входа в помещение; произведен монтаж конструкции отдельного входа без оформления ордера на проведение работ; квартира использовалась как нежилое помещение.
30.04.2010 межведомственная комиссия рассмотрела заявление и документы по вопросу перевода жилого помещения в нежилое и на основании акта комиссионного обследования от 09.04.2010 отказала в переводе указанной квартиры в нежилое помещение в соответствии с пунктом 3 статьи 24 ЖК РФ, поскольку не соблюдены предусмотренные статьей 22 части 1 ЖК РФ условия перевода жилого помещения в нежилое, так как строительные работы на 09.04.2010 были выполнены без разрешения межведомственной комиссии по переводу жилых помещений в нежилые.
В квартире была выполнена перепланировка следующего типа: демонтаж ненесущей перегородки между ванной, санузлом и прихожей; демонтаж ненесущей перегородки между кухней и прихожей; демонтаж ненесущей перегородки между жилой комнатой и прихожей; демонтаж подоконного простенка с целью устройства отдельного входа; устройство проема в кирпичной стене; монтаж вновь возводимых перегородок из ГВЛ (ГВЛ влагостойкие); демонтаж санитарно-технических приборов в кухне, санузле, ванной; монтаж унитаза и умывальника в санузле; устройство крыльца; закладка входа в квартиру. Данная перепланировка и переоборудование квартиры произведены в строгом соответствии с чертежами, выполненными проектной организацией. Вход в данное помещение выполнен в строгом соответствии с эскизным предложением. Согласно заключению о соответствии выполненной перепланировки и переоборудования требованиям строительных норм и правил перепланировка квартиры произведена в соответствии с требованиями СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» в части обеспечения объемно-планировочного решения, что обеспечивает требуемую инсоляцию, вентиляцию и эксплуатацию данного помещения.
Представитель ответчиков сообщила суду, что истицей выполнены работы по организации отдельной входной группы к спорному помещению на земельном участке, который является общим имуществом в многоквартирном доме. Возведенная истицей входная группа является самовольной постройкой, которая в соответствии со статьей 222 ГК РФ подлежит сносу. В случае сноса входной группы перевод квартиры в нежилое помещение невозможен. В результате перепланировки и переустройства изменились границы и размер общего имущества в многоквартирном доме, также изменились доли в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, нарушены права и законные интересы собственников помещений.
На момент обследования квартиры перепланировка внутренних самонесущих перегородок допустима и не влияет на несущую способность жилого дома. Устройство проема в несущей кирпичной стене выполнено путем его усиления металлической конструкцией в соответствии с черт. АС-6-8. При устройстве обособленного входа в данное помещение был демонтирован подоконный простенок, что не влияет на несущую способность дома (перемычка над оконным проемом не затронута, проем по ширине не увеличен).
Заложен вход в квартиру в соответствии с требованиями СНиП. Внутренняя разводка холодного, горячего водоснабжения, канализации выполнена над существующим полом в соответствии с требованиями государственных стандартов и соблюдением санитарных норм и правил. Стояки холодного водоснабжения, канализации и отопления не повреждены. Санитарно-технические приборы демонтированы.
Полотенцесушитель демонтирован, стояк проходит транзитом на верхние этажи, что не влияет на отопительную систему жилого дома. Демонтированы отопительные приборы, установлены импортные строго по теплотехническому расчету. Унитаз и умывальник смонтированы на площадях вновь спланированного санузла. Предусмотрена установка электрического водонагревателя с целью обеспечения данного помещения горячей водой. Вентиляционные короба и решетки остались на том же месте и такого же сечения. В санузле выполнена вытяжная вентиляция через оцинкованный венткороб, ведущий в автономный вентканал. В санузле выполнена гидроизоляция из 3-х слоев рубероида на битумной мастике с заводом на стены на 300 мм. Стены и потолок, примыкающие к соседним жилым помещениям, отделываются звукоизоляционным материалом. Функциональное назначение помещений квартиры изменено, так как помещение будет использоваться в качестве нежилого. Пути эвакуации соблюдаются. Строительные материалы, применяемые при отделочных работах, имеют пожарный сертификат соответствия и санэпидзаключения. В результате выполненной перепланировки данное помещение изолируется от жилых помещений и может использоваться как самостоятельное помещение общественного назначения (в данном случае магазина промышленных товаров).
Квартира расположена на первом этаже многоэтажного дома, имеется техническая возможность оборудовать отдельный доступ к квартире, минуя помещение (подъезд), обеспечивающий доступ к жилым помещениям, квартира для постоянного или временного проживания не используется, право собственности на жилое помещение правами третьих лиц не обременено.
Решением собственников помещений в многоквартирном доме, принятым на общем собрании путем голосования в соответствии с ЖК РФ, Г. была передана в пользование часть земельного участка под строительство отдельной входной группы к помещению.
При принятии решения суд руководствовался тем, что выполненная перепланировка и переоборудование в нежилое помещение соответствуют требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных норм, действующих на территории РФ, обеспечивают безопасную для здоровья и жизни людей эксплуатацию помещения, не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни и здоровью, в связи с чем суд счел необходимым сохранить нежилое помещение в перепланированном и переустроенном состоянии.
Суд также решил, что за истицей также должно быть признано право собственности на нежилое помещение, имеющее отдельный вход с улицы, поскольку на его возведение получено согласие собственников помещений многоквартирного дома.
Требования истца были полностью удовлетворены.
Рассмотрим еще один случай, когда переустройство или перепланировка стали основанием для отказа в изменении назначения объекта недвижимости. На этот раз одобренного судом. В сентябре 2011 года Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа рассмотрел жалобу местной религиозной организации, церкви Евангельских христиан-баптистов г. Архангельска, на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18.03.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2011.
Местная религиозная организация, церковь Евангельских христиан-баптистов г. Архангельска, обратилась в суд с заявлением о признании недействительным отказа мэрии города Архангельска в переводе частного дома в нежилое (общественное) здание.
26.05.2010 церковь подала в департамент градостроительства мэрии заявление о переводе названного жилого дома в нежилое помещение молитвенного дома, приложив в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи от 25.08.1972, копию технического паспорта от 15.05.2006 на здание церкви (молитвенный дом) площадью 115,2 кв. м, копию проекта переустройства (перепланировки) с планом и техническим описанием. Разрешение на капитальный ремонт и реконструкцию приобретенного в 1972 году частного дома было получено в 1983 году.
Письмом от 26.07.2010 департамент мэрии сообщил о невозможности перевода названного дома в нежилое помещение в связи с нахождением здания в плотной существующей жилой застройке, в которой невозможно обеспечить функционирование молельного дома, подъезд и парковку транспорта, что является обязательным для общественных зданий, и указал, что для размещения культовых зданий Градостроительный кодекс Российской Федерации предназначает общественно-деловые зоны.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 18.03.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.06.2011, в удовлетворении заявления было отказано. Суды обеих инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления церкви и признали оспариваемый отказ правомерным.
К заявлению о переводе жилого помещения в нежилое в качестве правоустанавливающего документа церковь приложила договор от 25.08.1972, согласно которому гражданка П. продала заявителю дом, состоящий из жилого строения общей площадью 68,8 кв. м, включая 56,6 кв. м жилой площади, а также сарая, повети и забора, расположенных на земельном участке площадью 910 кв. м. Между тем технический паспорт представлен на молитвенный дом по тому же адресу площадью 115,2 кв. м, в составе которого жилая площадь отсутствует.
Поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность перевода части помещения из жилого в нежилое, а заявитель не представил правоустанавливающие документы на помещение площадью 115,2 кв. м либо документы, подтверждающие законность перепланировки, переустройства жилого дома площадью 68,8 кв. м, в результате которых увеличилась его площадь, суды пришли к выводу о несоблюдении церковью требований статьи 23 ЖК РФ.
Учитывая, что по смыслу статьи 23 Жилищного кодекса перевод помещения из жилого в нежилое носит заявительный характер и обязанность по предоставлению всех необходимых документов возложена на лицо, обращающееся с заявкой или уполномоченное им лицо, суды указали на правомерность отказа в переводе жилого помещения в нежилое. Кассационная инстанция также не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Из изложенного становится очевидным, что при переводе жилого помещения в нежилое необходимо убедиться в том, что его текущее состояние полностью соответствует имеющимся у заявителя документам.
Как видим, заблудиться в трех соснах ЖК РФ под номерами 22, 23 и 24 довольно легко. Поэтому каждому, кто выбрал для ведения предпринимательской деятельности в буквальном смысле шаговую доступность для потенциальных клиентов — жилой дом, необходимо помнить, что залогом успеха станет внимательное изучение судебной практики, сбор полного и достоверного комплекта документов, учет особенностей своего бизнеса наравне с учетом мнения соседей и уважением прав третьих лиц.
Источник: Жилищное право № 2-2012