Договор участия в долевом строительстве на современном этапе

Наталия Пластинина, начальник сектора правового обеспечения

Многие граждане предпочитают заключать договоры участия в долевом строительстве с застройщиками, а не покупать жилье на вторичном рынке недвижимости. Это понятно с точки зрения практичности:

- имеется возможность «растянуть» по времени полную оплату за строящееся жилье, ведь многие договоры участия в долевом строительстве предлагают поэтапную рассрочку платежей;

- можно приобрести жилье в новых микрорайонах, которые в настоящее время изначально проектируются уже с наличием развитой социальной инфраструктуры, и не придется ребенка возить в школу в другой район;

- можно приобрести жилье в доме, построенном по новым технологиям, и не нужно будет мириться с неудобным расположением комнат, а самим их спланировать (при сдаче квартир-студий).

И еще много преимуществ покупки строящегося жилья. Пожалуй, единственный минус такой схемы приобретения собственного жилья – это договор долевого участия, который необходимо заключить с застройщиком. Ведь данный договор далеко не всегда дает гарантию получения в конечном итоге заветных квадратных метров в собственность.

В настоящей статье мы не будем оценивать риски, связанные с недобросовестностью застройщиков и их банкротством. Обсуждению будут подлежать некоторые нюансы самих договоров долевого участия, которые призваны минимизировать риски будущих владельцев, а пока только участников долевого строительства, связанные с возникновением спорных ситуаций, вытекающих из договора долевого участия.

Современный добросовестный застройщик сейчас, как правило, предлагает участникам долевого строительства договор долевого участия, содержащий всю необходимую информацию о правоотношениях сторон договора долевого участия в части строящегося жилья.

В настоящее время Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 214-ФЗ), в который за десять лет были внесены все возможные поправки, урегулированы почти все нюансы договоров такого вида. Учитывая, что приоритет перед условиями договора имеет закон, условия договора, которые ему противоречат, просто не будут применяться, как бы того ни хотел застройщик – автор договора. Поэтому перед заключением договора долевого участия такой договор обычно необходимо проанализировать только на предмет наличия той точной информации, которая впоследствии не даст оспорить сам предмет договора – объект строительства. Современный договор долевого участия, составленный в полном соответствии с требованиями закона № 214-ФЗ, в большинстве своих положений повторяет нормы закона № 214-ФЗ, а в тех местах, в которых пытается зафиксировать противоположные закону положения (чаще всего в части гарантийных обязательств) – не будет применяться в силу приоритета нормы закона.

Итак, на что стоит обратить повышенное внимание в договоре долевого участия потенциальному участнику долевого строительства (далее – участник или участник долевого строительства) перед подписанием договора долевого участия?

1. Конкретизация предмета договора

Здесь важно не только точное указание местоположения дома (улица, дом, район), но и конкретные параметры земельного участка дома, на котором будет построен объект, указание на назначение земельного участка, а также перечисление правовых оснований на земельный участок в том составе, который указан в проектной декларации (чаще всего такая документация доступна для общего обозрения и изучения на сайте застройщика, но в договоре долевого участия эти параметры не отражаются).

Встречается ситуация, когда в договоре долевого участия фигурирует указание на земельный участок… сельскохозяйственного назначения. Такое возможно только в двух случаях:

- первоначально земельный участок имел именно такое назначение, а впоследствии его назначение было изменено – в целях строительства жилого комплекса. Но в типовом договоре долевого участия застройщика эти изменения отразить забыли;

- земельный участок не менял своего назначения, в связи с чем строительство жилого дома на нем незаконно.

И в проектной документации, и в договоре долевого участия должно быть указано, что строительство жилого дома осуществляется на земельном участке из земель населенных пунктов, выделенных под жилищное строительство.

Кроме того, зачастую нелишним будет иметь в договоре долевого участия уточнение в части кадастрового номера земельного участка, его расположения и оснований – прав в отношении его. Дело в том, что современные застройщики предпочитают строить сразу целые микрорайоны. Тогда, согласно проектной декларации, в несколько очередей строится несколько домов, а также инфраструктура поселка, и в соответствующей части проектной декларации указаны эти несколько участков, а в договоре долевого участия эта информация зачастую отсутствует или не уточнена.

2. Конкретизация объекта долевого строительства

Повышенное внимание следует уделить точному описанию объекта строительства. Например, количеству комнат квартиры, если объектом строительства, конечно, не является квартира-студия.

Стоит обратить внимание также на то, что согласно проектной документации при строительстве домов может быть предусмотрено и строительство наземной и подземной автостоянок. Однако зачастую объектом договора долевого участия покупка или аренда места на стоянке не являются. В связи с этим при необходимости выделения машиноместа на стоянке участнику долевого строительства рекомендуется позаботиться о заключении отдельного договора (или включении соответствующего условия в договор долевого участия) заранее, естественно, с соответствующей доплатой. В противном случае может получиться так, что квартиру-то участник долевого строительства получит, а места на стоянке ему уже не достанется.

Часто в типовом договоре долевого участия можно встретить следующий пункт: «Расположение Квартиры указано на поэтажном плане соответствующей секции Многоквартирного дома, который прилагается к Договору (Приложение № 1) и является его неотъемлемой частью». При подписании договора долевого участия участник должен удостовериться не только в наличии этого плана (уже на момент подписания договора!), но и в точности данного плана.

3. Вопросы страховки застройщика

Не лишним будет перед подписанием договора долевого участия выяснить, не застрахована ли гражданская ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, возможность которой предусмотрена статьей 15.2 закона № 214-ФЗ. Если ответственность застрахована, участнику договора долевого участия желательно настоять на включении в него соответствующих ссылок, например, в раздел «заключительные положения». В соответствии с пунктом 5 статьи 4 закона № 214-ФЗ способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору подлежат указанию в договоре долевого участия. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения (часть 1 статьи 15.2 закона № 214-ФЗ).

4. Нюансы передачи объекта участнику долевого строительства

Как правило, застройщик не особо «расписывает» процедуру передачи объекта участнику долевого строительства, указывая только срок извещения участника долевого строительства о готовности объекта строительства к передаче и порядок такой передачи, – по подписываемому сторонами передаточному акту, а также срок, в течение которого участник должен принять объект строительства от застройщика.

Интересными для участника долевого строительства будут пункты о действиях застройщика при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта.

В договоре долевого участия может, например, предусматриваться такой пункт: «При уклонении Участника от принятия Объекта в предусмотренный Договором срок или при необоснованном отказе Участника от принятия Объекта Застройщик по истечении двух месяцев со дня окончания срока, предусмотренного Договором для передачи Объекта Участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче Объекта Участнику. При этом риск случайной гибели Объекта признается перешедшим к Участнику со дня составления предусмотренных настоящим договором документов.»

Опасность данного пункта состоит не в последствиях уклонения. Ведь застройщику как стороне договора необходимо было при разработке типового договора долевого участия позаботиться и о своих гарантиях и интересах. В данном случае – о составлении документа в одностороннем порядке и определении момента перехода риска случайной гибели к участнику долевого участия. Опасность состоит в неопределенности понятия «уклонения» участника от обязанности принять объект. Поэтому желательно в договоре долевого участия указать, ЧТО не будет признаваться уклонением. Например, направление участником долевого строительства застройщику претензии по недостаткам объекта или просто отказа от принятия объекта с указанием причин. Ведь зачастую по тексту договора не указан точный алгоритм действий, если участник долевого строительства обнаружит в объекте недостатки. Типовой договор долевого участия обычно только в общих чертах повторяет положения статьи 7 закона № 214-ФЗ, предусматривающей гарантии качества, предусмотренные договором. Однако отсутствие уточнения не окажет существенного влияния на права участника. Они регламентированы статьей 7 и пунктом 5 статьи 8 закона № 214-ФЗ.

5. Условия оплаты

Чаще всего застройщик при разработке типового договора предлагает участнику долевого строительства полную предоплату, но по частям. Однако окончательная оплата по договору долевого участия предусмотрена все же ДО регистрации договора долевого участия в регистрирующем органе.

Нередко данное условие звучит просто и понятно: «Уплата Участником Застройщику Цены договора, указанной в п.5.1. Договора, производится на расчетный счет Застройщика в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания Договора с указанием в Назначении платежа «Инвестиционный взнос по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № __________ от __________, (НДС не облагается)».

Согласно пункту 3 статьи 4 закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, основной риск при заключении договора долевого участия участник несет именно из-за разрыва во времени оплаты (предоплата) и даты регистрации договора. В том случае, если при регистрации договора долевого участия выяснится, что на данный объект (квартиру) уже зарегистрированы права другого участника долевого строительства, то в регистрации этого договора будет уже отказано. Однако деньги застройщику уже будут перечислены. В этом случае события могут развиваться по-разному. Например, участнику долевого строительства может быть предложен другой объект (квартира), и договор долевого участия переписан и зарегистрирован на другой объект. Или же участнику долевого строительства придется требовать возврата своих денег. Не исключено, что уже в судебном порядке.

6. Маленькие уточнения в части гарантии качества объекта строительства

Участнику долевого строительства следует иметь в виду, что застройщики, пусть даже добросовестные, довольно часто пытаются уйти от возможной ответственности, заранее снизив риск ее появления. Такие попытки в большинстве случаев выражаются в указании в договоре долевого участия условий гарантий качества менее, чем это предусмотрено законом.

Например: «…В случае если Объект построен с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования, Участник вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок…»

Следует обратить внимание участника долевого строительства, изучающего договор долевого участия перед его подписанием, что разумный срок в соответствии со статьей 7 закона № 214-ФЗ устанавливает сам участник долевого строительства. Однако степень его разумности законом никак не расшифрована.

Или в договоре долевого участия можно встретить такой пункт: «…При принятии Объекта Участник обязан заявить обо всех его недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки (явные недостатки). Участник вправе ссылаться на выявленные при принятии Объекта недостатки только в том случае, если они оговорены в подписанном сторонами акте о выявленных недостатках…».

Между тем частью 7 статьи 7 закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Согласно части 4 статьи 7 закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Для исключения риска возникновения ситуации, когда участник долевого строительства что-то не заметил и пропустил при приемке объекта строительства, участнику долевого строительства, как стороне договора долевого участия, не лишним будет настоять на исключении из договора пункта подобного содержания.

7. Невыгодные санкции, или об ответственности участника договора долевого участия

Застройщик, являясь разработчиком договора долевого участия, имеет преимущественное положение перед участником долевого строительства, которому данный договор предлагается для заключения. Совершенно естественно для разработчика договора предусмотреть пониженную меру ответственности для себя и повышенную – для противоположной стороны договора. Задача участника, как стороны договора, – выявить данную несоразмерность ответственности и, в меру собственного усмотрения, попытаться ее уравнять, предложив застройщику свои варианты изложения соответствующих пунктов.

Так, например, среди изученных автором договоров долевого участия встречался пункт такого содержания: «В случае осуществления какой-либо перепланировки и переоборудования Объекта до передачи Объекта Участнику по передаточному акту, а также осуществления производства электромонтажных работ Участник по требованию Застройщика уплачивает Застройщику штраф в размере 3 % (трех процентов) Цены Договора, а также возмещает Застройщику убытки, связанные с приведением Объекта в первоначальное состояние».

Учитывая стоимость даже малометражной квартиры в Москве и Московской области, 3 % от цены договора может стать очень существенным. Если участника долевого строительства не пугает размер данной санкции, то он, конечно, может не настаивать на снижении ее размера. Если же заранее для себя он допускает возможность производства работ на объекте строительства до передачи ему объекта, то желательно позаботиться об исключении данного пункта или уменьшении размера санкций заранее.

Таким образом, даже современные договоры долевого участия, разработанные на основе закона № 214-ФЗ, могут иметь массу нюансов, «хитрых» условий, которые никак не отражают интересов участника долевого строительства, а лишь интересы застройщика по снижению собственной ответственности в случае наступления негативных последствий или же к еще большему обогащению за счет участника, не прочитавшего внимательно типовой договор долевого участия, предлагаемый ему на подписание.

Многих участников заинтересует вопрос о возможности внесения соответствующих изменений в договор долевого участия, предложенный застройщиком. То, что и застройщик, и мы в настоящей статье назвали «типовым договором долевого участия» не означает его неизменность и «типовитость» на законодательном уровне. Данный договор разработан стороной договора, основан лишь на нормах закона № 214-ФЗ и собственной практике застройщика и никакой обязательной силы для всех потенциальных участников долевого строительства изначально не имеет. Из данного факта следует, что его условия могут быть изменены, дополнены сторонами конкретного договора долевого участия. Более того, с разными участниками договора могут быть заключены совершенно разные договоры долевого участия. И это не будет свидетельствовать об ущемлении прав и интересов других участников, если договор долевого участия будет соответствовать нормам закона.