Роман Кузьмак, юрист ЗАО «ЛексКледере консалтинг», город Санкт-Петербург
kyzmak-roman@mail.ru
Коммерческая организация в рамках государственных программ по обеспечению населения жильем приобретает большое количество квартир у застройщика в одном доме. Далее заключает с физическими лицами (которым полагаются квартиры) договоры, в соответствии с которыми продает им квартиры, но в рассрочку платежа (на льготных условиях), а сама компания остается собственником. В квартире проживает покупатель (физическое лицо). По условиям договора купли-продажи в рассрочку платежа обязательства по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги принимает на себя покупатель. В данной статье рассмотрим вопрос, кто из перечисленных лиц должен оплачивать содержание жилого помещения и коммунальные услуги – юридический собственник (государство, продавец) или фактически проживающей гражданин (покупатель по государственной программе).
При описанной ситуации, естественно, коммерческая организация, которая приобрела жилые помещения и далее их выделила лицам, которым положены квартиры, не готова оплачивать коммунальные услуги и плату за жилое помещение, но до момента полной оплаты покупателем жилого помещения, приобретенного в рассрочку, именно государственный орган является собственником жилого помещения. Еще более усложняет ситуацию то обстоятельство, что покупатель проживает в квартире, а также по условиям рассматриваемых договоров расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги несет именно покупатель.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно статье 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что бремя несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из приведенных основополагающих правовых норм, определяющих обязанности по содержанию жилого помещения, следует, что обязанность по оплате возлагается на собственника недвижимого имущества. Но, как говорилось выше, в частности, в договоре купли-продажи с рассрочкой платежа указано, что обязанность по содержанию квартиры лежит на покупателе, а также организации, продавшие квартиры участникам государственной программы, полагают указанные договоры купли-продажи жилого помещения в рассрочку фактическим договором социального найма, по нормам права о котором именно наниматель, а не наймодатель должен оплачивать коммунальные услуги и плату за содержание жилого помещения.
Судебная практика: решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.04.2014:
«Как следует из материалов дела, на основании решений общих собраний собственников помещений многоквартирных домов, истцу переданы функции управляющей компании Многоквартирными домами. Ссылаясь на наличие у ответчика, являющегося собственником жилых помещений, расположенных в Многоквартирных домах, задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ответчик сослался на то, что рассматриваемые жилые помещения переданы в пользование гражданам по договорам купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, заключенных ответчиком в рамках реализации целевой программы «Молодежи – доступное жилье», что, по мнению ответчика, свидетельствует о возложении обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг на указанных граждан, как нанимателей жилых помещений.
Как следует из пункта 1.1 названных договоров, предметом данных договоров является продажа ответчиком участнику Программы жилого помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности, с рассрочкой платежа. Пунктом 1.5 названных договоров предусмотрено, что до полной выплаты участником Программы стоимости жилого помещения указанное жилое помещение находится в собственности ответчика.
Таким образом, материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что рассматриваемые жилые помещения принадлежат на праве собственности ответчику.
При этом передача жилых помещений гражданам осуществлена ответчиком в рамках договоров купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа. В силу пункта 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона -
собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Ссылаясь на то, что спорную задолженность истцу надлежит взыскивать непосредственно с граждан, которым жилые помещения переданы в рамках договоров о приобретении жилья, ответчик не учел, что частью 4 статьи 155 ЖК РФ установлена обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также платы за коммунальные услуги управляющей организации для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Частью 2 статьи 19 ЖК РФ установлено, что государственный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Поскольку рассматриваемые жилые помещения принадлежат на праве собственности ответчику, а следовательно, относятся к частному жилищному фонду, у граждан, использующих данные помещения, не возникает обязательственных отношений по оплате жилья и коммунальных услуг по отношению к истцу.
В связи с чем требование о взыскании спорной задолженности правомерно предъявлено истцом к ответчику как к собственнику рассматриваемых жилых помещений».
В данном судебном деле арбитражный суд правильно указал, что несмотря на описанные выше обстоятельства, обязанность по оплате за жилое помещение несет его собственник. Вариантом, при котором управляющая компания могла бы предъявить требования о взыскании денежных средств с покупателя жилого помещения и фактически проживающего там гражданина, является заключение прямого договора жильца с управляющей компанией на обслуживание. Другого правового основания для судебного взыскания денежных средств с граждан у управляющей компании не имеется. Наоборот, у организации, которая продала квартиру в рамках государственной программы, имеется законное основание предъявить требования покупателям на основании заключенного между ними договора купли-продажи с рассрочкой платежа, а также в случае решения суда (как в приведенном деле) при его наличии.
Еще одним актуальным вопросом по определению лица, которое должно оплачивать коммунальные услуги, является следующий: может ли управляющая компания или ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом, предъявить требование о взыскании долга за коммунальные услуги и по оплате жилого помещения нанимателю по договору социального найма, или же требования законны только к собственнику помещений, то есть государству?
По описанному вопросу свою правовую позицию высказал Высший арбитражный суд РФ в постановлении № 15066/12 от 11.06.2013:
«Как установлено судами и усматривается из материалов дела, муниципальное образование является собственником указанного жилого комплекса, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Мэрия (принципал) и управляющая компания (агент) заключили договор, по условиям которого управляющая компания обязуется от своего имени за счет мэрии и нанимателей жилых помещений осуществлять функции, связанные с управлением, содержанием и ремонтом жилого комплекса.
Управляющая компания, сочтя, что мэрия должна возместить ей понесенные расходы на содержание и ремонт общего имущества жилого комплекса, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды трех инстанций, сославшись на положения статей 30, 61, части 3 статьи 67, части 3 статьи 153, части 1 статьи 154, частей 3, 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), сделали вывод об отсутствии у мэрии обязанности по оплате управляющей компании понесенных расходов на содержание общего имущества жилого комплекса в связи с тем, что управляющая компания не предоставила доказательств невозможности получения данных платежей с нанимателей жилых помещений, на которых названными нормами закона возложена обязанность по внесению соответствующей платы.
Согласно положениям статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не установлено законом или договором. Частью 3 статьи 153 Жилищного кодекса предусмотрено иное, а именно: до заселения жилых помещений государственного и
муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица. Судами установлено, что жилые помещения в доме, расположенном по указанному адресу, переданы мэрией во владение и пользование физическим лицам (нанимателям).
Положениями части 1 статьи 154 Жилищного кодекса определено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя: плату за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту; плату за коммунальные услуги.
В силу части 4 статьи 155 Жилищного кодекса наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи.
Таким образом, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда».
Вывод: определение надлежащего субъекта по оплате коммунальных услуг зависит от всех обстоятельств в совокупности. Касательно платы при правоотношениях, основанных на договоре социального найма, наймодатель несет бремя содержания до момента передачи жилого помещения нанимателю. Что касается первой рассмотренной ситуации, то договор в качестве договора социального найма может быть квалифицирован только в том случае, если жилое помещение относится к государственному жилищному фонду РФ.