За заключение предварительных договоров с нарушением закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» могут оштрафовать по-крупному
Заключение предварительных договоров купли-продажи вместо договоров о долевом участии на стадии строительства объекта стало распространенной ситуацией – например, в Московском регионе более трети новостроек продаются именно по такой схеме. Между тем в случае заключения таких договоров покупателю никто не гарантирует получения недвижимости. Чтобы бороться со сложившейся ситуацией, коллегия Высшего арбитражного суда предложила штрафовать не только застройщиков, но и посредников, не являющихся застройщиками и заключающих с гражданами такие предварительные договоры в обход закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Поводом для инициативы стала проверка комитетом прокуратуры Москвы по контролю в области долевого строительства ООО «Стройсити». Не являясь застройщиком, общество привлекало денежные средства покупателей, заключая предварительные договоры купли-продажи и получая гарантийные взносы, вернуть которые обратно можно было только после заключения основного договора. Действия были расценены как нарушение законодательства об участии в долевом строительстве, а компания оштрафована на полмиллиона рублей.
Таким образом, если предложение о наложении ответственности на посредников будет поддержано президиумом Высшего арбитражного суда РФ, то суммы штрафов, зачисляющихся в бюджеты муниципальных районов, смогут существенно их пополнить.
Александра Дегтярева, старший юрист ЗАО «Адвокат ФРЕММ»:
В последние годы в сфере долевого строительства широко распространилась практика заключения предварительных договоров. Называться они могут по-разному: предварительный договор купли-продажи будущей вещи, предварительный договор долевого участия в строительстве и тому подобное, но общий смысл таких договоров один: застройщик берет на себя обязательства по заключению в будущем основного договора, на основании которого к дольщику перейдет право собственности строящегося объекта недвижимости. То есть, формально юридически, действие такого договора не подпадает под действие закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и не дает дольщику никаких гарантий, что в будущем он станет собственником квартиры.
Само по себе заключение такого рода предварительных договоров допускается законодательством РФ (статья 429 Гражданского кодекса РФ). Однако в арбитражной практике давно сложился подход, согласно которому застройщик не имеет права получать денежные средства по предварительному договору в качестве оплаты за будущую квартиру, даже если передача денежных средств будет оформляться в виде «депозита», гарантирующего исполнение обязательств дольщиком. Кроме того, как разъяснил Высший арбитражный суд РФ в Постановлении Пленума от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи.
Действительно, арбитражные суды очень жестко стоят на позиции, что привлечение денежных средств от граждан возможно только способами, предусмотренными частью 2 статьи 1 указанного Закона. В то же время практика судов общей юрисдикции в спорах, возникающих относительно правомерности заключения таких договоров, как правило, встает на сторону застройщика.
Добросовестные застройщики, заключая предварительные договоры долевого участия, не допускают поступления денежных средств на их счет, а предусматривают условия об аккредитивах или иные схемы, которые позволяют дольщику вернуть денежные средства в случае, если договор долевого участия не будет заключен в срок. Однако нередки случаи, когда застройщик, пытаясь избежать жестких ограничений Закона об участии в долевом строительстве, привлекает посредников, от имени которых и заключается предварительный договор.
Именно такое дело стало предметом рассмотрения Президиума Высшего арбитражного суда РФ (дело № А40-6078/2013). Фабула проста: общество заключило с гражданином предварительный договор купли-продажи будущей квартиры, получив в соответствии с ним в качестве обеспечения обязательств денежную сумму, равную стоимости будущей квартиры. Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства посчитал, что данные действия нарушают Закон об участии в долевом строительстве, и привлек общество к административной ответственности в соответствии с частью 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ.
Общество обжаловало постановление Комитета и выиграло дело в трех инстанциях. Однако Президиум Высшего арбитражного суда РФ с позицией нижестоящих судов не согласился и указал, что в общество привлекало денежные средства граждан для целей долевого строительства. С учетом того, что на момент заключения договора объект недвижимости еще не был введен в эксплуатацию, деньги были получены именно в качестве инвестиционных средств. Форма привлечения денежных средств не соответствовала требованиям Закона о долевом участии в строительстве, за что и предусмотрена ответственность части 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Санкция данной статьи предусматривает наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей, на юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
То обстоятельство, что денежные средства были переданы в качестве обеспечения, не было признано Высшим арбитражным судом РФ основанием для признания действий общества правомерными. Высший арбитражный суд РФ посчитал, что действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан способами, не предусмотренными Законом, в том числе путем получения денежных средств на основании предварительных договоров купли-продажи будущего объекта недвижимости. Представляется, что если бы сумма обеспечительного платежа была незначительна, суд мог бы принять данное обстоятельство во внимание, однако в рассмотренной ситуации денежные средства, очевидно, были выплачены в счет оплаты будущей квартиры.
Практика арбитражных судов в различных регионах по вопросу возможности привлечения к ответственности посредников, заключающих от имени застройщика предварительные договоры, различается, и, вероятно, именно это стало основанием для пересмотра дела в порядке надзора. Следует отметить, что в Северо-Западном федеральном округе арбитражные суда давно признают заключение таких договоров нарушением части 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ.
В целом, данную позицию Президиума Высшего арбитражного суда РФ следует оценить положительно, поскольку она направлена на защиту прав граждан. Представляется, что даже недобросовестные застройщики под угрозой привлечения к административной ответственности в столь значительном размере, не будут использовать предварительный договор как способ привлечения денежных средств, не обеспечивающий прав дольщиков.
Максим Смородинов, кандидат юридических наук, председатель Коллегии адвокатов «Эгида», город Самара:
В новости о рассмотрении Президиумом Высшего арбитражного суда Российской Федерации дела о наложении штрафа на посредников в долевом строительстве жилья необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства.
Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон о долевом участии) закреплено, что правом на привлечение денежных средств граждан для строительства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют только застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 2.2. статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных данной статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях, а именно частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ.
Несмотря на то, что указанные нормы были приняты еще в 2004 году в целях установления гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, правоприменительная практика как арбитражных, так и судов общей юрисдикции, являлась неоднозначной в случаях, аналогичных комментируемому. Как правило, суды квалифицировали возникшие отношения, связанные с первоначальным выкупом у застройщика посредником строящихся квартир в доме и последующую их реализацию гражданам по иным договорам, не являющимися договорами долевого участия, как отношения, по своей правовой природе отличные от отношений по участию в долевом строительстве, тем самым не признавая граждан, заключивших подобные предварительные договоры купли-продажи в качестве фактических участников долевого строительства.
В вышеуказанном смысле дело № А40-6078/13, в рамках которого арбитражные суды, установив, что обществом, не являющимся застройщиком, на основании предварительного договора купли–продажи привлекались денежные средства в счет получения прав на жилое помещение в объекте незавершенного строительства, одновременно пришли к выводу об отсутствии в действиях такого общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ, соответствовало судебной практике.
Вместе с тем, из содержания части 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ четко следует, что объективной стороной данного административного правонарушения является привлечение денежных средств граждан для целей строительства лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов на это права и (или) привлекающим денежные средства в нарушение требований, установленных Законом о долевом участии в строительстве.
На эти обстоятельства обратил внимание Высший арбитражный суд РФ и отменил вынесенные решения по данному делу. И хотя опубликованный текст его постановления в настоящее время отсутствует, тем не менее, в определении № ВАС–19318/13 от 03.03.2014 о передаче дела в Президиум она изложена достаточно определенным образом.
Поэтому выводы Высшего арбитражного суда РФ необходимо воспринимать не просто как предложение штрафовать посредников, привлекающих денежные средства граждан в целях строительства, а прежде всего как правомерное разъяснение, развитие и реализацию тех норм, что ранее были установлены законодателем при принятии Закона о долевом участии.
В связи с этим данное решение Высшего арбитражного суда РФ является показательным и кардинально меняющим существующую судебную практику. И наиболее ценным для последующей правоприменительной практики является его вывод о том, что действие закона о долевом участии в строительстве, целью которого является, в том числе, защита прав граждан, приобретающих квартиры в многоквартирных домах, должно распространяться на все отношения, возникающие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, а именно: заключение предварительных договоров купли–продажи жилых помещений в объекте строительства; договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости; договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность; договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости.
Полагаю также, что вышеуказанные разъяснения Высшего арбитражного суда РФ могут быть использованы не только в ситуациях, аналогичных рассматриваемым в указанном деле, но и в каждом случае, когда застройщики или так называемые посредники, руководствуясь свободой договора, будут привлекать денежные средства в обход Закона о долевом участии в строительстве.
Кроме того, полагаю, что данные разъяснения, вероятно, смогут применяться и в делах о банкротстве подобных организаций-посредников, поскольку появляются дополнительные основания для применения к их банкротству специальных положений о банкротстве застройщиков, предусмотренных параграфом 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
Николай Андрианов, советник практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «VEGAS LEX» :
В целях защиты интересов граждан, вкладывающих денежные средства в приобретение жилья на этапе строительства многоквартирного дома, действующим законодательством установлены специальные механизмы и процедуры привлечения застройщиками денежных средств граждан.
Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в частности, предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан в строительство жилых домов появляется у застройщика только после надлежащего оформления прав на земельный участок, отведенный для строительства, и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Этим же законом закреплены гарантии прав участника долевого строительства на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по строительству объекта и передаче в собственность гражданина жилого помещения, способы обеспечения исполнения таких обязательств.
Для того, чтобы исключить для застройщиков возможность выводить отношения с участниками долевого строительства из сферы действия закона № 214-ФЗ, в части 2 статьи 1 Закона установлен исчерпывающий перечень способов привлечения денежных средств граждан в строительство жилья: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами.
В части 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ установлена административная ответственность за привлечение денежных средств граждан в строительство жилья с нарушением требований закона № 214-ФЗ в виде штрафа, размер которого для юридических лиц может достигать одного миллиона рублей.
Тем не менее некоторые застройщики пытаются уйти от заключения с гражданами договоров участия в долевом строительстве, в том числе посредством заключения предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и так далее.
Нередко такие договоры заключаются не самим застройщиком, а фирмой-посредником, в силу чего интересы граждан – участников долевого строительства оказываются еще менее защищены.
13.05.2014 Президиумом Высшего арбитражного суда РФ принято постановление № 19318/13 (на момент подготовки материала не опубликовано), в котором суд в очередной раз встал на защиту интересов граждан, признав законным возложение административной ответственности в виде штрафа на не являющуюся застройщиком фирму-посредника, привлекавшую денежные средства участников долевого строительства на основании предварительных договоров.
Тем самым Высший арбитражный суд исправил ошибку нижестоящих судов, полагавших, что к ответственности по статье 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ могут быть привлечены только компании-застройщики (то есть те лица, на имя которых оформлены права на землю и разрешение на строительство), распространив эту ответственность на любых лиц (в том числе не являющихся застройщиками), привлекающих денежные средства граждан в строительство жилья.
Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:
На самом деле данная ситуация требует дополнительного законодательного регулирования либо сложившейся практики, потому что согласно положениям Федерального закона от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных законом, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях. При этом данная норма расширительно толковаться не может в силу своей публично-правовой природы.
Так, согласно статье 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством,
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
При этом субъектами административных правонарушений по данной статье являются юридические лица — застройщики, имеющие на праве собственности, аренды либо субаренды земельные участки и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ для строительства (создания) на таких земельных участках многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Таким образом, указанные сделки застройщика с посредниками безусловно являются притворными, то есть сделками, которые совершены с целью прикрыть другие сделки. И с точки зрения гражданского законодательства они безусловно являются ничтожными. Однако требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, следовательно отсутствие публично-правового регулирования подобного поведения устраняет ответственность посредников и позволяет нарушать закон и далее.
Юлия Чистякова, юрист-консультант ООО «ИК Ю-Софт», региональный информационный центр сети КонсультантПлюс:
В соответствии с частью 1 статьи 14.28 кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 20000 до 50000 рублей; на юридических лиц – от 500000 до 1000000 рублей.
О разнообразии способов получения от граждан денег на строительство многоквартирных домов можно судить по перечню сделок, указанных в пункте 6 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (редакция от 12.03.2014) «О несостоятельности (банкротстве)».
В соответствии с указанным пунктом арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:
1) заключение договора участия в долевом строительстве;
2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Как видим, перечень сделок является открытым.
При этом в соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только:
-
на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Все остальные виды сделок являются попыткой получить с граждан деньги в обход Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Схема, которую применило ООО «СтройСити», заключалась в следующем: с гражданкой был заключен предварительный договор, который обязывал стороны после завершения строительства объекта оформить право собственности на общество, а затем заключить основной договор на условиях, предусмотренных в предварительном. Перечисленные на расчетный счет общества денежные средства гражданки были получены обществом в качестве обеспечения обязательств (гарантийный взнос), то есть не являлись ни авансом, ни задатком и подлежали возврату обратно гражданке после подписания основного договора.
Коллегия Высшего арбитражного суда РФ вынесла свое Определение 03.03.2014 № ВАС-19318/13 о передаче дела в Президиум Высшего арбитражного суда РФ, руководствуясь следующим.
Объективной стороной административного правонарушения, установленного частью 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ, является привлечение денежных средств граждан для целей строительства лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.
Общество, не являясь застройщиком объекта, заключив вышеуказанный предварительный договор купли-продажи, привлекло денежные средства гражданки с целью приобретения ею в будущем права собственности на квартиру. При этом на момент заключения указанного предварительного договора не имелось разрешения на ввод его в эксплуатацию.
В данном случае, с учетом существа фактически сложившихся отношений, видно, что квартира приобретается физическим лицом для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, следовательно, действие Закона о долевом участии в строительстве, целью которого является, в том числе защита прав граждан, приобретающих квартиры в многоквартирных домах, должно распространяться на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, а именно: заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и так далее.
Поскольку денежные средства гражданки были привлечены обществом, не являющимся застройщиком объекта на основании предварительного договора купли-продажи, то есть способом, отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, выводы об отсутствии в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ, ошибочны.