Макеев П.В., старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии, кандидат юридических наук

ВЛИЯНИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ И ДЕПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЪЕМ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ГРАЖДАН

Проблемы приватизации и деприватизации жилых помещений были и остаются актуальными вопросами в жилищном законодательстве России. При этом наиболее распространенные вопросы в практике применения норм о приватизации и деприватизации жилых помещений касаются объема прав и обязанностей граждан.

Согласно статьям 1, 9.1 Закона Российской Федерации от 4.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации), статье 20 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) при приватизации право государственной или муниципальной собственности на жилое помещение прекращается и возникает право частной собственности у граждан на такое помещение; при деприватизации, наоборот, прекращается право частной собственности граждан на жилое помещение и возникает право государственной или муниципальной собственности на такое помещение.

Следует отметить, что Закон о приватизации и Вводный закон не содержат четкого юридического определения деприватизации жилого помещения. Трактовка данного термина в юридической литературе излагается исходя из смыслового толкования определения приватизации жилого помещения, изложенного в статье 1 Закона о приватизации. Деприватизация жилого помещения – это бесплатная передача гражданами в собственность государства и муниципальных образований Российской Федерации, ранее приватизированных ими жилых помещений на добровольной основе.

В литературе отмечается, что несомненным положительным моментом приватизации является приобретение прав, которыми обладают собственники. Так, в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Указанные права могут реализовываться путем продажи, обмена, дарения, ренты, залога, передачи по наследству, а также предоставления жилого помещения в наем. Другими словами, владелец приватизированного жилого помещения обретает широкие права по его распоряжению.

При распоряжении приватизированным жилым помещением, связанном с переходом права собственности на такое помещение к другому лицу, права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника прекращаются (статья 292 ГК РФ). Вместе с тем согласно разъяснению, содержащемуся в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет бессрочное право пользования данным жилым помещением. Как справедливо отметил Верховный Суд Российской Федерации, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Право пользования за бывшим членом семьи собственника при продаже собственником принадлежащего ему жилого помещения иному лицу сохраняется также в том случае, если бывший член семьи собственника ранее уже реализовал свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселился в новое жилое помещение и в момент его приватизации имел равное с остальными проживающими в нем право пользования этим помещением и дал свое согласие на его приватизацию.

В Государственной Думе Российской Федерации в течение двух лет рассматривался проект федерального закона № 408494-4 «О внесении изменений в статью 31 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в части защиты права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника)», в котором на основе судебной практики предлагалось статью 19 Вводного закона дополнить предложением следующего содержания: «Переход права собственности на приватизированное жилое помещение не является основанием для прекращения права пользования данным жилым помещением постоянно проживающими в нем членами семьи прежнего собственника данного жилого помещения и бывшими членами семьи этого собственника при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или соглашением между указанными членами семьи и прежним собственником».

9 июня 2009 года указанный проект отклонен Государственной Думой Российской Федерации. Фактически это означает, что право пользования приватизированным жилым помещением бывших членов семьи собственника при переходе права собственности на такое помещение к другому лицу можно подтвердить только в судебном порядке.

При приватизации наряду с правом собственности на жилое помещение гражданин приобретает определенные обязанности. Одной из главных обязанностей собственника в соответствии со статьей 210 ГК РФ является бремя содержания имущества. При этом согласно статье 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственник жилого помещения обязан содержать не только само жилое помещение, но и, в случае если жилым помещением является квартира, общее имущество в многоквартирном доме, финансировать проведение его текущего и капитального ремонта (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Согласно статье 16 Закона о приватизации при приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 года, исходя из системного толкования статьи 16 Закона о приватизации, статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 ГК РФ, после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Из данных положений следует, что в случае если при приватизации хотя бы одной квартиры многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, бывший наймодатель обязан произвести капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. При этом если обязательство не исполняется должником в добровольном порядке, кредитор вправе обратиться с требованием о понуждении к исполнению обязательства в суд.

Практика рассмотрения подобного рода дел в судах показывает, что в большинстве регионов в удовлетворении требований категорически отказывают, поскольку судебные власти в субъектах Российской Федерации не склонны поощрять разорительные для муниципальных структур требования граждан.

Представляется, что проблему финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов частично способен решить Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, цель которого заключается в предоставлении финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.
Соглашаясь с указанным выводом автора о том, что Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства направляет денежные средства на производство капитального ремонта, хотелось бы подчеркнуть, что в соответствии с п. 6 ст. 3 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» осуществлять свои полномочия Фонд может только до 1 января 2012 года, после указанной даты он подлежит ликвидации. Соответственно, возникает вопрос о том, какому органу будут переданы полномочия Фонда.

Помимо финансирования проведения ремонта общего имущества, обязанностью собственника является также уплата налога на жилое помещение (статьи 1, 2 Закона Российской Федерации от 9.12.1991 года № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (в редакции Федерального закона от 5.04.2009 года № 45-ФЗ)). В литературе отмечается, что с принятием проекта федерального закона № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» налог на недвижимость будет исчисляться исходя из рыночной, а не инвентаризационной стоимости жилого помещения, что приведет к существенному увеличению размера налога.

В отличие от приватизации положительными моментами деприватизации являются отсутствие у нанимателей жилых помещений обязанностей по финансированию проведения капитального ремонта общего имущества (часть 1 статьи 154 ЖК РФ), отсутствие обязанностей по уплате налога на жилое помещение, обязанностей по выбору одного из способов управления многоквартирным домом (часть 2 статьи 161 ЖК РФ). Другими словами, владелец деприватизированного жилого помещения не имеет тех обязанностей, которые имеет владелец приватизированного жилого помещения.

В контексте сравнения преимуществ и минусов проживания в приватизированном жилом помещении и жилом помещении на условиях договора социального найма в юридической литературе также отмечается такое основание для расторжения договора социального найма (которое не предусмотрено для собственника) как расторжение договора в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (п.1 ч.4 ст.83 ЖК РФ). Указанное основание делает проживание по договору социального найма менее привлекательным для граждан.

Владение и пользование деприватизированным жилым помещением осуществляется по договору социального найма. При этом очевидно, что наниматели и члены их семей не имеют право на повторную приватизацию деприватизированного жилого помещения. Несмотря на то что по этому поводу в законодательстве нет особого указания, в литературе справедливо отмечается, что согласно принципу однократности бесплатной приватизации гражданин, передавший приватизированное им ранее жилое помещение в муниципальную собственность, права на последующую бесплатную приватизацию этого или другого жилого помещения не имеет, так как уже один раз воспользовался им. А передача принадлежащего ему жилого помещения в муниципальную собственность осуществляется добровольно и является реализацией его правомочий собственника.

Представляется, что право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после его деприватизации сохраняется только у несовершеннолетних, ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, после достижении ими совершеннолетия (статья 11 Закона о приватизации), а также у членов семьи собственника, которые не воспользовались правом на приватизацию, отказавшись от приватизации в пользу других лиц.

Не вызывает сомнений довод автора о том, что право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после его деприватизации сохраняется у несовершеннолетних, ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, после достижении ими совершеннолетия. Указанное право вытекает из того обстоятельства, что данные лица не имели право на свободное волеизъявление при приватизации жилого помещения. Кроме того, это право закреплено в статье 11 Закона о приватизации. Полемичным представляется суждение автора о том, что указанное право сохраняется за членами семьи собственника, которые не воспользовались правом на приватизацию, отказавшись от приватизации в пользу других лиц. Данные лица посредством добровольного отказа от права собственности на приватизируемое жилое помещение в пользу нанимателя и(или) членов его семьи, оформленного в письменной форме, высказали добровольное волеизъявление (согласие) при приватизации жилого помещения. Следовательно, они реализовали свое право на однократную бесплатную приватизацию жилья.

С 1 марта 2010 года и приватизация, и деприватизация жилого помещения заканчивают свое действие (статья 2 Вводного закона). Однако, несмотря на это, есть все основания полагать, что срок приватизации и деприватизации может оказаться не последним. В настоящее время в Государственной Думе Российской Федерации находятся на рассмотрении проект федерального закона № 301340-5 «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которому срок приватизации и деприватизации предлагается продлить до 1 марта 2013 года, и проект федерального закона № 301415-5 «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которому срок приватизации и деприватизации предлагается продлить до 1 января 2011 года. В пояснительных записках к указанным проектам отмечается, что, несмотря на неоднократное продление сроков бесплатной приватизации жилых помещений, многие граждане не смогли в установленные сроки реализовать свое право на получение в собственность жилых помещений. Это связано в первую очередь, с наличием ряда административных барьеров различного характера при оформлении прав на жилые помещения. Кроме того, сбор всех необходимых документов занимает в разных регионах до нескольких месяцев, что свидетельствует о невозможности завершения приватизации на территории всей Российской Федерации к 1 марта 2010 года.

Кроме того, хотелось бы отметить, что процедура оформления права собственности граждан - военнослужащих затягивается на длительный срок, в частности, в связи с отсутствием у уполномоченного лица закрепления права оперативного управления на предоставленное по договору социального найма жилое помещение. В связи с чем наниматели вынуждены приватизировать жилое помещение в судебном порядке, который по срокам также является достаточно длительным. Поэтому, учитывая, что факты, препятствующие приватизации, не зависят от воли граждан, продление срока приватизации следует считать оправданным.

Отсутствие четкой правовой регламентации механизма деприватизации жилого помещения порождает ряд вопросов, требующих правового разрешения. Например, возможна ли деприватизация доли в квартире, принадлежащей сособственникам, и каков механизм ее осуществления? В Закон о приватизации необходимо внести дополнения, регламентирующих процедуру деприватизации жилья и устанавливающих комплекс прав и обязанностей субъектов указанного правоотношения.

В литературе также прогнозируется перенос сроков приватизации в связи с невозможностью до 1 марта 2010 года россиянам бесплатно приватизировать свои жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Более того, звучат предложения сделать приватизацию бессрочной, но на возмездных началах после 1 марта 2010 года.

Очевидно, что решение вопроса о том, должны ли быть после 1 марта 2010 года приватизация и деприватизация жилых помещений, а также какой должна быть приватизация, платной или бесплатной, остается на усмотрение законодателя.

15 января 2010 года Государственная дума приняла закон «О внесении изменений в федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Согласно изменениям до 01 марта 2013 года продлен период для реализации прав граждан на приватизацию жилых помещений и на передачу приватизированных помещений в государственную или муниципальную собственность.

Продление срока приватизации позволит приватизировать жилые помещения (в случае необходимости) ветеранам Великой Отечественной войны, а также военнослужащим, которые получат жилые помещения в 2010 году.

Вместе с тем, право на деприватизацию жилого помещения в ряде субъектов Российской Федерации, по сути, может стать бессрочным. Так, в Мосгордуме разрабатывается законопроект, регламентирующий возможность предоставления жилого помещения в собственность г. Москвы с закреплением за гражданином права проживания в таком жилом помещении.