Юлия Сорокина, адвокат
advokat_sorokina@hotmail.com
Первые законодательные акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся к началу 20-х годов прошлого века. Постановление президиума Моссовета от 28.07.1924 «Об улучшении жилищного дела в Москве» впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении Центрального исполнительного комитета и Совета народных комиссаров СССР от 04.01.1928 «О жилищной политике» и других постановлениях.
В соответствии со статьей 72 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Предметом договора обмена может быть жилое помещение, на которое заключен договор социального найма. Соответственно, обмениваемым помещением могут быть и квартира в целом, и комната в коммунальной квартире, предоставленные гражданам на условиях договора социального найма.
Не могут быть предметом договора обмена неизолированные жилые помещения (комнаты, связанные общим входом, то есть смежные комнаты), доля жилой площади, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (кухня, коридор, кладовые и тому подобное).
Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя, а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства.
Наймодатель, согласно части 4 статьи 74 Жилищного кодекса РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями в случаях, предусмотренных статьей 73 Жилищного кодекса РФ, а именно:
— к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
— право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
— обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
— принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
— принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
— в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 № 378. К таким заболеваниям относятся (активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза, злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями, хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями, эпилепсия с частыми припадками, гангрена конечностей, гангрена и некроз легкого, абсцесс легкого, множественные поражения кожи с обильным отделяемым, кишечный и уретральный свищи, пиодермия гангренозная).
Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.
Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.
По правилам искового производства рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (часть 3 статьи 72 Жилищного кодекса РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.
В подтверждение слов рассмотрим один из примеров судебной практики.
Боголовский городской суд Тверской области, рассмотрев гражданское дело № 2-817/2011, исковые требования о принудительном обмене жилого помещения удовлетворил.
Из материалов дела следует, что истец Т.А.Л. с 02.03.1996 года по 06.11.2009 состоял с ответчиком в зарегистрированном браке. От данного брака они имеют двоих детей: дочь и сына.
С января 2006 года истец, ответчик и их дети на основании договора социального найма жилого помещения, заключенного 11.01.2006, проживают в квартире, состоящей из трех изолированных комнат с централизованным теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением. Совместное проживание с ответчиком в одной квартире невозможно, поскольку фактически истец и ответчик создали новые семьи, совместное проживание приводит к многочисленным скандалам, что негативно сказывается на психике детей. Истец предложил ответчику следующий вариант обмена: благоустроенная квартира по договору социального найма жилого помещения состоящая из двух изолированных комнат с централизованным теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением, и благоустроенная квартира по договору социального найма жилого помещения состоящая из одной комнаты с централизованным теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением. Соглашение между истцом и ответчиком об обмене не достигнуто. Третьи лица с обменом согласны.
К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены администрация-наймодатель и орган опеки и попечительства.
Изучив материалы дела, выслушав всех участников процесса, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения исковых требований истца.
На основании судебного решения, произведен принудительный обмен жилого помещения по представленному варианту истца Т.А.Л.
Ответчик с несовершеннолетними членами семьи — детьми — переселены в двухкомнатную квартиру, истец — в однокомнатную.
Администрация-наймодатель обязана заключить с указанными гражданами договоры социального найма на жилые помещения, занятые ими в результате обмена по решению суда.
Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.
При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и тому подобного пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.
Например, жилые помещения в общежитиях предназначены для проживания граждан в период их работы, службы или обучения; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения — для граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, и так далее. Кроме того, эти и другие жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначены для временного проживания граждан. Соответствующая правовая позиция Конституционного Суда РФ в полной мере может быть применима и к обмену указанных жилых помещений.
Жилищный кодекс РФ существенно изменил регламентацию отношений по обмену жилыми помещениями и, как представляется, ввел ряд неоправданных ограничений в осуществлении правомочий по обмену занимаемой площади.
В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ право на обмен предоставлено только нанимателям жилых помещений жилищного фонда социального использования, к которому относятся жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленные гражданам по договорам социального найма. В пункте 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 обращено внимание судов на данное обстоятельство. В частности, в этом Постановлении указано, что «при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 Жилищного кодекса РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен) Жилищным кодексом РФ не предусмотрен».
Также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в статьях 72-74 Жилищного кодекса РФ. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным. Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством, для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).
Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, то виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь — это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.
Граждане, согласившиеся участвовать в обмене, могут отказаться от данного ими согласия в любое время вплоть до оформления обмена.
Для оформления обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, Жилищный кодекс РФ требует, во-первых, заключения договора об обмене в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями обмениваемых помещений; во-вторых, получения согласия наймодателей на осуществление обмена между нанимателями в соответствии с представленным договором об обмене. И только согласованный с наймодателями договор обмена жилыми помещениями является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно — заключения новых договоров с каждым из нанимателей обмениваемых жилых помещений.
Так, Ленинский районный суд города Уфы Республики Башкортостан по гражданскому делу № 2-466/12 отказал истцу в заявленных требованиях о признании отсутствия дачи согласия на обмен жилым помещением со стороны наймодателя незаконным, принудительном обмене жилого помещения.
Истцы — Ф.М.В. и Ф.А.В. — обратились с иском к Администрации городского округа города Уфы и Ф.В.А.
В обоснование своих исковых требований истцы указали, что являются членами семьи нанимателя жилого помещения. Указанное жилое помещение состоит из двух жилых комнат.
Ответчик Ф.В.А. постоянно употребляет алкоголь, ведет аморальный образ жизни, часто устраивает в квартире карточные игры с друзьями, проживание в одной квартире невозможно, поскольку нанимателей трое, а комнат всего две, при этом между истцами-женщинами и ответчиком-мужчиной за долгие годы сложились исключительно конфликтные отношения. Истцы, будучи совершеннолетними, планируют создание семей, рождение детей, поэтому проживание с Ф.В.А. невозможно в принципе. При периодических попытках договориться мирно Ф.В.А. отказывает истцам, указывая, что это его квартира, и никто ее не получит. Истцы неоднократно предлагали различные варианты обмена или размена квартиры, однако ни с одним из них Ф.В.А. не соглашался, на урегулирование вопроса мирным путем не идет. Истцами предложен оптимальный для всех сторон вариант, но и от него Ф.В.А. отказался. Подобрать варианты обмена жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, исключительно трудно, так как в городе осталось очень мало муниципального жилья, наниматели муниципальных квартир не желают связываться с обменом. Со стороны наймодателя — Администрации городского округа города Уфа — возражений не имеется, однако и согласия в письменной форме наймодатель не дает, ссылаясь на часть 3 статьи 73 Жилищного кодекса РФ. При этом условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных жилых помещений по договорам социального найма не допускается, не имеется. Таким образом, истцы полагают, что наймодатель не вправе отказать в обмене указанными жилыми помещениями. В подобранном жилом помещении истцами у Ф.В.А. произойдет улучшение жилищных условий.
Отказывая в удовлетворении иска, суд сослался на отсутствие согласия Администрации городского округа города Уфа как наймодателя на принудительный обмен жилых помещений, а также указал: «утверждая, что предлагаемый вариант обмена не ухудшает жилищные условия Ф.В.А., а даже его улучшает, истцами, их представителем, а также не представлены полные данные о качествах предлагаемой для обмена комнаты, ее состоянии на момент рассмотрения жилищного спора.»
Ф.В.А. проживает в одной из комнат в двухкомнатной квартире, что также сторонами не оспаривалось. По представленному варианту обмена он должен переселиться в комнату площадью «…», находящуюся в четырехкомнатной коммунальной квартире, которая хотя и является большей по площади, чем та, которую он в настоящее время занимает, однако в трех комнатах коммунального заселения проживают две семьи. Следовательно, это приведет к ухудшению жилищных прав ответчика.
Кроме того, в силу части 1 статьи 72 и статьи 74 Жилищного кодекса РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального найма. Однако из заявленных требований следует, что Ф.М.В., Ф.А.В. понуждают Ф.В.А. к обмену занимаемого им жилого помещения, при этом сами сохраняют право пользования жилым помещением. Таким образом, фактического варианта размена квартиры истцами не предложено.
Помимо общих требований, предъявляемых к форме и содержанию искового заявления, важно, чтобы в нем по делам данной категории содержался конкретный вариант обмена. Несоблюдение этого требования при обращении в суд ведет к оставлению искового заявления без движения до устранения этого недостатка в сроки, установленные определением судьи.
Также необходимо проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 Жилищного кодекса РФ.